岳陽市房地產市場運行情況及潛在風險分析

程娟

【摘要】2017年來岳陽市房地產市場表現出商品住房量價齊升、商品房去庫存效果明顯甚至供不應求等特點。本文具體分析2017年岳陽市房地產市場基本情況、原因、潛在的金融風險及政策調控措施等。

【關鍵詞】基本情況 金融風險 政策

一、岳陽市房地產市場基本情況

（一）投資穩步增長，市場銷售火爆

岳陽市圍繞打造“200萬以上人口區域中心城市”目標，以房地產轉型升級和高質量完成4.76萬套棚戶區改造項目為抓手，促進了商品住房庫存大幅下降，房地產市場穩中向好。一是房地產開發投資總體快速增長但增速不一。一方面，房地產投資總體快速增長：據市統計局統計，2017年全年岳陽市房地產完成投資154.01億元，增速15.8%；另一方面，投資增速不一，縣域投資快于中心城區。從11月份數據來看，中心城區房地產開發完成投資94.33億元，同比增長10.86%，縣（市）房地產開發完成投資46.68億元，同比增長50.1%。二是市場旺銷態勢給力，年末有所回溫。據市統計局統計，前三個季度，全市商品房銷售面積呈穩步上漲趨勢，截止12月商品房銷售面積485.53萬元，同比下降9.11%，全年同比下降的原因主要是12月商品房銷售較去年同比下降69.38%；全年實現銷售額241.65億元，同比增長12.27%。

（二）價格大漲，地段好、有品牌口碑的樓盤漲幅大銷售緊俏受追捧

8、9、10三月，岳陽市在70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比分別為0.8%、0.6%、0.8%，排名第6、第8和第4位。進一步調查顯示，地段較好的樓盤漲幅更大，市中心城區銷量排名靠前的項目“天倫國際”開盤1分鐘即被“秒殺”完。大型房產開發商樓盤如恒大綠洲、南湖恒大半島、岳陽碧桂園、岳陽美的梧桐莊園備受廣大購房者追捧。

（三）庫存持續下降，城區新建商品住宅庫存創近兩年來新低

從趨勢看，2017年新建商品住宅存量逐月減少，新建商品住宅成交量居高不下，庫存量與成交量缺口逐漸修窄。據市統計局統計，至11月底，中心城區商品住房庫存面積92.21萬平方米，同比下降50.43%。按照前12個月月均銷售面積19.21萬平方米測算，去化周期僅剩5個月，庫存已嚴重偏離合理區間。

二、房價上漲原因分析

（一）棚改的加速推進和貨幣化安置政策是推動岳陽房價上升的主要原因

一方面，岳陽組織實施了規模龐大的棚改計劃。2015年9月以來，先后啟動了25個棚戶區改造項目，其中2016年中心城區十大片區棚戶區改造惠及1.2萬戶近5萬人，消化商品房庫存114萬平米；2017-2018年計劃完成棚改5.1萬戶，征收房屋面積約680萬平米，其中2017年全市115個棚改項目，計劃任務37878戶穩步推進。另一方面，貨幣化安置增加了購房剛性需求。2017我市城市棚戶區改造任務37878戶中貨幣安置37381戶，貨幣化安置率達98.6%。

（二）城市居住環境改善，房產品質提升，消費者買漲不買跌心理刺激購房欲望

今年以來，岳陽市積極搶抓長江經濟帶、洞庭湖生態經濟區和長江中游城市群發展戰略疊加機遇，全力推進區域性中心城市和湖南發展新增長極建設，經濟社會發展穩定向好，房地產市場的繁榮發展吸引一批大型房地產開發商諸如恒大、碧桂園、保利、強生等。居住環境的改善、大房企的進入以及買漲不買跌的從眾消費心理刺激了消費者改善性需求的購買欲望。所調查的岳陽市湖濱5家房地產商樓盤僅1家剩少量庫存，開放商表示并不急著出售。

