淺談住房公積金流動性緊張問題的分析與對策

車德萍 大慶市住房公積金管理中心

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢不斷變化，人均購房指標(biāo)不斷上漲對住房公積金貸款的需求量也就提出了更高的要求。貸款資金主要取決于歸集資金量，如果出現(xiàn)每月資金供給量小于當(dāng)月貸款資金標(biāo)準(zhǔn)需求量時(shí)，就會導(dǎo)致其個(gè)貸率增長，這個(gè)過程是造成住房公積金流動緊張的主要原因。我國一定要加強(qiáng)預(yù)防這種風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生及擴(kuò)大，希望能制定相應(yīng)措施予以解決。

一、住房公積金流動性緊張問題分析

當(dāng)前形勢下，我國住房公積金需求量的逐年增長是造成積金流動性緊張的主要原因，與此同時(shí)，也對歸集增長造成了一定程度的阻滯，由此產(chǎn)生資金流動緊張的問題。目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的住房公積金已經(jīng)發(fā)展到了能應(yīng)用到租房提取使用、保障性建設(shè)住房等實(shí)際情況中。國家相關(guān)部門明確制訂了住房公積金應(yīng)用效率、循環(huán)貸款、降低首付百分比等幾項(xiàng)的基本需求，這些措施均加快了住房公積金的流動和應(yīng)用效率。同時(shí)也對繳存基數(shù)、職工數(shù)量比例產(chǎn)生了重要影響。截止到目前，我國的住房公積金領(lǐng)域發(fā)展步入穩(wěn)定，輕易不會出現(xiàn)大幅波動。

隨著各項(xiàng)住房公積金相關(guān)政策的不斷放寬，住房公積金流動性緊張問題也逐漸成為當(dāng)今社會發(fā)展中，人們熱議的重點(diǎn)話題。截至本年底，中國的住房公積金總額約為12086.48億元，但由于提取貸款的發(fā)展速度較快，這些資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足現(xiàn)實(shí)發(fā)展需求，故該問題必須要引起我國相關(guān)部門的高度重視，并做好提前預(yù)防和準(zhǔn)備[2]。

二、怎樣緩解公積金緊張的現(xiàn)狀？

第一點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)個(gè)貸資產(chǎn)證券化。要想緩解公積金的問題，第一種方法就是以證券交易的形式進(jìn)行，尋找合適的證券公司，利用該公司將個(gè)貸資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一化管理。在實(shí)際應(yīng)用過程中，相關(guān)管理機(jī)構(gòu)就類似于一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，鏈接個(gè)人的住房貸款事項(xiàng)及分發(fā)債券，再對二者之間的差額進(jìn)行管理，從而收取部分中介費(fèi)用。個(gè)貸資產(chǎn)證券化這種模式目前已經(jīng)在武漢、杭州等地區(qū)逐漸應(yīng)用起來。

第二點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)貸款類型轉(zhuǎn)化。目前我國的住房公積金貸款數(shù)目金額巨大，因此有必要進(jìn)行合適的轉(zhuǎn)型環(huán)節(jié)住房領(lǐng)域帶來的經(jīng)濟(jì)壓力。但是轉(zhuǎn)化的人員必須要有嚴(yán)格的要求，相關(guān)人員一定要滿足我國住房公資金的相關(guān)貸款規(guī)定。根據(jù)又關(guān)機(jī)狗進(jìn)行處理和幫助，這些達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的人能夠通過商業(yè)銀行進(jìn)行借貸措施。此時(shí)借款的人員要根據(jù)公積金的利率按期付給銀行相應(yīng)的利息，與此同時(shí)，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該實(shí)行監(jiān)督管理之責(zé)，比較兩者之間的經(jīng)濟(jì)差額，如出現(xiàn)缺少狀況要進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。這一措施在福建廈門、浙江杭州、山城重慶等幾個(gè)地方已經(jīng)實(shí)行起來。

