僅交付定金的房產買賣合同應如何履行

摘 要：對于簽訂了書面房產買賣合同，交付定金后，由于房價上漲等因素，因買方原因違約而導致合同無法繼續履行而產生糾紛的案件，審判機關是否應判決買賣合同繼續履行。

關鍵詞：房產買賣合同；定金；合同履行

案例：2016年10月，買房人喬某與賣房人王某，在中介的介紹下簽訂了二手房房產買賣合同，口頭約定由賣房人王某來解決房產上現存的抵押登記后完成交易；后買房人喬某向賣房人王某交付了購房定金人民幣1萬元，并向中介支付了中介費2000元。合同約定簽訂后7日內，雙方向中介提交按揭貸款資料。買房人喬某依約向中介遞交了貸款資料，賣房人王某在中介再三催促之下，不予遞交貸款資料，也不配合房產評估人員對涉案房產進行拍照，導致房產買賣合同無法繼續履行。買房人喬某在中介組織進行多次協商未果的情況下，起訴至法院，要求確認賣房人王某構成根本違約，應依約定承擔違約責任，并應繼續履行所簽訂的房產買賣合同，解除房產上現有的抵押登記，配合原告喬某完成涉案房屋的產權轉移并應交付房屋等合同義務。

經歷了2009年、2016年兩次明顯的房價漲幅市場變動，我國各地涌現了大量的房產買賣合同糾紛案件。其中一部分案件，是在買賣雙方簽訂了房產買賣合同，并依據約定支付了定金后，由于房價上漲等因素，因買方原因違約而導致合同無法繼續履行。

司法實踐中，對于此部分案件，第一種觀點對該房產買賣合同不支持繼續履行；第二種觀點認為應予支持繼續履行。

筆者認同第二種觀點，對該房產買賣合同應予支持繼續履行。

買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

定金合同是合同當事人在訂立主合同時，為了保證主合同的履行，簽訂從合同約定一方當事人預先支付給對方一定數額的貨幣，債務人履行債務后，定金應當收回或者抵作價款的一種擔保合同。根據我國法律規定，定金合同屬于從合同、要式合同、實踐合同。

定金合同屬于從合同的一種，從屬性質表現為：定金合同的有效以主合同之有效為前提，主合同無效，定金合同必然無效，而定金合同無效，主合同并不因此必然無效。

《合同法》第8條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。該條規定主要體現了合同法的具有法律約束力原則，也即合同必守原則，是合同法的帝王法則，主要規范約束合同的履行。合同具有法律約束力，首先體現在對合同當事人而言，在合同訂立之后，只要合同內容不違反法律的強制性規定，未經過司法程序裁判確認無效、撤銷或者解除的情況，就要依照合同約定內容履行。不符合合同法等法律法規相關規定的條件，任何一方不得隨意變更、解除或者終止履行合同。其次，對于審判機關而言，也應依照合同法等相關法律法規的規定，對合同當事人依法訂立的合同予以保護。最后，依法保護與執行合同的法律約束力原則，有利于依法治國、誠信社會體系的構建，有利于規范、約束、保障社會市場經濟行為的順利運行，推進經濟建設的發展。

合同法另一重要原則為鼓勵交易原則，體現在合同法的多個方面，例如，對無效合同認定的嚴格限制，對合同無效和可撤銷的區分，對合同無效和效力待定的區分，對合同成立和生效的區分及嚴格限制違約解除的條件等方面。

上述的合同必守原則和鼓勵交易原則，是合同法的重要原則。在房產買賣合同糾紛案件中也應予以嚴格遵守與適用。市場經濟的變化與影響導致房價波動上漲，是對社會的誠信力與合同必守原則的考驗。

具體到上述案件，所簽訂的房產買賣合同應繼續履行的理由為：

一、原告喬某與被告王某之間存在合法、有效的房產買賣合同關系。

原告喬某與被告王某于2016年10月在中介簽訂了房產買賣合同，交付給被告王某購房定金人民幣10000元，交付中介費用2000元的事實，經庭審舉證質證，雙方均予以認可，可證明雙方存在合法、有效的房產買賣合同關系。

二、被告王某在履行合同過程中構成根本違約。

根據中介人員出庭作證的證言可證明：第一，原、被告雙方于該合同簽訂之前，已就該房產解除抵押的事項口頭協商一致，由被告王某負責解除抵押；第二，原告喬某在合同約定的七日內已向中介交付辦理貸款的個人資料；被告王某拒絕交付辦理貸款的個人資料，拒絕進入涉案房屋拍照，導致無法進行對該房產的評估，無法辦理貸款，后經中介人員與其多次進行溝通無效，導致該房產交易無法繼續依照合同的約定進行，應認定被告王某構成根本違約，應承擔相應的約定及法定責任。

三、被告王某應繼續履行合同約定的各項義務，并應承擔相應的法律責任。

《合同法》第8條，規定了依法訂立的合同，對合同當事人具有法律約束力。合同當事人應當依照合同約定履行自己的合同義務，非經法定程序或者對方的同意，不得擅自變更或者解除合同。第60條規定，合同當事人應當依照約定全面履行自己的合同義務。第107條規定，合同當事人一方不履行合同義務或者履行義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。[1]

本案中，原、被告雙方所簽訂的房產買賣合同合法、真實、有效；雙方并未協商一致解除；無任何無效、可撤銷及解除的法定情形；有事實上的履行可能。根據上述及相關法律的規定，應對守約者的合法權利依法予以保護，繼續履行合同，違約方應承擔相應的法律責任。

參考文獻

[1]《中華人民共和國合同法》1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，1999年3月15日中華人民共和國主席令第十五號公布，自1999年10月1日起施行。

作者簡介

劉紅欣，女，河北省石家莊人，河北三和時代律師事務所合伙人，三級律師，主要從事民商事法律業務的理論研究與實踐。