不動產(chǎn)多重買賣的立法新審視

摘 要 中國面對不動產(chǎn)多重買賣的問題，立法未作專門性的考慮，僅依靠司法解釋進行規(guī)制。而解釋通過規(guī)定占有、支付價款等相關因素，以司法強制來確定履行順序，原意在于防范多重買賣，維護誠信和公平的交易秩序，但實則忽視了市場自由競爭的合理部分，排除了當事人的意思自治，違背基本的法理。因此，在新時代民法典制定的背景下，本文認為有必要回歸立法修正，祛除不合理的司法強制部分，完善其與民法相關制度的銜接。

關鍵詞 多重買賣 不動產(chǎn) 合理競爭 司法強制 立法修正

基金項目：項目名稱：我國民法典制定背景下不動產(chǎn)多重買賣的立法新審視，項目編號：201710378034。

作者簡介：闞威，安徽財經(jīng)大學法學院本科生，研究方向：法學。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.154

一、不動產(chǎn)多重買賣概述

市場經(jīng)濟條件下，理性人出于對經(jīng)濟利益的追求，以及民法物權(quán)和債權(quán)二元區(qū)分的制度設計導致現(xiàn)實社會生活中多重買賣現(xiàn)象普遍存在。而隨著中國土地、住房制度等的改革和過去幾年城市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房價飛速上漲，關于不動產(chǎn)買賣糾紛案件明顯增多，其中不動產(chǎn)多重買賣引發(fā)的糾紛矛盾尤為突出。所謂不動產(chǎn)多重買賣，也稱不動產(chǎn)的一物數(shù)賣，是指出賣人以某特定不動產(chǎn)為標的物先后與多個買受人訂立有效的買賣合同，其中任何買受人都可以請求出賣人對待給付的法律現(xiàn)象。至于買受人符合何種條件始能獲得實際履行并最終取得標的物所有權(quán)是不動產(chǎn)多重買賣的核心問題之所在。但是，對此我國目前立法存在不足，司法處理也有欠妥當。值此民法典制定之際，立法有必要重新審視不動產(chǎn)多重買賣的問題。

二、對我國不動產(chǎn)多重買賣規(guī)則的反思

我國的不動產(chǎn)多重買賣規(guī)則未有專門立法，只見于司法實務中。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋 [2005]5號）第10條規(guī)定，針對國有土地使用權(quán)的多重轉(zhuǎn)讓，各轉(zhuǎn)讓合同原則上均有效，在各方均要求合同實際履行時，依次考慮登記、占有、支付出讓金三項因素；《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]6號）第20條規(guī)定，發(fā)包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，依次考慮登記、合同生效在先、占有三項因素；《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第6條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，依次考慮占有、登記、合同成立在先三項因素。這些解釋與其后的《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2012]8號）第9條和第10條規(guī)定的普通動產(chǎn)和特殊動產(chǎn)多重買賣合同的履行順序規(guī)則有著很大的相似之處。雖然司法解釋的頒布時間間隔多年，學界關于多重買賣的理論在此之間也日臻成熟，但可以看出我國司法實踐關于多重買賣處理規(guī)則的司法強制思路卻并未改變，這表明我國的多重買賣規(guī)則始終是定位在：（1）允許多重買賣行為發(fā)生，但多重買賣問題對應適用多重買賣規(guī)則的專門性規(guī)定予以解決；（2）出賣人選擇履行的因素在多重買賣規(guī)則中被排除，代之以司法解釋對于履行順序的強制性規(guī)定。

其實，以不動產(chǎn)為代表的多重買賣問題的發(fā)生有其背后深刻的經(jīng)濟社會原因，而我國的多重買賣規(guī)則體現(xiàn)為粗暴的司法強制干預，無視民法所確立的民事主體意思自治原則，這已然超越民事責任的合理界限。回歸立法中，我國民法體系的精密制度設計當然適用不動產(chǎn)多重買賣這一私法現(xiàn)象，而多重買賣規(guī)則本身基于發(fā)揮多重買賣制度的經(jīng)濟社會意義的功能定位，并無必要涉及保護和制裁性規(guī)制。因此，對于多重買賣規(guī)則功能應正確定位于：多重買賣規(guī)則應該是調(diào)整性規(guī)制，而不是保護性的制裁規(guī)制。

