“營改增”后房地產業增值稅稅收風險研究

曾麗娟

房地產業營改增有助于暢通增值稅抵扣鏈條、減少企業負擔。 但由于增值稅核算遠比營業稅復雜，房地產企業可能存在諸多增值稅涉稅風險，因此有必要梳理分析房地產行業的增值稅涉稅風險，建立相對應的風險提示指標，以強化對房地產業的稅源管理。

一、房地產行業經營特點

房地產業，是指開發、管理、交易房地產的整合性行業，房地產行業具有以下特點：

（一）經營業務復雜，往來對象多。除開發土地和房屋外，房地產企業還要完善對應的基礎和配套服務設施，覆蓋了從征地、規劃、建造、出售到后期服務的全部流程， 業務內容復雜多樣，涉及對象廣泛多變，給企業的進項取得和銷項核算帶來極大的挑戰。

（二）開發周期長，投資數額大。開地產開發要經歷勘察設計、征地拆遷、安置補償、建筑施工、配套工程等數個階段， 要持續幾年才能完成，且每個階段都需要大量的人力財力，必須要有源源不斷的資金投入。

（三）資產負債率高，依賴銀行。房地產項目投資大，資金占用時間長，依靠自身資金遠無法滿足投資需求，而一部分房地產開發企業因不夠條件上市，只能大量依靠銀行貸款融資。但依靠銀行貸款來進行投資風險較大，成本也相對較高。

（四）政策變化快，經營風險大。近年來，國家對房地產市場的宏觀調控頻頻推出，一定程度上影響了企業的規劃和決策。同時，房地產業資金鏈長、收益期長，一旦規劃不周全、決策不準確資金運轉不暢，可能會造成產品堆積，導致企業生產無以為繼。

二、房地產業面臨的涉稅風險

（一）銷售收入方面

1.銷售產品收入賬務處理不規范。如取得的銷售款不按規定入賬，而是故意留在銷售部門；對于出售閣樓、地下停車位、以及房屋裝修部分單獨收取款項，未計入收入；借手續費、集資費、代收款項等名義向購買者收取的各種性質的價外收費，以及客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金等收入未納入繳稅收入；對外出租房屋商鋪，不如實按收取的租金計算繳納稅款。2.預售收入、結轉收入或分期付款的處理不規范。如通過預售方式銷售正在開發建設的產品，取得的款項未如實申報繳納增值稅；開發建設完成產品后，仍然把預售款記在“預收賬款”等往來賬戶；以按揭等方式銷售開發產品，在收到首付款、銀行按揭貸款后未如實計算繳稅，或是記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。3.特殊業務未做視同銷售處理?！耙晕镆孜铩?、“以房抵債”等銷售方式在房地產開發企業并不少見， 往往使得房地產企業未及時確認銷售收入，從而導致未及時繳納或少繳納增值稅。

（二）進項抵扣方面

1.多抵進項稅額。如企業同時開發多個房地產項目，老項目和新項目混雜，可能存在簡易計稅老項目的進項稅納入新項目抵扣；公共配套設施中像物業樓等自建自用的不動產，進項稅金與商品房無法區分，可能多抵扣進項稅額； 出租未售出的商品房，未將產品轉入固定資產并做進項轉出，造成多抵進項。2.虛抵進項稅額。在甲供材模式下，通過虛假的單獨合同，虛開鋼筋、砂石等原材料的專用發票來認證抵扣進項稅；接受關聯關系企業提供的原材料或工程服務，故意抬高材料價格或是工程費用，從而增加進項費用。3.不得抵扣進項稅額帶來的風險。房地產業的建筑工人工資、安置補償費用，自小規模納稅人那里購買的材料以及企業自制的磚瓦石灰等，是無法取得增值稅專用發票的，因此無法進項進項稅抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工單位的費用，在開發階段支付給的批報建費、拆遷管理費等，不能抵扣進項稅，可能導致企業少報收入或多抵進項的風險。

三、房地產業增值稅風險分析指標

（一）行業增值稅稅負指標

增值稅稅負率=實納增值稅總額/主營業務收入×100% 。將房地產行業的平均增值稅稅負率設為提醒值。對比企業增值稅稅負率與提醒值，如果兩者偏差值較大則可能企業會存在故意隱藏收入、多計成本費用、多抵扣進項稅額等風險疑點。

（二）進項指標

工程完工后，結合第三方涉稅數據，將企業認證抵扣的進項與施工合同、標書及預決算報告進行對比， 分析企業是否存在多抵、虛抵進項或是進項不合理的風險。

1.分析企業耗用磚瓦砂石等原材料的情況，與同類產品平均用量和成本進行對比，對用量過大、價格過高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣進項稅的問題。2.分析企業建筑施工費用及輔助工程費用，與同行業同類型的平均費用標準，以及企業預算報告等進行對比，看看企業的工程及輔助工程費用是否恰當。3.分析企業廣告、咨詢、鑒證、設計費等進項金額，對比同類開發產品的平均標準，如超過標準較多且無合理理由的，通過企業及相關資料核實業務真實性，分析其是否存在少納稅問題。4.核查企業選擇簡易征收的老項目的實際情況，隨時跟進未完成交工的老項目的推進情況，查看發生的進項稅額有沒有按規定進行轉出。

（三）銷售收入指標

將企業的申報數據與開工項目登記資料、第三方數據對比分析，查看其銷售收入是否全面完整。

1.通過售樓處相關資料比如銷售記錄、買賣合同、銷售發票、各類收據等，推算房地產已出售的面積和收入。將測算收入和“主營業務收入”等科目、增值稅申報表等進行分析比對，查看企業是否真實統計了銷售收入并進行了納稅申報。2.核查企業與中介服務機構簽訂的代理銷售合同，以支付的傭金金額和比例來推算企業的銷售額，反推企業的銷售收入是否完整屬實。3.將《建設工程規劃許可證》中記載的房屋開發面積、容積率、可出售面積以及相應配套設施等數據， 與企業賬載面積、實地開發面積進行對比，核實是否存在私增可售面積并隱瞞收入的情況。4.與當地房管局交換購房合同備案信息，根據購房合同中列明的面積、金額，與企業記載的“預收賬款”等明細賬進行比對，推算企業實際銷售情況。

【參考文獻】

[1] 吳志勇. “營改增”對房地產企業的影響及應對[J]. 經濟師，2017，（05）：127-128+131.