探討房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策

周治平

【摘要】營改增是國家適應經濟發展推行的一項重要稅制改革，旨在減少重復征稅降低企業負擔。營改增對房地產行業影響較大，房企財務管理部門要善于發現涉稅問題新變化，積極應對，采取新的會計核算方法及稅收籌劃策略，推動財務工作順利過渡，企業穩健發展。本文對“營改增”稅務形式下房地產企業財務管理中出現的問題進行了分析，并提出了房地產企業實行“營改增”后財務管理策略。

【關鍵詞】房地產企業 營改增 財務管理

“營改增”稅務政策的出臺，是國家依據社會經濟發展的實際情況，做出的科學合理的稅制改革。其目的是為了實現國家稅收的精細化調整，落實結構性減稅的改革目標，避免重復性征稅現象的出現。對于房地產企業來說，由于其涉及到的經濟環節和財務步驟較為復雜和多樣，所以如何運用新的稅收政策，幫助房地產企業獲得更好的發展，是當下許多房地產企業亟待解決的問題。因此，在“營改增”的背景下，展開對房地產企業財務管理工作的分析和探討，具有重要而深遠的現實意義。

一、“營改增”后房地產企業面臨的問題

（1）對新政策的稅收不適應。稅收改革的政策本質是稅費收繳方式和企業稅收結構的政策調整，國家出臺新政稅收“營改增”的目的是減少企業的稅負。提高企業的經濟效益，讓房地產企業健康有序的發展。新政策的出臺使得房地產企業對自身現有的傳統財務核算模式積極進行改革與調整，并在此基礎上進行創新，提高企業財務對相關核算的精準度，另一點也是為順應新政策對稅收的核算方式創造有利條件。新政策條件下企業稅費的計算方式和核算成本具有一定的難度。這對稅收管理工作也帶來淺說為由的挑戰。

（2）建筑行業可能將其稅負轉嫁房地產企業原來的政策中，建筑企業按總產值的3%營業稅基本稅率計繳營業稅，在“營改增”政策實施之后，定性為一般納稅人的建筑業企業施行11%增值稅稅率，其購入的原材料等皆可按照取得的發票稅額進行抵扣，房地產企業順流能從一般納稅人的建筑企業取得11%的進項抵扣。而小規模納稅人的建筑企業施行5%的增值稅簡易征收率。其購入的原材料等取得的發票稅額不能進行抵扣，從而使得房地產企業只能取得5%的進項抵扣。差額的這部分稅負最終轉嫁使得房地產企業建筑成本的被動增加。

（3）缺乏發票管理的方式。在新稅收政策下，房地產企業發票的管理方式也受到了一定的影響，繼而要把以前的舊稅種跟著“營改增”的改革而替換成新的，而且要利用新的會計核算方式來重新確定納稅的總金額。雖然說增值稅與營業稅都是流轉型的稅制，但是它們的核算形式卻是截然不同的。而增值稅又是價外稅中的一種，因此，它的處理方式是以銷項稅額抵減進項稅額得出應交增值稅額進行的，而這種處理方式的根本是依據企業在對外經濟活動中取得的增值稅專用發票為準的。但是，由于房地產企業在一些經濟活動中取不到增值稅專用的發票，因此，房地產企業必需要對所有的購進、售出發票自行進行分類并登記備案，為以后的增值稅費核算提供真實有效的依據。而且新稅收政策實施以來，“以票控稅”的稅政措施對房地產企業發票管理的要求也是越來越嚴格。

二、房地產企業實行“營改增”后財務管理策略

（1）加強營改增學習，強化財會人員素質。“營改增”實施后，面對房地產企業財務管理中會計核算難度加大的問題，相關的房地產企業財務部門要積極的加強對“營改增”新政策的學習，尤其是對新政的部分進行有效的理解和解讀。房地產企業的財務部門要加強和國家稅務部門的聯系，及時的了解國家稅收政策的變化，積極的調整自己的工作思路。房地產企業還可以通過組織相關的稅務培訓，聘請會計師事務所的國家注冊會計師來對新政進行解讀和講解，幫助企業財務人員更好的學習和理解“營改增”新政。同時企業還要加強對財務會計人員專業能力和職業素質的培養。通過財務會計工作考核機制的改善，建立起有效的財務會計工作機制，調動財務會計人員的工作積極性，提高房地產企業財務部門的會計核算能力。

（2）進行合理的稅收籌劃。科學合理的稅收籌劃工作，可以有效的幫助房地產企業減少稅費負擔，增加企業活動。因此房地產企業在開展財務管理工作的過程中，要積極的調整和改善企業的稅收籌劃工作。房地產企業的稅收籌劃工作，可以通過以下三個步驟來實現合法合理的目標。首先，房地產企業的財務部門要對“營改增”新政有一個切實的了解，在法律法規允許的范圍內進行企業的稅收籌劃工作；其次，房地產企業的稅收籌劃工作要立足于企業實際，明確企業的現實情況、發展需求、納稅能力和可以進行稅收籌劃的納稅項目，讓企業通過稅收籌劃工作能取得實際的收益和效果；再次，房地產企業的稅收籌劃工作要有一個全局性的認識，稅收籌劃要落實到企業經營活動的各個細部，如進行工作流程、項目決策、預算管理等統籌工作，讓稅收籌劃工作落到實處。

（3）加強增值稅發票管理，優化供應商選擇。面對“營改增”背景下，房地產企業增值稅進項稅額抵扣過程中增值稅專用發票不足量的問題，可以從以下兩個方面進行優化和改善。一方面，是加強對現有增值稅專用發票的管理。對企業為數不多的增值稅專用發票，財務管理部門要引起足夠的重視，加強對增值稅發票的管理和保存，減少對增值稅發票的人為破壞。另一方面，要優化企業供應商的選擇。在保證供貨質量的基礎上，盡量選擇一些能夠提供增值稅專用發票的企業進行長期的合作，提高房地產企業獲得增值稅專用發票的潛在可能性。

對于房地產企業來說，在“營改增”全面實施的新稅收背景下，面對存在于企業財務管理中的問題，如會計核算難度加大、稅收籌劃工作發生變化、進項發票不足量等。可以通過加強財務會計人員的專業能力和工作素養，利用科學的手段進行稅收籌劃工作，加強對增值稅專用發票的管理，優化企業的供應商選擇等措施來加以調整和改善。筆者相信只要房地產企業善于用國家稅收制度來武裝自己的財務管理工作，就一定可以收獲新的成效，獲得新的發展。

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