8種情況可以拒交物業(yè)費(fèi)

文/黃 鵬

只有下列8種情形可拒交物業(yè)費(fèi)：

1、對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備產(chǎn)生的能源費(fèi)用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕交納；

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過差可暫時(shí)拒交，但需要有力的證據(jù)，并找尋實(shí)質(zhì)解決辦法；

3、物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒交；

4、對于物業(yè)公司要求業(yè)主未收房之前就交納物業(yè)費(fèi)的行為，業(yè)主可堅(jiān)決予以拒絕；

5、因房屋質(zhì)量問題還未交房的，物業(yè)費(fèi)是由開發(fā)商交納；

6、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交；

7、物業(yè)公司沒有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交；

8、物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交。

物業(yè)管理公司有權(quán)處罰不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主嗎？

1、物業(yè)管理公司能罰款嗎？

不能。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。

物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。

2、物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙？

無權(quán)。向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。

法律依據(jù)

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修訂)》

第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

3.《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)〈北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)〉的通知》

有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

相關(guān)案例

1、業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)是否基于“正當(dāng)理由”的認(rèn)定——廈門市創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理有限公司訴莊建平物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

案例要旨：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案號：（2011）廈民終字第656號

審理法院：福建省廈門市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》（2013年第1輯 總第83輯）

2.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”應(yīng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司與靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

案例要旨：業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)需有正當(dāng)理由，該“正當(dāng)理由”應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。

案號：（2016）閩民申128號

審理法院：福建省高級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2016-08-11

專家觀點(diǎn)

1、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由的認(rèn)定

何謂“正當(dāng)理由”？業(yè)主能否僅以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有把小區(qū)掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業(yè)費(fèi)用的理由？我們認(rèn)為不妥。

從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實(shí)信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。誠實(shí)信用原則對抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個方面：

第一，根據(jù)誠實(shí)信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使利益平衡得以恢復(fù)，由此維持一定的社會經(jīng)濟(jì)秩序。

第二，誠實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。

第三，誠實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利。因此，在司法實(shí)踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實(shí)信用原則而作出判斷。

從另外一個層面上講，這實(shí)質(zhì)也涉及司法審判中遇到的價(jià)值評判問題。人民法院在審理民事案件時(shí)，必須考慮法律到底要保護(hù)什么價(jià)值，這個價(jià)值與其他價(jià)值是否有沖突，有什么沖突，哪個價(jià)值更為重要，更需要獲得法律的支持與保護(hù)，只有這樣，法院的判決才可以使法律規(guī)定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容以一定價(jià)值觀的形式凸現(xiàn)，才能得出合理的、可接受的、社會上有效的、符合公平的結(jié)果。

據(jù)以上分析，本條規(guī)定的“正當(dāng)理由”，應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業(yè)主不交費(fèi)用是基于正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼睦碛桑拍軜?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”。總之，司法實(shí)踐中要對“正當(dāng)理由”認(rèn)真審查，從嚴(yán)掌握，防止業(yè)主濫用“正當(dāng)理由”損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

本條司法解釋（《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條）并沒有列舉何謂“正當(dāng)理由”，而是把對是否為符合“正當(dāng)理由”的要求賦予了法官，由法官行使自由裁量權(quán)加以判斷。由于社會生活是無法停滯的，它總是在流變，新情況、新問題層出不窮，因此，司法解釋沒有必要、也不可能對何謂“正當(dāng)理由”進(jìn)行窮盡列舉，只有賦予法官自由裁量權(quán)，才能克服成文法本身的滯后性、保守性，防止司法解釋面對新的社會現(xiàn)實(shí)卻處于捉襟見肘的窘境。

