房地產項目質量控制探析

杜瑞奇

房地產項目質量控制就是通過一定的技術和手段，對房地產項目形成的過程進行監視和控制，從而保證房地產項目符合相關工程合同和規范要求。控制的目的在于防止項目在項目施工過程中出現偏離質量規定的現象，或者及時發現和糾正質量問題。房地產項目質量控制不僅保證了產品的質量，也保證了施工者和住房者的生命安全，同樣關系到房地產企業的生存和發展。房地產項目質量控制是一項系統復雜的過程，涉及項目從勘查設計、施工到驗收使用各個環節，包括多個主體，需要政府、監理、施工方共同努力，形成合力，從而實現對項目質量的控制。

一、房地產項目質量控制問題分析

近年來，我國房地產市場發展迅猛，房地產公司更是如雨后春筍般不斷增加。由于各方面的原因房地產公司在項目質量控制中還存在許多不足，由此而產生的質量糾紛和社會問題經常見諸于媒體，對房地產企業的品牌造成了嚴重的影響，也嚴重侵害了廣大人民的利益，影響了社會和諧。房地產項目質量控制中存在的問題主要有幾個方面。

1.質量管理理念沒有真正的普及。質量控制的關鍵是人，而人行為的基礎是理念。作為房地產企業，其管理層對質量控制的重要性認識是比較到位的，也圍繞質量控制建章立制，加強監督。但對于基層員工來說，質量控制的意識比較差。特別是目前我國許多房地產項目的施工單位，一線員工是根據項目的實施需要臨時組建，而且大多數一線員工是進城務工人員，文化程度不高，相關專業培訓不夠，而且在施工中大多數采取的是計件分包方式，由于人員素質和受利益的驅使，大部分的一線員工對質量控制缺乏科學的理念，再加之管理人員監督不到位，這種缺乏科學質量理念指導的情況，勢必對房地產項目質量控制造成嚴重的影響。

2.項目資源整合度不高。房地產項目的形成過程涉及勘探、設計、材料供應、施工、監理等多個過程，任何一個環節出現問題都有可能影響工程的質量。所以對房地產項目質量控制過程，必須實現對涉及項目各種資源進行有效地整合，從而使各種優質資源聚集，保證項目質量。但在實際中，項目往往采取分包的形式進行，使得項目的勘探、設計、材料供應、監理、施工不由單位實施，缺乏有效的整合和統一的質量控制體系，這就出現設計要求不明、施工不能完全落實設計標準規范、材料出現以次充好、監理出現漏洞、相關標準規范執行不嚴等，這些都為項目質量控制造成較大的影響。

3.企業內部質量控制架構體系不健全。對于我國現行的房地產公司內部組織來說，對市場開發、產品的設計相對比較重視，把更多的精力放在了市場開發和產品銷售上。而產品質量基本交由工程部負責。同時委托監理公司對質量進行監督。這種缺乏專門質量控制機構，質量控制架構不全的設置，勢必影響產品質量。同時就工程監理來說，許多監理人員甚至存在同時監理幾個工程的現象，也影響工程質量的控制。

4.重視事后整改輕視事中及事前控制。房地產項目形成過程是一個各個環節環環相扣的過程，質量的控制必須把重點放在事前和事中。可實際中許多項目在實施中對事前和事中質量控制認識不到位，往往是項目完成后才發現問題，從而進行補救，這樣一方面造成了浪費，同時也提高了工程成本。對于注重事后整改的這種質量控制方法，房地產項目這樣一個特殊的產品也存在嚴重質量隱患，因為有許多隱蔽工程是難以通過事后監督發現的，這就給工程質量留下了隱患。同時，房地產項目質量保證有其特點，如項目質量的60%決定于工程設計，這就更要求我們注重事前的質量控制。我們經常可以發現由于設計不科學而使項目無法施工或者影響項目正常使用而造成項目重新設計和返工，形成索賠，提高建筑成本的問題。這種質量控制方式，其實質就是因為公司在工程質量管理方面涵蓋的范圍過小，沒有質量控制貫穿于項目的全過程。

5.施工企業自身質量標準缺失。關于建筑項目施工，國家先后出臺了系列規范和質量標準，這些都為保障項目質量提供了依據。但在實際施工中，這些標準和規范還遠遠不夠，有些領域甚至出現空白，這就需要施工企業結合國家的標準和規范，形成企業自身的標準，并抓好落實，保證產品的質量。仔細分析我國著名房地產公司，不僅實現了對國家相關標準規范的落實，同時也都具有自己的質量標準，正是在這一企業標準的保證下，才使得公司的房地產項目與企業品牌效應相一致，保證了企業在激烈競爭中的地位。而在實際中，許多中小房地產公司恰恰沒有認識到這一點，缺乏企業自己的質量標準，造成產品質量的波動，并最終影響企業的發展。