（三）一線城市、省會長沙限購、限貸，返鄉置業人群推動購房

2016年9月以來，岳陽周邊的一線城市如省會長沙，湖北武漢出臺了限購、限貸政策，加之岳陽近年來城市居住環境大幅改善，絕對價位不高，其區位優勢的吸附力吸引外地鄉友返鄉置業。

（四）金融信貸支持房地產去庫存

截至12月岳陽市房地產貸款余額309.18億元，比年初增長110.39億元，同比增長55.5%，其中個人住房貸款余額212.78億元，比年初增長66.63億元，同比增長45.6%，金融信貸有效的支持了房地產去庫存。

（五）中心城區加大控違拆違力度，無資質黑開發得到有效遏制，限制小產權房入市

從市控違辦了解到，近年來岳陽市中心城區加大控違拆違力度，集中整治城中村規劃建設，無資質黑開發得到有效遏制，近兩年幾乎沒有新增小產權房進入市場，違規住房供給大幅減少。

（六）棚改項目規劃滯后、中心城區新開工項目下降，需求與供給缺口短期無法填補

據市房產部門反映，岳陽棚改項目的開發建設未能同步規劃，未能及時供地，拆與建出現了較大的時間差，造成住房市場出現臨時性供應不足，推動房價上漲。

三、房地產金融風險

總體來看，岳陽市房地產處于銷售量穩價升，房地產貸款同步高速增長階段，房地產貸款風險總體可控。但房價的快速上升在增加政府土地收入、拉動投資的同時，負面效應也逐步顯現，房地產金融風險不容忽視。

（一）中小房產企業融資難、成本上升發生項目資金鏈風險

岳陽房價加速上漲，資金快速回籠，使得房地產開發企業資金較為充裕，催生了房地產商增加土地儲備、再次投入開發的意向，隨之而來的項目資金來源便成為需要考慮的問題。從銀行信貸政策和本土房企了解的情況來看，本地中小房企主要面臨：一是實力不足。現在岳陽市樓面地價500～600萬每畝，一塊地動則幾個億，如果算上前期開放投入，資金需求更大，普通中小房地產開發商沒有這個資金實力。二是融資難。目前各商業銀行對房地產開發持審慎態度，對開發商的經濟實力、管理和招商能力有嚴格的準入標準，對項目地理位置、周邊商業氛圍也有明確的準入要求。三是民間融資風險。在市場形勢大好的情況下，部分資金實力不足的開發商可能涉足高成本融資，特別是民間融資風險不可估量。四是銷售壓力大，稅費負擔重。中小房地產公司開發的樓盤一般地段較差，品質較低，銷售面臨壓力相對較大，加之稅費負擔重，土地成本高，一旦滯銷，將面臨資金鏈斷裂的風險。

（二）個人住房按揭貸總體較好，但潛在風險仍需關注

總體來看，住房按揭貸款質量較高，2017年3季度，住房按揭貸款不良率為0.25%，但調查顯示住房按揭貸款潛在風險仍需關注。造成不良的主要原因一是部分開發商沒有盡責，導致開發項目沒有完工、或沒有給購房者辦理住房手續；二是個別購房者由于收入減少不能及時歸還按揭貸款；三是少數出現天災人禍等意外。

（三）區域房地產泡沫風險

房價的上漲表明房地產市場銷售的熱度不減，加上市場上購房者對后市看漲心理濃厚，“日光盤”現象頻頻出現，受利益驅動，購房者通過加杠桿，舉借短期信用貸款流向房地產市場的沖動較大，可能由此引發的房地產領域泡沫風險不容忽視。

