當前企業內控存在的問題及應對策略韓新鴻

韓新鴻

[摘要]隨著近年來我國經濟體制改革的不斷推進，我國的房地產行業得到了快速發展，房地產企業之間的競爭壓力也在日益增大。對于房地產企業來說，做好內控是十分重要的，文章主要對當前房地產企業內控存在的問題及應對策略進行了論述。

[關鍵詞]房地產企業；內控；應對策略

[DOI]1013939/jcnkizgsc201815076

隨著國家對于房地產行業的政策調控，房地產企業之間的競爭越來越激烈，為了能夠讓房地產企業在激烈的市場競爭中脫穎而出，每一個房地產企業都應該練好內功，加強企業內部管理，對企業的內部控制提起高度重視。做好內控不僅可以提高企業的管理效率，而且也能推動企業的健康發展。

1企業內控的重要性分析

11企業資產的安全性得到保障

由于房地產行業的特殊性，所以房地產企業一般都具有大量的企業資產，企業資產的安全性與否不僅是房地產企業的相關投資人和債權人關注的重點，而且也是房地產企業內部管理人員需要高度重視的地方。房地產企業通過進行內部控制，可以對企業資產進行全方位的監控，可以使企業資產的損失率大幅降低，杜絕了各種私自挪用公款的現象，提高了企業資產的安全性。

12提高企業的經營水平

目前，許多房地產企業都對內部控制越來越重視，內部控制已經成為一種提高房地產企業經營水平的重要手段。內部控制的一個重要目的就是要讓企業中的每一個員工都能干好自己的本職工作，從本質上來看，企業之間的競爭實際上就是人才的競爭，企業經營狀況的好壞與企業中人才的工作能力有著必然的關聯，在一個企業中如果所有崗位都明確了工作任務，所有的工作人員都各司其職，那么這個企業的發展一定是勢不可當的。

2當前企業內控存在的問題

21企業內控體系尚未完善

目前，我國許多房地產企業的內控體系并不完善，使得企業的內部控制無法發揮應有的效果。有的企業雖然建立了內控管理制度，但是卻并沒有很好地執行這些制度，使得企業內部的管理水平遲遲無法得到提高。在內控體系的三個模塊之中，會計系統是最為重要的模塊，因為會計模塊與房地產企業內部的資金流通有著重大的關聯，一旦企業的會計系統存在著某些漏洞，那么房地產企業的資金周轉可能就會受到很大的影響。

22員工的工作能力參差不齊

房地產企業進行內控管理的主要對象就是企業中的所有員工，如果每一個員工都能遵守內控管理制度，干好自己的本職工作，那么整個企業也能得到一個健康的發展。但是，人與人之間是存在著差別的，每一個員工的職業道德和工作能力是完全不同的，有的員工工作能力極強，而且十分認真敬業，而有的員工對待自己的工作十分敷衍，對于企業中的各種管理制度也是保持一種完全無視的態度，在這些因素的影響下，房地產企業的內控管理制度很難得到完全的推廣。

23資源浪費現象比較嚴重

在房地產企業的內控管理過程中，工作人員往往難以將內部資金很好地進行集中管理，這樣就很容易出現所需成本提高的情況，進而引發比較嚴重的資源浪費現象。上述情況在實際的工作過程中經常出現，導致這一問題出現的原因主要有以下兩點：第一，和普通的企業相比，房地產企業的內部組織結構相對復雜，資金流動的渠道很多，而且流動的形式也比較復雜，因此，相關工作人員在統籌管理內部財務的時候需要面對繁多的工作，常常感到力不從心。除此之外，資金在流動過程中可能會出現資金流向以及流量失控的現象，這會導致資金在流動過程中存在一定的安全隱患，無疑給管理內部資金的工作人員的工作增添了難度。第二，并不是所有的內部資金都會處于流動狀態，在實際的運營過程中很可能會出現大量資金閑置的情況，這樣就會導致資金的增值數目受到一定限制，難以達到最大化。

同時，房地產企業往往重開發銷售，輕存量物業的運營管理，特別是商業物業的存量運營管理，致使存量資產運營效率低下，甚至出現較好的資源性物業空置，不利于資產的保值增值，引起優質資源性租賃資產的浪費。

24市場的風險關系錯綜復雜

近幾年來，我國的經濟水平不斷提高，房地產企業也取得了矚目的發展成果，企業規模逐漸擴大，然而在房地產企業不斷發展的同時各種市場風險也隨之誕生，導致我國房地產企業的市場風險關系變得越來越錯綜復雜，這一現象主要體現在兩個方面：首先，我國實行了宏觀調控控制了一級市場的土地買賣，這就成為房地產企業發展無法預測以及控制的外部風險之一；其次，通常情況下，房地產項目的開發時間都會比較長，那么在開發期間市場因素和政策變化都可能使得產品的需求量以及價值發生一些不可預期的改變。總之，房地產企業的各項特點使得其在運營過程中存在一定的風險性，房地產企業要想在市場競爭中存活下來，就需要有較強的市場風險評價能力。

3當前企業內控問題的應對策略

31建立完整的內部控制管理體系

對于房地產企業來說，如果想要做好內部控制，一個重要的前提就是必須建立一個完整的內部控制管理體系，房地產企業的管理者應從以下的兩個方面入手。第一，房地產企業的管理者必須首先調整自己的意識，提高對于內部控制的重視程度。對于一個企業來說，企業的管理者發揮了一個大腦的功能，而企業中的眾多員工相當于人身上的各種器官，這些器官都受大腦的支配，因此，只有房地產企業的管理者對內部控制做出重視，底下的員工才會進行積極的配合。當內部控制管理制度在實施的過程中出現問題時，員工可以及時向管理人員提出整改意見，使內部控制管理體系得到完善。第二，完善企業的治理結構。一個健康的企業治理結構不會讓一些企業的管理者擁有絕對的權力，每一個管理者在行使自己的權力時勢必也會受到其他管理人員的制約和監督，在這樣的一種治理體系之下，內部控制管理制度才會更加完善。