6.重驗收質量輕成品保護。對完成項目進行驗收是房地產公司進行質量控制的重要手段之一，因而對產品的驗收記房地產公司十分重視。但實際中我們也發現這樣一個問題，就是房地產公司普遍存在重視驗收質量輕成品保護的問題。因為房地產項目的施工是一個復雜的工序，而各個工序往往由不同的單位來實施，這就使得每一個工序完成后要進行驗收，而驗收合格后就算結束，沒有按照一定的程序對下一個工序施工單位進行銜接交待。這就往往出現，后面一個工序在實施過程由于施工需要或者其它原因對前一工序工程進行拆改的過程，這就為工程質量造成很大的影響。這種重驗收質量輕成品保護的現象，有的甚至造成重大安全質量事故，影響嚴重。

二、國外房地產項目質量控制的情況簡介

1.德國房地產項目質量控制。德國對于房地產項目質量控制十分重視，并從國家層面加強對房地產項目質量控制的引導。一是加強相關立法和標準化。德國先后圍繞質量控制出臺了系列法律的標準，并在全國強制性執行。同時，還建立了相關專門機構，負責相關工作。如全國性的標準協會，代表聯邦政府執行全國標準；由聯邦政府設立建筑技術研究院，負責相關法律標準的制訂，作為項目管理立法和科研成果把關的單位。聯邦政府設立材料試驗局，對各建筑單位材料進行試驗把關，并進行新材料、新技術的研發。二是注重事中全過程的控制監督。德國圍繞質量控制，制訂了嚴格的法律程序，對企業內部質量控制和外部質量監督做出了詳細明確的規定，就連相關試驗都有明確規定，從而形成了內控與外部監督相結合全過程質量控制。

2.美國房地產項自質量控制。美國關于房地產項目質量控制更具特色，制度更加嚴格。美國房地產公司在項目實施前，都要結合項目實際制訂項目質量管理目標，相關質量控制措施和問題解決辦法。同時通過相關制度去保障質量。一是設計簽證制度。就是施工單位在施工前必須將施工所使用的材料和相關檢測儀器樣品送項目設計單位檢測，經檢測合格后，由工程設計單位簽字才能進行材料、儀器采購和具體的施工，從而實現責任的明確，保證工程設計質量要求的實現。第二，單價預定措施。在招標文件中，對將來有可能發生的簽證和設計變更的項目進行列舉，并設定一個較小的工程，列出單價，列入工程總造價。這部分造價即使將來不發生變更或是簽證也不能收回，如果發生了變更或者簽證按規定單價和工程增加相關工程等價。通過這些措施，實現對工程質量的控制。

三、房地產企業項目質量控制對策

1.提高全員質量意識。正確的意識是質量的保證，只有真正樹立了質量意識才能主動參與質量控制，保證產品質量。要進一步加強管理層的質量意識，特別是提高管理層運用現代管理知識進行質量控制的意識和能力，并通過管理層向全體員工進行質量管理意識的滲透。房了地產公司要把先進的質量理念貫穿于企業發展的遠景規劃和企業文化中，并通過各種方式營造濃厚的質量氛圍。要加強基層員工質量意識的提高，把質量貫穿于項目考核各個過程，形成以質量為統領管理體系，從而提高全員的質量意識。

2.實現各種優質資源的整合。高品質的房地產項目是各種資源的聚合效應，必須從設計、施工、材料、管理等方面共同努力。作為房地產公司，必須要有一支高規格的項目設計人才隊伍，確保項目的效果通過設計得到體現。要有一個穩定、質量可靠的原材料供應商，從而使質量保證有基礎。有一個具有高資質、豐富經驗、技術先進的施工隊伍，確保工程設計要求和標準的實現。要有一支高素質的工程質量監督管理隊伍，及時發現和糾正問題。

3.完善工程質量控制體系。要按照工程項目質量管理體系要求，建立起完整的項目質量控制體系。要加強質量控制組織機構建設，可以單設房地產項目質量管理專門機構，加強質量監督。這個監督機構一方面是對工程施工過程中質量的監督，另一個方面是對工程監理機構的協調和監督，從而確保質量。要建立項目質量控制的規范流程，并加強各個環節的考核，確保質量控制措施的實現。

4.加強質量控制全程管理。要突出事前預防、事中管理、事后檢驗，重點突出事前和事中。事前要有科學的設計，從而防止質量通病。要對項目實施進行全程規劃，制訂預防措施，防止問題出現。事中關鍵是要規范施工行為，加強檢查監督，特別是要充分發揮工程監理的專業作用。要注重運用合同，明確雙方的責任，實現約束。

5.完善質量規范。要結合國家相關標準規范，制訂形成企業質量管理規范。同時，要將規范寫入工程合同條規，實現對項目操作行為的約束。特別是大的房地產公司，要建立由總公司、分公司、項目公司構成的三級質量管理體系，并運用現代信息技術實現對工程質量全程控制。

6.加強成品的保護。要在嚴格驗收建成產品的同時，做好產品、工序的交接等工作，從而實現對已建成產品質量的鞏固。

（作者單位：西安建筑科技大學管理學院）