但是，法官在衡量拒交物業(yè)費(fèi)的理由是否正當(dāng)時(shí)，其權(quán)力的界限并非無限擴(kuò)張的，這種衡量必須與前述的誠實(shí)信用原則緊密契合，只有這樣，法官才能發(fā)揮主觀能動性，使法律與生活同步。由此可見，本條司法解釋在立法觀念上秉承了抗辯須以誠實(shí)信用原則為依據(jù)，在具體事由的規(guī)定上卻又采取賦予法官自由裁量的做法。這種制定方式是理性主義與經(jīng)驗(yàn)主義相互調(diào)適的方法的具體應(yīng)用，反映了為使法律與生活同步發(fā)展的嘗試。

2.在物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同情況下，物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)

依照《合同法》的規(guī)定，雙務(wù)合同的當(dāng)事人享有履行抗辯權(quán)，包括同時(shí)履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。履行抗辯權(quán)是法律賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利，在合同有效期間，如果出現(xiàn)法律規(guī)定的抗辯事由，合同當(dāng)事人依法行使抗辯權(quán)，并不構(gòu)成違約，而應(yīng)該得到支持。

依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有進(jìn)行物業(yè)管理、提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)上的當(dāng)事人，有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)支付物業(yè)費(fèi)，因此，物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，當(dāng)事人雙方都享有法律賦予的履行抗辯權(quán)。按照《合同法》的規(guī)定精神，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同或者履行不符合合同約定的情況下，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行抗辯，可依法根據(jù)合同的履行情況而拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)使用人既不是物業(yè)服務(wù)合同的名義當(dāng)事人，也不是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，按照合同相對性原則，物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間一般不發(fā)生對應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此一般也不會產(chǎn)生合同履行抗辯的問題。但是，物業(yè)使用人之所以負(fù)擔(dān)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，基本的依據(jù)是物業(yè)使用人與業(yè)主的約定；物業(yè)使用人承擔(dān)的支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)，實(shí)質(zhì)上應(yīng)該是業(yè)主基于其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同的約定而承擔(dān)的義務(wù)，只不過現(xiàn)在，物業(yè)使用人承諾來履行這個義務(wù)而已。

物業(yè)使用人既然是替業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同約定的支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)，基于權(quán)利與義務(wù)相一致的原則，物業(yè)使用人同樣可以行使業(yè)主享有的對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履行抗辯權(quán)。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)使用人可以依法行使抗辯權(quán)，符合拒絕履行條件的，物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

3.對業(yè)主合理抗辯而發(fā)生的收費(fèi)糾紛的處理

（1）若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同義務(wù)，致業(yè)主拒絕交費(fèi)，業(yè)主行為屬合理抗辯，此時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量狀況，駁回其要求業(yè)主交費(fèi)之請求或適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)交的服務(wù)費(fèi)。

（2）若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完整履行服務(wù)義務(wù)致業(yè)主以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)抗辯的，應(yīng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行義務(wù)，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不繼續(xù)履行義務(wù)的，業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定，向法院請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，或者可以要求減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，或者返還多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

（3）若公共費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠碇虏糠謽I(yè)主拒絕交費(fèi)，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在合理確定各業(yè)主應(yīng)攤費(fèi)用基礎(chǔ)上，確定其費(fèi)用。如業(yè)主多支付了應(yīng)攤費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予返還。

（4）若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自巧立名目，擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主因而拒交。對此，業(yè)主僅須按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)及物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)交付費(fèi)用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)不合理部分，不予支持。同時(shí)，建議政府價(jià)格監(jiān)管機(jī)關(guān)對該企業(yè)的違規(guī)收費(fèi)行為予以處罰。（摘自《最高人民法院〈建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋〉理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年6月第1版）

4.業(yè)主可以拒絕交納超出合同約定的物業(yè)費(fèi)

依照合同法的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同的內(nèi)容去履行義務(wù)，也就是說業(yè)主需要交納的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和范圍都應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)去認(rèn)定，對于超出合同約定內(nèi)容的要求，業(yè)主沒有義務(wù)履行，物業(yè)企業(yè)也沒有收取的正當(dāng)理由。因此本條司法解釋（《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主可以拒絕交納不當(dāng)多收部分。