而且我國理論和實踐已經(jīng)認可了單純的多重買賣行為中，如果所訂立的買賣合同排除其他效力瑕疵的情形，屬合法有效，那么對待數(shù)個有效的合同，出賣人實際履行其中一個合同則對于其他合同的違約在所難免，從而否定違約和背信棄義之間的必要聯(lián)系。因此，我國的多重買賣規(guī)則功能應實現(xiàn)于非因認為多重買賣行為背信棄義而予以限制，而是旨在維護市場自由競爭的合理部分，關鍵在于準確把握交易信義與自由競爭的平衡點，同時也要著眼于民法體系內(nèi)的其他相關制度，以兼顧未獲實際履行的買受人的私法救濟。

三、不動產(chǎn)多重買賣規(guī)則的立法修正

多重買賣行為本身不影響買賣合同的效力，這也符合通行做法，則問題聚焦于合同履行順序的確定。為維護市場自由競爭的合理部分，保護當事人私法自治，構(gòu)建規(guī)則應以當事人意思自治為原則，法律預定為例外；以標的物所有權(quán)是否作成，分兩個層次，即目標權(quán)利已作成和目標權(quán)利未作成，雙層遞進式解決問題。

（一）目標權(quán)利已作成

通常情形下，出賣人會選擇率先與價高的后買受人進行不動產(chǎn)的過戶登記，而按照我國現(xiàn)行《物權(quán)法》所規(guī)定的物權(quán)變動原則，不動產(chǎn)的物權(quán)變動以登記為要件，此時完成了合同的實際履行，后買受人的目標所有權(quán)已作成，而且應當優(yōu)先受到法律的保護。其一方面貫徹物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，因為合同債權(quán)人對于房屋的取得享有的僅是一種期待權(quán)，而物權(quán)人對于房屋的取得享有的是一種既得權(quán)，所以物權(quán)應當優(yōu)先于債權(quán)得到保護，而且我國《物權(quán)法》也確立了該項處理原則，以有利于維護物權(quán)關系的穩(wěn)定。另一方面，目標權(quán)利已作成是出賣人選擇履行的結(jié)果，是對當事人意思自治的維護與尊重，也是基于履約成本的考慮。因此，目標權(quán)利作成與否應當置于首位予以考慮，其對應作成的買受人當然獲得實際履行。

（二）目標權(quán)利未作成

買賣是一個流程，而不是一個瞬間的動作，多重買賣亦然。在完成不動產(chǎn)登記過戶前，獲合同實際履行的買受人未定，使得面臨合同的履行順序問題。至于如何確定履行順序，無外乎出賣人選擇履行、法律預定履行標準和法官自由裁量三種方法。然而，我國的法律傳統(tǒng)和司法現(xiàn)實決定法律不可能過多地賦予法官自由裁量權(quán)以干預和限制，甚至于排除當事人意思自治，新實施的民法總則中刪除了原先的可變更合同的規(guī)定便是最明顯的體現(xiàn)。因此，可供選擇的方法只有前兩種，而出賣人選擇履行符合當事人意思自治的私法追求，應當置于優(yōu)先地位；法律預定應當僅作為兜底規(guī)定，以防止限制和排除自由競爭。

1.出賣人選擇履行優(yōu)先

出賣人選擇履行可以進一步劃分為訴訟外的選擇和訴訟內(nèi)的選擇。前者見于多重買賣的私力救濟中，當事人可以通過彼此的平等協(xié)商確定合同的實際履行順序；后者見于多重買賣的司法公力救濟中，通過司法途徑確定履行順序。然而，我國對該問題的司法救濟存在缺陷，其中的司法解釋對于多重買賣的規(guī)定一個層面上是對債權(quán)平等原則的任意破壞，而另一層面則是司法公權(quán)力的強制對于私法私權(quán)利自治的任意破壞。在不動產(chǎn)多重買賣這個純粹的債權(quán)和物權(quán)的私法問題中，原本理想的狀態(tài)就應該是出賣人和買受人的意思自治貫穿始終。這便是買受人因為有追求實際履行的意思，而自主選擇參與到平等的競爭中去，力求獲得實際履行；出賣人因為有出賣獲利的意思，在充分的市場競爭后，會綜合考究以選擇最有利于自己的實際履行對象，其實也是社會經(jīng)濟效益最大化的微觀體現(xiàn)。這樣自主履行選擇權(quán)實質(zhì)上便是出賣人對于不動產(chǎn)買賣合同作出履約或違約的選擇，而違約受害的一方當事人完全可以通過違約救濟請求權(quán)等其他法律途徑來獲得救濟。由此看來，司法公權(quán)力的濫入實非必要，而且可能會適得其反，阻礙民法物權(quán)和債權(quán)的相關私法規(guī)則功能的發(fā)揮。因此，立法有必要祛除不合理的司法強制部分，維護私法自治，尊重出賣人的履行選擇權(quán)。

