租購同權：從頂層設計到加速落地

陳舜穎

圖/ 徐子棟

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。黨和國家的這一頂層設計，無疑給住房租賃市場注入一針強心劑。

2018年的政府工作報告提出，“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房”，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居”。此外，國家有關部門于2018年“兩會”期間發布的《關于實施2018年推進新型城鎮化建設重點任務的通知》也明確指出，探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。這些信號釋放出的“租購并舉”“租購同權”，充分顯示了國家對加快租賃市場發展，完善租賃市場政策環境，讓老百姓“住有所居”的決心。

讓租房也能“住有所居”

房子，在中國人心中是非常重要的存在。它不僅僅是鋼筋混凝搭建的容身之所，還被賦予了“家”的內涵，是避風的港灣，是溫馨的所在，是奮斗的動力源泉，是穩定安居的期盼……隨著經濟發展、物質生活水平的不斷提升，房子又被賦予了更多的訴求，是資產增值的需要，是個人實力的自我彰顯，甚至還是對優質教育的追求……這些依附在住房上面的附加值，成為影響人們住房消費觀念的重要因素。

高昂的房價讓人望而卻步，但黨和國家讓廣大人民群眾早日實現安居宜居的態度愈發堅定。自2015年住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》以來，關于住房租賃的頂層設計持續加快出臺，住房租賃市場日益火爆。盡管我國住房租賃市場已經取得了規模性的進展，但仍然存在諸多現實困難和瓶頸：房屋租賃立法上相對不足，對于租期、租價和租賃期間諸多權益沒有明確規定，導致租戶居住環境、安全等基本權益缺少有效保障，違規“群租”現象頻現等，均是其發展不成熟的表征。究其原因，主要有以下四個方面：一是市場投資主體多為個人，投資規模較小；二是稅費太高，回報率低于住房增值，投資欲不強；三是沒有當地戶口，租房者不能享受當地教育、醫療等公共服務；四是租房者的權益缺乏法律保護。

不破不立，政府積極引導租賃市場的發展，逐步使租房居民在享受基本公共服務方面獲得與買房居民同等的待遇，作為建立房地產調控長效機制的重要舉措之一的“租購同權”被提上日程。

各地紛紛發力，租購同權加速落地

2017年7月中旬，廣州市人民政府印發的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》首次提出“租購同權”：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權?！敝敝缸赓U住房的“痛點”所在，成為最早實施租購同權的典范。

2017年7月底，住建部、國家發改委等九部委下發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點，并表示將立法明確“租房與買房居民享受同等待遇”。

雖然北京和上海并未納入上述的試點城市中，但這兩地在推進“租購并舉”住房制度方面都有著積極的動作。例如，北京發布的租房新政策中提出了租房落戶、受教育等相關條款，為承租人提供保障。此外，北京還多渠道增加租賃房源，培育企業化、規?；⒁幏痘淖》孔赓U主體，整合社會閑散住房資源集中經營管理，并完善“限房價、控地價”地塊企業自持住房租賃的管理辦法；2017年7月24日，上海在全國范圍內首次推出兩塊只租不售的租賃住房地塊，要求競得人須100%自持70年。這一土地出讓模式的最新改變引起廣泛關注。9月13日，上海又將靜安區市北高新技術服務業園區兩幅商業用地調整為四類住宅用地，規劃為社會租賃住宅，擬為園區就業人口供應近千套租賃住房?！?00%自持”“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場增加供給，并增加機構房源在市場中的占比。

2017年8月底，國土資源部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，正式確立北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個熱點城市將開展試點。

截至目前，我國已有20多個省份出臺“加快培育和發展住房租賃市場”的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。

租賃新政將逐漸引導人們從“居者有其屋”的觀念向“住有所居”進行轉變。

租購同權，或許和你想的不一樣

何為租購同權？按照住建部的解釋，是租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇。而在基本公共服務領域，教育無疑是人們最關注的熱點之一。

在《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》中關于“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”的表述出爐后，一時間被個別機構刻意曲解為“租房也能上名校”。實際上，廣州市的“就近入學等公共服務權益”是帶有前提條件的，并不是任何人租一套學區房就可以入讀心儀的學校，更不是想上哪所學校就能上哪所學校。隨著一段時間以來政府部門的權威解讀，真相也漸趨明朗?！白夥烤湍苌蠈W”并非新政，而是早已有之。2015年2月起，廣州租賃合同就是有效的“居住地證明”，就能作為孩子入學的“門票”，此次文件提及只是起到突出強調的作用。實際上，廣州政策中仍然延續了租房上學的門檻，比如父母或具有本市戶籍，或持有人才綠卡，或符合積分入學安排學位條件。即便可以就近入學，也要接受統籌安排，很難精準定位到名校。

業內人士認為，要用同樣的標準看待、推進租購同權，租房者權益的實現不能以犧牲購房者的權益為代價。就拿人們最關心的租房家庭適齡子女同等受教育權來說，它不應該沖擊購房家庭適齡子女法定的受教育權。租購同權表面看上能夠緩解住房問題、戶籍問題，但本質上是我國城市公共服務供給能力提升不足和城市治理能力現代化程度不夠造成的問題，其中尤為突出的是教育資源供給不足。因此，解決這一問題，就要既保證租房者享有同等的權益，又保障購房者原來享有的法定權益不受損害。這才是“同權”的精髓所在。

租購同權時代來了，市場變化幾何？

“租購同權”，究竟會給房地產市場帶來怎樣的影響？“可能會給市場帶來一定的波動，但我們不該夸大它的作用?！焙Ｎ鞣慨a網總經理宋向宇認為，目前各地新政在“同權”方面仍然有較高的準入門檻，帶來的實質性改變并不大。更重要的是，她認為，決定一個地區房租水平的核心因素是當地人的平均收入水平?！罢{查顯示，國內租房者一般會將個人收入中的1/3左右拿來租房。二線城市租金收入比一般不超過25%，三四線普遍在20%以下。如果租金太高，人們就會不租轉向購房。如果人們的收入水平沒有大幅提升，那么租金水平應該也不會有太大變化?！?/p>

城市之美（陳永南 攝）

至于關于租購同權后，商品房價格是否會變化，宋向宇認為可以參考新加坡的情況。據了解，新加坡是全世界有名的地少人多國家，人口560萬，國土面積只有626平方公里，在這個寸土寸金的國家竟實現了“住有所居，人人買得起房”。其中，最主要的還是因為它的“組屋制度”。建屋發展局是新加坡的一個政府機關，也是全國最大的房地產開發商，但它不以盈利為目的。建屋發展局負責在全國范圍內免費拿地，并在政府資助下承建房屋，竣工后由政府統一定價，以大幅低于市場價的價格賣給民眾。有數據顯示，目前當地80%的居民購買或承租了政府的組屋，其余20%的人購買了商品房，而商品房的價格比組屋高出了數倍不等。從新加坡的經驗可以看出，在土地供應緊缺的情況下，商品房的價格受保障房的影響并不大。反觀我國，在政府“大力發展住房租賃市場”的號召下，競拍土地高比例自持已成常態化，即未來拍賣的土地中租賃用地將會擠占商品房空間，從而造成商品房源供應的減少。租購同權能夠解決一部分人的住房需求，但商品房供應的減少，也會造成供需不平衡的局面。

為此，租購同權最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，引導健康的置業觀，讓租房也能成為一種體面的、積極的生活方式。