第三點(diǎn)：提升貸款政策標(biāo)準(zhǔn)。銀行應(yīng)該對貸款的人員采取嚴(yán)格的篩選措施，扣除應(yīng)有色相關(guān)數(shù)額，無論是提取資金、應(yīng)用等情況都要加強(qiáng)管理和控制系統(tǒng)。利用人為監(jiān)管的形勢來控制公積金的流動走向。這種方法雖然控制效果明顯，但是也具有一些缺陷因素，大大削弱了公積金的作用，使其發(fā)揮不了應(yīng)有的價(jià)值及作用。此外這種方法大大降低了住房公積金的功能效果，如果處理不當(dāng)，會降低人們對公積金的信任度，也會降低影響度。缺少了群眾的認(rèn)可后，將會對后續(xù)的發(fā)展方向產(chǎn)生不可忽視的影響。

三、如何有效解決公積金流動的問題

上文中提到的幾種措施產(chǎn)生的效果僅僅是暫時(shí)的，解決的僅僅是表面的問題無法解決目前實(shí)際的窘境，如果根本問題得不到解決，這種問題以后還會勢必影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。部分措施實(shí)施起來過程復(fù)雜，需要投入巨大的經(jīng)濟(jì)成本，無法確保公積金的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）協(xié)調(diào)完善資金健全機(jī)制

目前我國很多城市的住房公資金都存在一些問題，這是因?yàn)榘l(fā)展時(shí)間尚短沒有形成固有的規(guī)模。因此要在全國范圍內(nèi)創(chuàng)建一種合理監(jiān)管的公積金制度勢在必行，必須要合理的完善、科學(xué)系統(tǒng)的調(diào)動相關(guān)資金應(yīng)用。將全國的住房公積金進(jìn)行相互融合，增強(qiáng)流通性能。部分地區(qū)住房公資金較富裕的地區(qū)可以通過合理的調(diào)動給某些緊張的地區(qū)，這樣不但能夠緩解公積金的壓力，還能夠防止資金膨脹，奠定了有效的解決基礎(chǔ)。這樣能夠有效控制公積金的正常應(yīng)用率、擴(kuò)大規(guī)模、提升效益及緩解收益等問題。上述設(shè)想的現(xiàn)實(shí)存在較大難度，要想短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國互通聯(lián)網(wǎng)幾乎是不可能的，因此筆者在此建議，各省份分別開展自己的積金策略，當(dāng)累積達(dá)到一定程度以后在逐漸進(jìn)行普及或者是推廣，那時(shí)便能夠最大化的實(shí)現(xiàn)效果。

（二）不斷豐富融資內(nèi)容，提升品種率

個(gè)貸資產(chǎn)證券化在我國的某些個(gè)城市已經(jīng)開始推廣開來，但是要想更好的實(shí)現(xiàn)這個(gè)措施就一定要根據(jù)一些中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，主要包括審計(jì)財(cái)產(chǎn)、等級評定過、系統(tǒng)調(diào)查等過程，其中間環(huán)節(jié)相對復(fù)雜，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，會耗費(fèi)大量的經(jīng)濟(jì)成本。要想更好的實(shí)現(xiàn)這種融資的效果，一定要盡力減少不必要的環(huán)節(jié)降低成本的投資。這就需要結(jié)合具體的經(jīng)營實(shí)際情況進(jìn)行投資，這樣能夠不斷豐富產(chǎn)品的多種種類，不斷豐富融資多樣渠道，這樣才能夠逐漸豐富不同的融資機(jī)制。因此根據(jù)上述敘述，一定要制定合理便捷、快速高效、降低成本的經(jīng)濟(jì)效益。

結(jié)束語：本文詳細(xì)的闡述了公積金流動性緊張問題的解決辦法及整體思路，同時(shí)也深入分析了具體的措施。從實(shí)事求是的角度出發(fā)力求制定切實(shí)可行的解決辦法和制定相應(yīng)政策制度，希望能從根本上確保我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。