以某房地產企業為例，某房地產企業之前由于內部控制體系不完善，導致企業的資金流通出現了問題，給企業帶來了一定的損失。該企業的管理層為了防止這種問題再次出現，提高了對于內部控制的重視程度，決定建立一套完整的內部控制管理體系。首先，為了能夠讓所有的員工都能接受這種內部控制管理制度，該管理層對此進行了大力的宣傳，讓每一個員工都能對此引起一定的重視。然后，該管理層為了讓內部控制管理制度可以發揮其應有的效果，又對企業的治理結構進行了一定的完善，讓各種權力的使用都在一定的制約和監督下進行。除此之外，為了使內部控制管理制度可以得到進一步的完善，該企業的管理層經常組織各種活動以促進各部門之間的交流，鼓勵員工對內部控制管理制度提出建設性意見，管理層一旦采納了這些意見也會對提出意見的員工給予一定的物質獎勵。經過管理層和所有員工的努力，該房地產企業的內部控制管理體系已然十分完善，不但使企業的競爭力得到了提高，而且也構建了自己獨特的企業文化，提升了企業的管理水平。

32加強對于員工的培訓教育工作

從根本上來說，內控管理制度是由房地產企業的管理者創造出來的，如果這些制度沒有人去執行，那么這些制度也就失去了意義，所以對于房地產企業的管理者來說，必須加強對于員工的培訓教育工作，讓內控管理制度可以得到真正的貫徹落實。除此之外，如今的社會對于人才的需求也發生了一定的轉變。對于房地產企業的會計人員來說，在過去會計人員的主要工作就是查賬，但是如今的會計工作不僅包含對于企業財務的管理，甚至還包括了對于工程造價的控制等方面的內容，這就對房地產企業的會計人員提出了更高的要求。為了能夠更好地適應社會的發展趨勢，不僅房地產企業的員工自身需要做出努力，要多學習其他領域的新知識，房地產企業也要加強對于員工的培訓教育工作，一方面是為了提高員工的職業素養，讓每一個員工可以干好自己的本職工作；另一方面就是為了提高員工的知識水平和綜合素質，充分開發每一個員工的潛能，為企業帶來更多的收益，也能夠讓房地產企業的內部控制更加順利地進行并取得應有的效果。

33加強商業物業招商運營的內部控制

存量物業招商運營管理屬于商業地產發展過程中比較關鍵的組成部分，首先需要根據市場發展需求，來有效提高商業物業招商運營內部控制，以確保物業招商運營管理工作更好地適應新市場、新業態的發展需求。其次根據實際情況來配置招商運營管理人才，定期對員工進行物業招商運營內控相關知識和技能的培訓，使他們更好地意識到內控的重要性。最后對招商運營的定價、租賃期限、合同簽訂、承租人資信等關鍵環節加以規范和控制。從而有效提高物業招商運營內控管理工作的效率，促進商業物業招商運營的收益最大化。

34加大商業地產銷售內控力度

銷售是商業地產經營活動中比較關鍵的一個環節，要想確保商業地產銷售工作有條不紊地進行，就需要適當地加大商業地產銷售內控力度，以確保商業地產銷售活動的效果性和效率性、商業資產的安全性、財務報告的可靠性等。首先，需要明確銷售確認環節的控制目標，其涉及的內容包括確保銷售業務的有效進行、確保貨物的安全完整、確保貨款回收及時準確、確保銷售會計信息真實可靠。其次，保證銷售折扣的適度性。在商業地產企業信用政策中，銷售折扣是非常關鍵的組成部分，其可以提升商業地產的銷售額，但是需要根據實際情況來確定銷售折扣的“度”，以確保銷售折扣政策在促進商業地產銷售的同時，又能夠及時收回貨款，避免銷售折扣中出現以權謀私行為的現象。

35構建商業地產企業信息化管理系統

如今，隨著信息化技術的不斷發展，信息化管理系統逐漸成為商業地產發展過程中比較關鍵的一個環節，任何一個商業地產企業要想更好地滿足時代發展需求，都需要借助計算機和先進的網絡技術，來構建一套適合本公司發展的信息化管理系統，保證信息資料的準確、及時、完整、權威，以確保商業地產企業內控工作的順利進行。

36建立風險預警機制

房地產的開發和建設需要耗費很多的時間，在如此長的時間里，有可能會出現一些讓人難以預料的狀況，不管是政策的因素還是人為的因素，只要是出現了突發情況，如果不進行正確的處理都會給企業帶來一定的損失。所以對于房地產企業的管理者來說，必須對房地產開發過程中可能發生的各種風險進行充分的考慮，要建立一套完整的風險預警機制，把風險帶來的損失降到最低。

4結論

現階段房地產企業已成為我國經濟的重要組成部分之一，因此房地產企業最好能在經濟市場中健康、可持續地發展。但企業中存在的許多問題仍然制約著其穩定發展。相關部門應該及時采取有效措施來促進企業內控的高效運行。

參考文獻：

[1]肖建國房地產企業內控活動的難點與措施[J].企業改革與管理，2016（16）：4.

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[3]蔣瑞貞論以全面預算管理為核心的企業內部控制體系構建[J].中國市場，2014（43）.