淺談物管企業在安全管理中的法律風險防范

游瀅

【摘要】物業管理是比較復雜的工作，包括房屋的安全、配套設施的安全以及區域內的正常秩序等等。在物管企業的安全管理中，需要各種合同和制度，如果這些合同和制度不夠完善，那么這些不規范的因素就會給物管企業帶來諸多麻煩，產生法律風險，需要承擔法律的不利后果，因此進行法律風險防范是十分必要的，本文對我國物管企業在安全管理中的法律風險防范進行了分析，

【關鍵詞】物業管理 安全管理 法律風險 防范

現階段，物業管理企業被認為是一個需要承擔高風險的行業，在物管企業中，安全管理風險是最重要的風險之一，安全管理是保障一些社會活動順利開展的基礎，與業主的人身和財產安全有著直接的關系，一旦物業安全管理出現問題，就會造成嚴重的損失，因此提高物管企業的安全管理水平至關重要。

一、物管企業安全管理中法律風險防范的意義

在物業管理企業中，管理成本的五分之一都用來支付保安方面的支出，因此，根據市場的權責利關系，將賠償責任進行明確的劃分，而不只是單純的有或無。因此，物管企業如果在合同中對安全管理的具體問題和責任承擔沒有明確的約定，一旦業主的人身和財產的安全受到了侵害，那么涉及到的賠付情況就比較復雜。由此可見，對于物業管理企業來說，需要承擔較高的風險，獲得較低的利潤是不符合市場經濟的規則的，作為物業企業而管理者需要在安全管理的法律風險方面進行防范，從而避免安全責任。

二、物業管理者需要樹立嚴謹的訂約意識

物管企業和業主之間通過物業管理委托合同建立關系，作為管理的標的物，物業建立委托關系主要是對物業的正常使用進行必要的管理，物管企業和業主雙方通過委托合同約定了各自的權利和義務。在沒有特殊約定的情況下，《物業管理條例》中對物業管理企業安全管理責任的規定，僅限于協助、維護和報告的義務，物業管理企業需要盡到的義務不包括保障區域內所有業主的人身和財產安全，因此，物業管理企業在進行訂約的時候，需要樹立嚴謹的訂約意識，從而回避約定的責任。首先，對于基于原委托合同的補充協議需謹慎，由于補充協議的簽訂會使物管企業和業主雙方的權利義務關系處理上升到民法和合同法的相關條款，物管企業需要承擔的不僅是普通的注意義務；其次，對于委托合同的諸多附件需謹慎，在業主的人身和財產受到侵害時，一般需要雙方共同承擔責任，但是很多委托合同的附件會增加物業管理方的約定責任，從而增加物管企業的服務風險；最后，對于物業管理委托合同之外的保管義務和保證義務等附加的服務項目需謹慎，這些項目往往會增加物管企業承擔責任的風險，需要謹慎的進行評估之后再做決定。

三、物業管理方面訂約的幾種方式

物管企業可以從以下幾種方式進行訂約：一是約定安防的費用和賠付的范圍，業主所繳納的物業管理費用直接影響者物業管理服務的范圍，因此只有對委托管理的事項、權限、標準、責任和賠付范圍加以明確的規定，才能保障雙方的利益，作為物管企業需要以市場原則為基礎，簽訂委托合同；二是對專項物業管理費用的設立和風險約定，例如車輛管理等，在法律的意義上確定雙方需承擔的風險和義務，以免出現事故后產生糾紛。

四、物業管理方對一般約定的履約適當

《合同法》和《物業管理條例》中，明確規定物業管理企業需要按照約定全面履行自己的義務，如果由于未能履行約定造成業主人身財產受到侵害的，需要承擔相應的法律責任。所以，物業管理企業需要注意法律所賦予物業管理公司的義務時協助做好安全防范、采取應急措施、并報告和救助的義務，不必為自己增加需要承擔的風險，但是很多物管企業在履約的適當方面不夠，例如進出停車場的憑條上會標記物業管理的規定，只收取車位有償使用費，而不承擔保管責任，但是這種說明并不具備法律效益，這些出入憑證在法律意義上就是保管合同成立的有效證明，如果持有出入憑證的車輛受到了損壞或者丟失，車場管理方面就需要承擔賠償的責任，非常不利于物管企業。

五、物業管理方對特殊約定的履約適當

對于那些特殊的服務項目，需要按照特殊的約定制度進行處理，如果物業管理企業與業主之間存在特殊的約定責任，那么作為管理方，要對管理的責任，管理工作流程和管理記錄做好嚴格的落實和監督檢查工作，只有這樣才能有效的規避安全管理的風險。例如，有個別的業主會因為特殊的情況，委托物業管理公司對其個人的貴重物品進行保管，面對這種情況，無論是有償還是無償的保管，都要嚴禁管理人員擅自接受委托，一定要在物業管理公司和業主之間做出明確的書面約定，規定好管理方式、責任承擔方式、責任承擔范圍和免責條款等等，從而規避責任風險。

六、重大安全風險責任的回避和轉移

為了能夠確保物業管理公司的安全運營，保證業務的財產利益，面對重大安全責任風險，物業管理企業要有計劃的進行風險的回避和轉移，物管企業可以接受保險產品，同時還可以向業主推薦和介紹保險產品，因為從治安的角度來說，這項工作比較復雜，面臨的情況也比較多樣，并不是所有的安全事故都在可控范圍內，而且物管企業又沒有執法權，因此只能采取自我防范的措施，一旦出現了重大的責任事故，物管企業根本無力承擔賠償責任，業主的財產安全也難以得到保障，需要外界的保障措施進行補充，所以說，購買保險成為了一種重要的風險轉移方式，物業管理公司可以在經過對保險公司產品細致的考察之后，結合業主和自身企業的實際情況，推薦和接受合適的產品，從而實現對重大安全風險責任的回避和轉移，也為業主的財產利益提供了保障。

七、結束語

總而言之，隨著物業企業的發展，物業管理企業所面臨的困難越來越多，物業管理企業在經營的過程中需要承擔各種風險，在市場經濟的環境下，物業管理企業而經營的目的就是要在滿足社會需要的基礎上實現利益的最大化，但是我國很多物業管理企業并沒有將風險管理與企業的經營利潤聯系起來，缺乏必要的風險管理措施，因此必須要樹立風險意識，提高風險防范能力，運用多種方法進行有效的風險防范和轉移，從而獲得更大的利潤。

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