2.法律預定兜底

若一定期限內(nèi)出賣人未做出選擇或怠于選擇，基于對諸買受人利益的照顧，此時法律有必要預定合同的履行順序標準。我國多年來的司法實踐確定登記、交付、占有、支付價款、合同成立在先等因素下的履行順序標準，除去不動產(chǎn)登記使目標權(quán)利作成的因素，仍然有占有、支付價款值得借鑒，對于合同成立在先因素因其違背債權(quán)平等原則，實不可取。因此，我國法律可以預定占有、支付價款因素作為確定履行順序的兜底規(guī)定。

四、與其他民法制度的有效銜接

如前所述，我國解決多重買賣問題缺乏對民法制度的體系性考察，使得民法其他相關制度在該類問題中的作用難以發(fā)揮，所以有必要完善相關制度與不動產(chǎn)多重買賣規(guī)則的銜接。

（一）完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以健全不動產(chǎn)多重買賣規(guī)避渠道

不動產(chǎn)多重買賣問題歸根究底要解決的就是標的物不動產(chǎn)的物權(quán)變動的歸屬問題，而我國《物權(quán)法》第九條第一款又規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)依法登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。也就是說，不動產(chǎn)多重買賣中，單純的買賣合同存在尚不能實現(xiàn)物權(quán)變動結(jié)果，需要登記形成力與其合力推進實現(xiàn)，所以登記應是買受人最有效、最徹底的防止多重買賣發(fā)生的方法，這也為接下來違約責任等問題的探討確立了邏輯起點。因此，在我國民法典物權(quán)編制定中需要建立健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以提高登記質(zhì)量；繼續(xù)突出強調(diào)不動產(chǎn)登記的法律效力，以敦促人們積極為不動產(chǎn)物權(quán)登記，使買賣中的物權(quán)歸屬能夠盡快塵埃落定，從根本上防止不動產(chǎn)多重買賣的發(fā)生。而如果不動產(chǎn)買賣協(xié)議發(fā)生后，當事人不能及時完成不動產(chǎn)物權(quán)的登記過戶事項，則當事人之間可以約定先進行不動產(chǎn)預告登記，從而使得不動產(chǎn)買受人的債權(quán)產(chǎn)生物權(quán)化效果，這也將有效規(guī)避出賣人的多重買賣行為。

（二）保證未獲實際履行的買受人的違約救濟請求權(quán)的實現(xiàn)

因出賣人選擇某位買受人為實際履行，則意味著其他買受人合同目的已經(jīng)落空，不可能再要求出賣人履行合同，所以最終歸于履約和違約的問題，而法律本身并不排除違約，只是禁止不負違約責任的行為。因此，多重買賣中合同的強制性不在于強制履行，而在于強制補償，法律必然需要給予未獲實際履行的買受人以違約損害賠償?shù)木葷埱髾?quán)。而我國目前的《合同法》中關于違約責任及其損害賠償?shù)姆秶加忻鞔_的規(guī)定，可依法要求出賣人承擔采取補救措施或賠償損失等的違約責任。

此外，還有債權(quán)人撤銷權(quán)制度和締約過失責任制度等，應適用民法規(guī)范的通常處理，此處不再贅述。

總之，不動產(chǎn)多重買賣是民法物權(quán)和債權(quán)的綜合問題，但我國《物權(quán)法》和《合同法》均未對此作出針對性的規(guī)定。在面對日益繁多復雜的該類糾紛時，僅依靠司法解釋進行修補性規(guī)定明顯不足，但司法先行也為立法修正留有轉(zhuǎn)還余地，在我國民法體系化日臻成熟的今日，民法典制定工作穩(wěn)步推進，針對現(xiàn)行法中不動產(chǎn)多重買賣的相關規(guī)則殊值檢討，以確保民法規(guī)范邏輯自洽、科學合理的系統(tǒng)化效用，又能充分滿足法官依法公正裁判此類民事案件的迫切需要。

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