房企的高周轉(zhuǎn)焦慮

陳芬

當前形勢下，房企要實現(xiàn)高增長，就必須提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金回流。

過去一個月，高周轉(zhuǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)熱詞。“高周轉(zhuǎn)”一詞由碧桂園事件催熱，之后加劇了各大房企的焦慮，并在當下這個時點，促使房企們積極樹立各自的目標：全力推進高周轉(zhuǎn)，搶收上半年業(yè)績。

金錢永不眠

4月12日碧桂園曝光的內(nèi)部文件，極好地詮釋了金錢永不眠。

碧桂園在一周之內(nèi)連發(fā)三文并召開專題會議，主題直指高周轉(zhuǎn)，強調(diào)全力推進高周轉(zhuǎn)進程。4月5日，總裁莫斌簽發(fā)《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》；4月8日，碧桂園集團專門開了“高周轉(zhuǎn)”專題會議；4月11日，莫斌再次簽發(fā)《關(guān)于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉(zhuǎn)的通知》和《關(guān)于項目報建高周轉(zhuǎn)的通知》。幾個文件顯示了碧桂園董事局主席楊國強對企業(yè)高周轉(zhuǎn)推進的情況的不滿，分別在設(shè)計、報建、工程工期 、運營等幾個方面給出了嚴苛的執(zhí)行標準以及獎懲機制。

所謂周轉(zhuǎn)率，是指資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資金周轉(zhuǎn)率等，是衡量企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力的重要指標。周轉(zhuǎn)率高意味著企業(yè)資產(chǎn)利用效率高，開發(fā)銷售速度快。如今監(jiān)管趨嚴，高負債率的房企普遍缺錢。從2016年下半年開始，房企的融資渠道受到全面限制，如銀行開發(fā)貸、公司債、私募、信托等均已收緊。根據(jù)同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2018年前4個月，40家典型房企總計融資2726億元，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面被堵。

在資金有限的情況下，房企想實現(xiàn)高增長，就必須提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金回流。嚴格調(diào)控下，依靠捂盤惜售，以時間換價格的可能性也越來越低。另外，高周轉(zhuǎn)也能更好應(yīng)對市場變化，避免高庫存，防范風險。

碧桂園被戲稱“宇宙第一房企”，它在短短幾年時間內(nèi)超越了萬科等巨頭，一舉成N0.1。2013年，碧桂園第一次突破千億銷售，2014和2015年繼續(xù)穩(wěn)定增長。2016年，碧桂園銷售金額首次突破三千億元，進入房企前三甲，更在2017年超過五千億，并一舉拿下冠軍。

2018年5月7日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告，披露2018年前4個月的營業(yè)數(shù)據(jù)。前四個月共實現(xiàn)合同銷售金額約2575.2億元，同比增長約26.14%；合同銷售建筑面積約2739萬平方米，同比增長約21.4%，依然處于房企銷售榜單的頭名。

從碧桂園自身來說，業(yè)界認為高速度、高壓力、強執(zhí)行是其制勝法寶。如何保證員工跟上領(lǐng)導意志，保證執(zhí)行效果？將獎懲制度用到極致。高周轉(zhuǎn)匹配了獎懲機制，其中提到項目摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大于7個月，項目總撤職。摘牌即開工，獎項目總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0；21天開工罰款1萬，逐天遞增，40天開工，罰款20萬，41天開工即撤職；如果35天內(nèi)實現(xiàn)展示區(qū)開放，獎勵20萬。

三四線的契機

經(jīng)濟學家任澤平有一句話廣為流傳，即房地產(chǎn)行業(yè)周期的判斷標準是：長期看人口、中期看土地、短期看金融。從人口、土地、貨幣這幾個標準來看，楊國強帶領(lǐng)下的碧桂園同樣抓住了三四線城市開發(fā)契機。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式主要針對三四線樓市。從行業(yè)來看，2016年“930”之后，一二線房地產(chǎn)進入調(diào)整期，在限購限貸、政府預(yù)售限價、苛刻的供地條件下，高周轉(zhuǎn)空間被大幅擠壓。同時，三四線房地產(chǎn)市場的迅猛升溫。有分析認為，在資金貶值效應(yīng)下，三四線棚改貨幣化安置推動的改善性需求和一二線限購外溢性需求一起爆發(fā)。從周期上來看，未來一段時間，三線乃至部分四五線城市仍然繼續(xù)享有去庫存的政策紅利，房價還有上漲的潛力。