（四）影響棚改項目進程和資金使用效率

一是加大了后段棚改拆遷難度。由于房價快速上漲，棚改住戶普遍要求提高補償標準，與政府僵持不下，導致拆遷困難，且增加了棚改的成本。同時，又進一步加劇了住房供應緊張的局面，可能推升房價上漲。二是造成資金占用和沉淀。由于部分棚改和部分基建項目難以推進，到位資金無法使用，導致大量資金沉淀銀行賬戶，降低了資金使用效率，也虛增了企業活期存款。三是增加實體經濟發展成本。房價的上漲必然帶動地價和租金的上漲，不利于實體經濟的發展。

（五）政策風險

岳陽市住房和城鄉建設局《關于進一步加強岳陽市城區房地產市場監管的通知》要求實行新建商品住房銷售價格申報制度，對備案價格過高又不接受主管部門價格調整建議的，暫不核發預售許可證。通知明確市中心城區年度新建商品住房價格控制目標，強化對新建商品住房預售價格、現房銷售價格的指導。嚴格執行商品住房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。預售限價對進一步促進房地產市場平穩健康發展起到一定的穩定作用，但由于土地、人工、材料、稅費的上漲等推高了成本，同一期樓盤每棟樓也有品質差異，這種情形下同質可比的“價格監制”原則操作不當可能導致房產品質差異無法體現，不利于房地產業轉型升級。

四、房地產政策及實施效果

為進一步落實國家、省、市關于促進房地產市場平穩健康發展的意見，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，加強房地產市場調控，切實做好房地產市場監管，促進全市房地產市場持續健康平穩發展，岳陽市近期出臺一系列房地產相關調控措施。

（一）“十條”政策、五條“干貨”

2017年10月，岳陽市市政府印發了《關于進一步促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的通知》，明確了科學制定住房供應計劃、加大土地供應、提高項目審批效率、大力推廣綠色和裝配式建筑、盤活存量房市場、發揮國有企業主力作用、加大經濟適用住房貨幣補貼力度、加強市場監管、建立聯席會議制度、堅持正確輿論導向等十條具體措施。11月，岳陽市人民政府第10次常務會議上五條“干貨”出臺：一是要適當調整棚改計劃、在保證重點工程的前提下適度放緩節奏。二是要創新土地供應模式、通過合理控制地價來調控房價。三是要適當調整棚改補償政策，采取貨幣安置與實物安置相結合的方式，并加快推進限價房建設。四是激活二手房交易，加快交易平臺建設。五是要建立房價聯合管控機制，強化調度和執法檢查，把市場供應和住房價格穩定在合理區間，進一步促進岳陽市房地產市場平穩健康發展。

（二）“5個5”工程

為解決棚改征拆戶房源問題，啟動了“5個5”惠民工程，即投資5個億，拿出5宗地，建設5000套定向限價商品房，價格控制在5000元/平方米左右，計劃500天時間完成建設。并進一步明確8年內不準銷售定向限價商品房。

（三）市場監管

2017年11月，岳陽市住房和城鄉建設局印發了《關于進一步加強岳陽市城區房地產市場監管的通知》，實行新建商品住房銷售價格申報制度，對備案價格過高又不接受主管部門價格調整建議的，暫不核發預售許可證。

此輪房地產調控政策主要調價格、擴供給、限制交易，從時間來看岳陽市相關調控政策主要集中在11月，根據市房產局數據顯示，12月岳陽市商品房銷售面積同比減少69.38%，銷售額同比減少54.9%。據新開盤樓盤營銷接待部反映自11月份以來，看盤的數減少1～2成，二手房市場對政策反響較大，當月客源量減少1～2成，成交量減少近3成，政策調控一定程度上擠壓了一部分投資性炒房動機。考慮到岳陽市房地產庫存絕對量的減少、5000套定向限價商品房的建設周期、以及棚改戶住房剛性需求、消費者改善性住房需求、返鄉置業人群需求的持續存在，在政府平穩房價的政策引導下、重點打擊投資投機需求的同時，對首置、首改、再改需求影響相對較小，2018年岳陽市房地產將呈平穩增長趨勢。