利用QFD方法構建我國保障性住房功能質量評估指標體系的研究

(江西師范大學　江西　南昌　330000)

一、引言

保障性住房應該要綜合考慮這些低收入住房困難家庭對住房的要求，比如在郊區很遠處建設一個保障房項目，反而會給低收入住房困難家庭造成更大的困惑，所以在建設保障性住房時政府應綜合考慮，但是在我國一些地方建設保障性住房時往往沒有充分考慮到使用者的具體的需求和要求。當務之急就是立足于低收入住房困難家庭對保障房的需求，應用一些原理和方法，充分了解低收入家庭對保障性住房功能質量的具體需求和要求，從中總結出一些評價標準和相關的指標，從而更好的引導保障性住房的建設者把這些指標應用到具體建設當中。

二、保障性住房質量評估指標的步驟

我國保障性住房建設所面臨的困難是客觀存在的，工期緊，利潤也比較低，所以導致許多開發商不愿意去承接這類工程，當然這個前期條件是開發出來的保障性住房要能滿足低收入家庭的使用需要為前提的。如果只按照建設成本和利潤的角度去開發建設，往往就會忽略使用者的具體的需求，就是說開發一個使用者用不上，或者不好用的產品，這就給使用者增加了另一種成本。比如開發的保障性住房在地理位位置很較遠，使用者在生活，工作上的成本將會大大的增加，如果給生活帶來非常大的不便，這種開發出來的保障性住房就失付出了它的意義。面對這些情況，要建設所謂的保障性住房，就必須先從使用者的角度出發，去考慮各方面的設計和決策，如何從使用者的角度去思考，這是本文需要解決的問題。因為每個人的具體需求是不一樣的，開發商不可能去滿足每一個使用者的具體需要，這樣也是不現實的，所以要使用一種能滿足大部份使用者的需求的方法，提高低收入家庭的滿意度，這就引進了QFD方法。

保障性住房質量評估指標體系建立的步驟：在一般情況下，保障性住房質量評估指標體系的建立過程，基本上包括：質量評估指標體系建立的原則，評估方法的選擇，質量評估指標的選擇，各項評估指標權重的獲得，質量評估指標評分結果等。如圖所示：

圖1　保障性住房質量評估指標體系建立步驟

三、質量評估指標體系的設想

(一)保障性住房質量評估指標質量屋的建立

1.將用戶需求展開表與保障性住房質量評估指標(技術特性)展開表合并，把用戶需求展開表列入質量屋表格的左邊豎列，把保障性住房質量評估指標填入到橫列當中。

2.判定各項用戶需求指標與質量評估指標間的關系，并在對應的表格中用相對應的符號表示，這些符號分別是：●：表示強相關性，分值是3分；○：表示相關性，分值是2分；△表示弱相關性，分值為1分；×表示為不相關，分值為0分。

3.根據質量屋的矩陣分析，可以得出每個質量評估指標的總計得分，然后根據總計得分可以分別計算出每個保障性住房質量評估指標的權重得分。總計得分，權重換算在下一節當中會進行詳細說明。

質量屋的圖：

表1保障性住房質量評估質量屋

(二)保障性住房質量評估指標權重的輸出

在保障性住房質量評估指標的質量屋矩陣當中，根據用戶需求與質量評估指標這間的關系，以及用戶需求各項的權重，采用獨立配點的方法來計算各質量評估指標的權重。獨立配點法就是將用戶需求的權重數直接與表示用戶需求與質量評估關系的●○△×所對應數值相乘，然后在縱向相加的方法，這樣就可以得到各項質量評估指標的總計權重數，在總計權重數的基礎上，求得各質量評估指標的平均數，就得到了各質量評估指標的權重[1]。

(三)保障性住房質量評估指標體系的確立

使用上一小節的權重計算法，將獲得的質量評估指標權重與各項質量評估指標相結合，就建立了保障性住房質量評估指標體系了。如下圖所示：

表2保障性住房質量評估指標體系表

從保障性住房質量評估指標體系表當中可以得知每一項質量評估指標的權重得分，權重得分最高的代表是最重要的，是為建設出低收入滿意的保障性住房最為重要的部份，也是整個質量評估指標當中最為重要的。

在政府規劃保障性住房時，可以用此方法來獲取當地低收入者對保障房的基本需求和要求，這也是一種用戶參與的過程和方法，這也正如前文劉湖北所認為的政府應該引入一種公眾參與保障性住房的建設的機制不謀而合。

同時也可以用作指導開發商在開發和建設保障房，可以幫助開發商把握重點，哪些是用戶最在意的部分，哪些是沒有考慮到的因素。

最后可以用于政府部門驗收保障性住房時的一種標準，可以檢查開發商建設的保障房是否符合這些質量標準。這里所指的質量并不是專門指工程質量，而是整個保障性住房項目的質量，是一個廣義的概念。本文歸納保障性住房質量評估指標體系可以為保障性住房建設前指導，建設中對照，完工后驗收審查。

本文只是簡單的使用了QFD方法中的質量屋技術和保障房相建設相結合，沒有全面展開，這是因為QFD方法在后期比較復雜和本人的能力有限，加上問卷調查的只是一個縣城里面的保障性住房小區，由于時間和其它等條件的限制，所以所得的數據并不全面和完全準確。由于各個地方的情況不同，所處的環境也不同，不同地方的低收入者對用戶需求的各項指標的權重也會有所不同，最后所得的質量指標體系各指標的權重也會產生不同的結果。保障性住房質量評估指標體系不是一成不變的，是會隨著不同的時間，不同的地區，不同的低收入者而產生不同的結果，是一種比較靈活而有效的方法。因為用戶需求是會隨各地方環境不同而不同的。比如在小城鎮里面建設保障房，可能住戶對周邊的交通狀況要求不高，因為整個地方就不大，所以對地理位置要求也不高。如果大城市里面建立保障性住房，要求就不同了，用戶可能對交通情況，地理位置的要求可能是最重要考慮因素了。本文旨在引入一種以人為本，以用戶需求為本的方法來設計和建設保障性住房，同時使用QFD方法中的質量屋技術構建出保障性住房質量評估指標體系，把低收入者對保障性住房的需求和要求轉化為技術指標，融入到保障性住房的建設當中去，這樣建設出來的保障性住房才能真正滿足低收入者對保障性住房的真正的需求和要求。

四、結論

QFD(質量功能展開)方法的目的和重點就是以用戶的需求為中心，傾聽用戶的聲音，這與我國保障性住房的作用和意義非常符合。面對我國的高房價，我國政府推出的保障性住房的政策就是為了保障我國低收入住房困難家庭對住房的需求，傾聽了低收入者對住房的聲音。

本文將QFD(質量功能展開)方法與保障性住房的建設相結合，運用QFD常用的方法獲得了保障性住房的對象，也就是低收入住房困難家庭對保障性住房的需求，同時也對保障性住房質量評估指標也就是質量技術特性進行了展開，這個基于QFD理論的保障性住房質量評估指標體系較為合理地覆蓋了保障性住房用戶基本需求，從而得到一種較為科學的評估方法和體系。

本文對如何使用QFD方法建立保障性住房質量評估指標體系進行了探討，將低收入住房困難家庭對保障性住房的需求和質量評估指標聯系起來，獲得了質量評估指標的權重。