房地企業“營改增”的影響及風險防控

錢亮

[摘要]隨著《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）等一系列文件的發布，中國全面告別營業稅時代，房地產企業也迎來了新的挑戰?！盃I改增”后，對于房企而言稅負是上升還是下降，更多的是由企業的管理水平和風險防控能力決定的，文章就“營改增”可能產生的影響，結合實際中遇到的問題，提出相應對策，以期為提升公司稅務管理和稅務籌劃水平提供參考。

[關鍵詞]“營改增”；風險；影響；對策

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818072

1增值稅對房地產企業的影響及應對措施

增值稅是價外稅，與營業稅相比有很大的不同，對企業的收入、利潤、現金流、稅負率等都會產生比較大的影響。房地產企業需要把握這些變化，并找到應對方案來消除這些變化帶來的潛在負面影響。

11對收入、利潤的影響

例1：某房地產企業10月銷售總貨值100萬元，在增值稅及營業稅下，收入、利潤的對比如表1所示。

12對稅務管理的影響

例2：某房地產企業某月銷售收入15億元，在取得增值稅專用發票和未取得增值率專用發票產生的經營狀況對比如表2所示：

通過例1和例2，我們可以得出如下結論：在貨值相當，進項稅可充分抵扣的情況下，雖然收入降低了，但利潤會比營業稅下略有增加，這就要求不采用簡易征收辦法的新項目應該盡可能取得符合規定的增值稅專用發票，增加可抵扣額，以降低企業稅負。

13對企業現金流的影響

例3：某房地產企業1—4月銷項稅合計120萬元、進項稅合計100萬元，應交增值稅合計均為20萬元。方案一、方案二對比如表3、表4所示。

因此，“營改增”后房地產企業應該把控進項稅取得和認證的時間，盡量延遲納稅。

14對不同供應商選擇的影響

“營改增”以后，房地產企業將面對不同納稅人身份、不同稅率的各種選擇，如何在質量相同的情況下，保證價格最優需要招采和財務人員共同把關，一定要掌握各種不同稅率之間比較平衡點的計算，保證企業利益最大化。

15對合同模板的影響

“營改增”以后，對房地產企業固有的合同模板也產生較大的影響，成本合約部門應在合同的各個環節充分考慮增值稅的特殊性，對價格、發票類型、取得發票時間等進行明確約定，減少企業稅負風險。

21增值稅管理風險

票據形式、票據實質、抵扣時間等進項銷項時間的不配比，會造成開發前期出現大額留抵進項稅，增加財務成本，降低資金使用效率。因此企業應合理安排開發進度，合理安排增值稅專用發票的認證時間，最大限度地減少或延緩稅金流出，以提高企業資金使用效率。

22進項稅抵扣缺失

中垠地產下屬項目眾多，大部分項目屬于“營改增”老項目，按照簡易辦法征收。在幾個新項目的核算過程中，發現稅法對于房地產企業進項稅的抵扣有諸多缺失，如果企業管控不到位，極有可能稅負不降反升。

（1）政府規費。政府規費在房地產企業成本中比例較大，有的甚至接近房地產開發成本的10%。但政府性規費企業是不可能取得專用發票進行抵扣的，這無疑在無形中增加了企業的稅收負擔。

（2）沙、土、石料等建筑材料。沙、土、石料等基礎建筑材料由于是初級產品，采購渠道大部分為個體工商戶，基本無法取得專用發票。

（3）貸款成本。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業務活動。房地產企業是資金密集型企業、開發周期長，投資數額大，大量占用資金，大部分資金來源為外部融資。但財稅〔2016〕36號已明確規定“納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣?！?/p>

由于房地產稅負的不可控因素較多，尤其在開發前期整個行業都處于“營改增”的摸索階段，面對這樣的情況，江蘇中興洲海投資建設有限公司經過多次測算，決定按照“營改增”老項目核算，在中垠及集團公司大力支持下，僅用半個月時間在2016年4月30日之前取得“建筑工程施工許可證”，采用簡易辦法核算預計可減少稅負230萬元。

