廈門市商品房價格影響因素分析
——基于VAR模型的實證研究

(福建師范大學　福建　福州　350000)

一、引言

影響房價波動的因素大致可分為直接影響因素和間接影響因素，直接影響因素參與房價的構成，其變化會直接對房價產(chǎn)生影響，而間接影響因素不參與房價的構成，其變化會先作用于其他因素，再通過這一其他因素影響房價。本文選取主營業(yè)務稅金及附加作為直接影響因素，選取城鎮(zhèn)人口數(shù)作為間接影響因素，通過建立VAR模型較好地考察了這兩個變量與房價之間的動態(tài)關系。

二、VAR模型

(一)構建VAR模型

1、數(shù)據(jù)來源。本文采用《廈門市經(jīng)濟特區(qū)年鑒》公布的數(shù)據(jù)來分析廈門市房價的影響因素，其中X1代表城鎮(zhèn)人口數(shù)，X2代表主營業(yè)務稅金及附加，Y代表商品房銷售價格。

2、變量平穩(wěn)性檢驗。將數(shù)據(jù)取對數(shù)并進行一階差分后再進行ADF檢驗，檢驗結果如表1所示。

表1

從表1可看出，對變量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)進行一階差分后，變量D(Ln(X1))、D(Ln(X2))和D(Ln(Y))在5%臨界值下的P值都遠小于0.05，于是拒絕原假設，認為一階差分后變量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)是平穩(wěn)的，所以變量Ln(X1)、Ln(X2)和Ln(Y)均是一階單整，可構建VAR模。

(二)模型分析

1、VAR模型穩(wěn)定性檢驗。用EViews9.0作特征根檢驗圖，可知所有特征根全部落在單位圓內(nèi)，說明所建立的VAR模型是穩(wěn)定的，可以繼續(xù)進行脈沖響應分析和方差分解。

2、脈沖響應函數(shù)分析。脈沖響應函數(shù)是描述一個內(nèi)生變量對誤差沖擊的反應，用EVeiws9.0作脈沖響應曲線圖。

根據(jù)圖1可知，在0期給城鎮(zhèn)人口數(shù)施加一個沖擊后，房價迅速漲到最高點，之后逐漸回落，從第2期到第7期呈現(xiàn)小幅波動，而第7期后呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，但中間曲線一直處于0軸上方，說明總體來看城鎮(zhèn)人口數(shù)對房價有一個正向的影響。

根據(jù)圖2可知，在0期給主營業(yè)務稅金及附加施加一個沖擊后，房價迅速漲到最高點，之后迅速回落，在前5期的波動性較大，之后從第5期到第10期則呈現(xiàn)從緩慢遞增到緩慢遞減的漸變趨勢，沖擊作用慢慢削弱，但中間曲線一直處于0軸上方，說明總體來看主營業(yè)務稅金及附加對房價有一個正向的影響。

圖1　房價對城鎮(zhèn)人口數(shù)的響應函數(shù)

圖2　房價對主營業(yè)務稅金及附加的響應函數(shù)

3、方差分解。方差分解分析方法可以比較好地研究模型的動態(tài)特征。

表2

根據(jù)表2房價的方差分解可以看出，城鎮(zhèn)人口數(shù)對房價的影響是遞增，從30%一直增加到40%；主營業(yè)務稅金及附加對房價的影響則是遞減，在第1期便從50%減少的43%，之后逐漸穩(wěn)定在40%左右。可見，在短期內(nèi)后者對房價的影響要大于前者，但長期二者對房價的影響基本持平，都接近半數(shù)。

三、結論及政策建議

通過對基于廈門市商品房銷售價格VAR模型的分析，結合脈沖響應函數(shù)及方差分解可以得出以下結論：第一，廈門市房價在短期主要受主營業(yè)務稅金及附加的影響，長期則受城鎮(zhèn)人口數(shù)和主營業(yè)務稅金及附加的共同影響。可能的原因是，直接因素的變化能更快地作用于房價，而間接因素需要經(jīng)過其他媒介傳導才能作用于房價，因此對房價的影響會相對滯后。第二，城鎮(zhèn)人口數(shù)和主營業(yè)務稅金及附加都對房價存在正向的拉升作用。主要的原因是，主營業(yè)務稅金及附加是房價的組成成分，它的增加自然會提高房價，而城鎮(zhèn)人口數(shù)則是通過影響商品房的需求量來影響房價，即城鎮(zhèn)人口數(shù)增加，對房子的需求增加，供少于求，導致房價上漲。

綜上所述，在短期，政府要想較快地降低房價，應減少相關稅費的征收，尤其是對中低檔商品房的征收。因為這種做法可以降低商品房開發(fā)商為彌補稅收成本而抬高的房價的幅度，防止房價嚴重偏離其價值導致泡沫產(chǎn)生。同時也減輕商品房購買者在稅收轉(zhuǎn)嫁過程中受到的傷害，在一定程度上保護了購房者的利益；在長期，政府除了繼續(xù)落實減稅政策外，還應該重視保障房的建設。隨著二胎的全面開放，人口數(shù)量將不斷增加，對房子的需求也會與日俱增，光靠市場的供給是不夠的，政府應盡可能多地開發(fā)保障性住房，增加房子的供應量，緩解老百姓住房壓力。