有分析稱，2015年至2017年，去庫存是國家對于三四五線城市的主旋律。對應(yīng)的不僅因城施策，給予購房補貼；還有棚改貨幣化，加大資金支持百姓購房力；甚至鼓勵農(nóng)村人口進城消化庫存……疊加一二線城市房價的爆漲及限購，三四五線的假繁榮更是催化出一批返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮。這也造就了碧桂園的繁榮。

自2013年以來，很多房企都在走高周轉(zhuǎn)路線。房企領(lǐng)頭企業(yè)如萬科、恒大、龍湖通常從拿地到施工也僅需要 3、4 個月。現(xiàn)在，碧桂園集團極大的推動了高周轉(zhuǎn)底線。

在《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》中，有這樣一段描述：截至3月30日，今年共獲取項目195個（共215個地塊），其中三四線項目146個，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月，摘牌到開盤5.2個月，完全無法達到集團高周轉(zhuǎn)的要求。一個季度拿了200塊地，平均的動工和開盤速度已經(jīng)是行業(yè)標桿，然而碧桂園認為這完全無法達到要求，提出將項目從拿地到開盤周期縮短至5個月甚至更短時間。在一些項目上甚至要做到拿地3個月開盤，僅是行業(yè)平均速度的1/3。

房企的焦慮

金錢不眠，人難寐。在曝光的文件，為提高“高周轉(zhuǎn)”而要求設(shè)計院“通宵出圖”的要求引爆輿論。碧桂園打出的這面全力與時間賽跑旗號，讓設(shè)計師圈“炸”了。

被“瘋狂的碧桂園”、“高周轉(zhuǎn)的底線”觸動的還有其他房企。

5月6日晚，泰禾華東集團有限公司發(fā)布的《上海區(qū)域上半年業(yè)績沖刺動員書》在網(wǎng)上流傳，稱因時間緊，任務(wù)重，決定從5月4日到6月30日之前，總監(jiān)及以上級別取消所有周末和節(jié)假日休假；開會不要耽誤上班時間，須在下班后或者周末；普通員工如果無法在周末和節(jié)假日加班，需上報審批。進入5月份后，房企即將迎來半年考，這2個月時間，將成為各家企業(yè)搶灘的關(guān)鍵。5月8日，曾高調(diào)提出2018年銷售目標達到2000億元的泰禾集團董事長黃其森表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力。公司今年會重點圍繞高周轉(zhuǎn)進行優(yōu)化升級，集中力量強化高周轉(zhuǎn)，旗下項目追求6個月的開盤速度。

5月17日，保利地產(chǎn)股東大會上，董事長宋廣菊表示，公司在項目周轉(zhuǎn)方面也學習了碧桂園的一些做法，現(xiàn)已有專門的運營中心來提高效率。常規(guī)情況下項目爭取一年內(nèi)能夠銷售，有些項目特殊情況下五六個月也可以。保利地產(chǎn)總規(guī)模重回前三是公司的一個奮斗目標。

中海地產(chǎn)重慶有限公司也發(fā)布了《爭分奪秒，只爭朝夕，奮戰(zhàn)60天》倡議書，表示即日起至2018年6月30日，倡議全體員工放棄所有休假（周末及節(jié)假日），加班加點推進各項業(yè)務(wù)工作。

有人提及萬科創(chuàng)始人王石在《道路與夢想》一書中的一段自述：2008年，一次私下論及碧桂園，我頗草率地給出評價：沒什么了不起。不久召開集團例會，時任戰(zhàn)投部副總的孫嘉在走訪碧桂園后做了一份報告，把我的觀點推翻，數(shù)據(jù)翔實，有理有據(jù)。回深圳路上，我就致電碧桂園老板楊國強：我原來對碧桂園的看法是錯的，希望能與楊先生交流學習。楊先生爽快地一口應(yīng)允。再回頭看這段文字，人們多有感慨。

“碧桂園，你學不會”成為行業(yè)金句。

業(yè)界預(yù)計在部分城市限售、限價政策調(diào)控持續(xù)的背景下，未來將會有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，被動加速項目入市，搶收業(yè)績，來確保全年銷售目標的完成。

楊國強說，“高周轉(zhuǎn)是抵抗任何風險最有效的手段。”渴望利用三四線優(yōu)勢支援和加快一二線城市布局的碧桂園，不但將面臨三四線“后去庫存時代”的疲軟，更要面臨超高速去庫存可能帶來的質(zhì)量和官批的壓力。目前，越來越多一線房企搶灘三四線城市。隨著三四線去庫存接近尾聲，金融對于房地產(chǎn)的利好也會逐漸變化。人們也有對房企高周轉(zhuǎn)能持續(xù)多久的疑問。