23賬務處理風險

（1）增值稅政策陌生。財稅〔2016〕36號僅僅是對“營改增”的綱領性文件，后來又陸續出臺了一系列文件對36號進行解釋說明。這種以文件解釋文件的現象充分說明了“營改增”的復雜性和多變性。財務人員在具體操作過程中遇到的問題，很多稅務主管單位也不能給予明確的解釋，這就給企業的稅務管理增加了難度。

（2）核算的復雜。與營業稅相比，增值稅核算需要更強的稅務專業知識、涉及的會計科目也較多，核算相對復雜，需要房地產財務人員有較強的稅務、財務專業知識。

3應對策略

31加強稅票管控

明確可以抵扣的發票類型。目前稅法明確準予抵扣的發票類型有：增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票和農產品銷售發票、解繳稅款的完稅憑證四類。對于房地產企業而言應重點關注增值稅專用發票，并且應加強對增值稅專用發票的細節管理，對不符合抵扣規定的予以風險提示。不符合抵扣標準的幾類發票主要有：一是信息不全及錯誤信息的專用發票；二是用于簡易計稅項目、免稅項目的專用發票；三是用于集體福利、個人消費的專用發票；四是“四流”（合同流、現金流、發票流、貨物流）不一致的專用發票。

32強化供應商管理

重新梳理購銷業務管控鏈條，注意各鏈條的風險管控。

（1）審查供應商資質。不論是從工程管理角度還是稅務管理角度，選定供應商之前必須確保該供應商有相應資質，從源頭防范企業經營風險和稅務風險。

（2）測算價稅平衡點。針對不同稅率供應商的報價，測算不同供應商的稅價平衡點，產品同質下選擇價格最優的供應商。對于“營改增”老項目而言，由于按照簡易辦法征收，不予抵扣，在產品同質情況下，保證含稅價格最低。

（3）物資采購、調撥管理。稅法明文規定，非正常損失的貨物不予抵扣。因此房地產企業也應對物資采購和保管加強管理，防止因非正常損失造成的抵扣減少。

（4）強化發票傳遞、審核、保管。一是業務人員在取得專用發票以后應注意及時傳遞給公司財務，防范專用發票因認證過期而導致不能抵扣風險；二是財務人員在取得專用發票后，應對發票信息、金額、數量、單位等一一核對，并對審核合格的發票及時認證、妥善保存。

33注重合同風險防范

合同是稅務風險的源頭之一，企業要做好防范合同的稅務風險，必須規范合同，至少應明確以下發票條款。

（1）明確按規定提供發票的義務。約定在付款以前，供應商必須提供符合公司要求的發票。

（2）明確供應商（承包商）提供發票的時間。公司應該按照抵扣需要，在合同中明確對方提供發票的時間，以盡量減少留抵稅款，減少階段性繳稅金額或者延遲納稅時間。

（3）明確供應商（承包商）提供發票的類型。對需要專用發票的，應明確約定對方提供“增值稅專用發票”而不能籠統地約定“提供合格發票”，以減少因發票不符合要求而不能抵扣的風險。

（4）明確發票不符合規定所導致的賠償責任。為防止對方所提供發票不能被認證或者不能抵扣給企業帶來損失，應約定對方就該部分不能抵扣所給企業帶來損失的賠償責任。

34樹立全員“增值稅”理念

“營改增”是一個系統的工程，“營改增”政策的實施，對房地產的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷售、財務等各個部門，所以公司應對各個部門進行專項培訓，加強各部門之間的協作和溝通。

加強“營改增”后續新政策的不斷追蹤學習。目前，很多實務操作性問題有待明確，隨著“營改增”的不斷深化，相信后續還將有一系列文件發布，公司應組織相關員工進行持續系統學習，共同討論和理解消化。

參考文獻：

[1]任巧琳全面推行“營改增”對我國房地產企業產生的影響[J].商業會計，2016（22）：89-90.

[2]王玉娟，王劼“營改增”對房地產業的財稅影響[J].商業會計，2016（19）：102-103.