淺析地鐵車站周邊商業集聚現象的特征及其影響因素

黃桂龍

【摘 要】 地鐵站周邊的商業集聚現象，一般是從沿線經濟土地屬性的轉變上來分析，從商業實體空間變化的研究比較少。并且地鐵站周邊經濟的發展以及商業的繁榮，確實受到了多種原因的影響，且因為商業集聚現象的出現，使得地鐵站周邊經濟發展面臨著機遇和挑戰。基于此，本文闡述了地鐵車站周邊商業集聚現象分析的必要性，對地鐵車站周邊商業集聚現象的主要影響因素進行了探討分析。

【關鍵詞】 地鐵車站 周邊商業 集聚現象 必要性 影響因素

一、地鐵車站周邊商業集聚現象分析的必要性

地鐵車站周邊的商業集聚現象已經成為目前我國商業經濟發展的一個重要特點，許多的商家已經逐漸意識到了地鐵車站周邊商業集聚帶來的經濟效益。同時地鐵站帶來的豐富客源也成為許多商家關注的焦點。但是在其進行經濟投資的過程當中還需要理性的分析，不同的地鐵車站以及不同區位影響之下，商業發展程度還是有所差別。因此有必要客觀分析地鐵車站周邊商業集聚現象。

二、地鐵車站周邊商業集聚現象的主要影響因素分析

1、地鐵車站周邊商業集聚現象的影響因素分析。主要表現為：（1）商業屬性。影響地鐵車站周邊商業集聚現象的因素有很多，首先從集聚共性的角度而言，第一點就源于其商業屬性。對于開展商業活動而言，選址有著至關重要的作用，首先商業活動的開展，需要有良好的流動人口以及發展商業的客觀條件。所以一般的區位選擇都會以臨近消費市場為選擇的方向，而地鐵站恰好滿足區位優勢和消費市場這兩個特點，這就無形之中為商業的開展帶來了許多的潛在客戶群體。每天大量的流動人口都有可能成為該區域商業發展的消費人群，所以商業屬性也就決定了地鐵車站周邊具有商業集聚現象的產生和出現。（2）商家的集聚效應。從商家的角度而言，大多數的商家有著嚴重集聚效應和思想。根據相關調查分析，有一半以上的商家認為，同行的聚集對于商業的發展有著重要作用。大部分的商家還會認為，接近地鐵車站，就會有豐富和穩定的客源，只要地鐵站一直都在，客源就不會少。但是只有很少的一部分商家可以看到這樣的群聚會導致競爭壓力的加大，而這一影響因素在大多數商家心中，都不敵商業集聚帶給他們的豐富客源和利潤。（3）地鐵以及軌道交通的誘導。地鐵以及軌道交通的順利投入建設和使用，對商業的誘導作用也不容忽視。它作為重要的公共基礎設施，可以說改善了沿線的整體交通現狀，提升了交通通達性，很自然就會提升這一區域乃至沿線的整體區位優勢。由此就會引來大量的人口集聚，商業集聚以及推動該地區土地乃至房價的上漲，實現對經濟的循環與刺激。

2、地鐵車站周邊商業集聚差異的影響因素。具體體現在：（1）不同商圈存在的差異分析。地鐵車站周邊的商業集聚是一種普遍現象，但是針對每一個站點而言，不同的商圈還是會存在著不同的差異。也就是說商家對站點附近商業投資的考慮角度還會有所差別。比如車站附近的地鐵站周邊，商家考慮的第一因素必然是人口的流動性帶來的穩定客源。而一些公園或者城市建筑物附近的地鐵車站周邊，商家考慮的第一因素肯定就是交通的通達度，客源的穩定度。而對于一些商業集聚區，包括城市的中心商業區而言，地鐵站周邊商家考慮的首要因素必然是租金的高低。所以根據不同的商業集聚，所依附的商圈不同，必然也會有所差別。（2）道路體系存在的差異分析。道路的整體情況對地鐵車站周邊商業集聚現象也有一定的影響，比如說交通通達性比較好的道路，該區域的租金就會相對高一些。而道路比較閉塞，平時過往的車輛以及行人都較少的地鐵車站，附近的租金也會相對便宜。所以商家在進行商業選址的時候，地鐵車站周邊只是一個考慮的因素，不同的地鐵車站、道路的差別存在都會對整體的商業效果帶來影響。

三、地鐵商業項目的經營與管理

地鐵作為一種快捷，準時的城市交通工具，多以居住密集區和商業繁華區為主要深入區域，地鐵能夠聚集巨大的客流，很容易在地鐵沿線形成新的商業區，使商業空間的單點核心格局向多點區域中心轉變發展。

為了最大程度地激發地鐵商業的價值，我們必須更專業地考慮處于不同區域商業環境，不同客群背景下的地鐵商業定位和業態組合。用主題鮮明、有特色吸引的商業組合來創造消費，由于地鐵帶來的商圈格局調整和消費力在分配這個機遇中塑造項目的商業地位。

對于地下商業的經營方式上，大部分經營項目是引進合適的商戶，但對商家經營的商品品種進行限制，以防止對乘客的不良干擾和商家之間的惡性競爭，地鐵公司實行多種經營方式，有選擇參與部分項目的經營，如進行沖印，影像超市等經營項目合作，但通常不承擔經營風險。

隨著地鐵網絡的發展，大家也都看到了所帶來的商業價值和機會，但我國的地鐵軌道建設和地鐵商業的開發還是屬于兩個不同的開發范疇，地下商業和地面上蓋商業沒有形成良鄉的互補關系；經營策略上都是引進實力較強的連鎖經營，對商業的經營業態種類進行必要的調控，不同的分布區位采用招租、包租或自營，通過噱商引進有實力的連鎖品牌企業，發揮他們的帶動作用，“以商因商”，吸引眾多商家進駐地鐵。由于地鐵的客流量大，流動性快，商家也會優先考慮地鐵站點網點的開發且符合快餐的定位，如麥當勞，肯德基等。事實上，他們已經搶占了一些網點。

結束語

綜上所述，目前地鐵交通已經逐漸成為許多大城市的重要出行方式。同時地鐵車站周邊的商業集聚也受到巨大影響。以地鐵站為核心的商業發展呈現出蓬勃的態勢，因此對地鐵車站周邊商業集聚現象進行分析具有重要意義。

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