物業(yè)使用期成本管理初探

丁佳琪

在社會經(jīng)濟(jì)水平不斷提高的今天，我國物業(yè)行業(yè)也在不斷地發(fā)展和進(jìn)步過程中，特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的情況下，物業(yè)管理行業(yè)作為輔助產(chǎn)業(yè)也得到了一定的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展的過程中，物業(yè)管理市場競爭力度也在不斷加大，在競爭愈發(fā)激烈，壓力愈發(fā)嚴(yán)重的情況下，如果有效提高物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的核心競爭力，對使用期成本進(jìn)行有效管理，促使其更好更快地發(fā)展，這是現(xiàn)階段廣大物業(yè)管理企業(yè)需要密切關(guān)注的問題。

物業(yè)管理企業(yè)屬于新興的服務(wù)行業(yè)，其發(fā)展前景良好但是仍有較高的發(fā)展空間，就現(xiàn)階段物業(yè)公司的發(fā)展情況來看，有相當(dāng)一部分是國有企業(yè)的后勤部門，并沒有單獨(dú)地被劃分出來，而這就不利于物業(yè)管理行業(yè)的篷勃發(fā)展。但是就現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展情況來看，不論是國有企業(yè)亦或是私營企業(yè)的物業(yè)公司都面臨著極大的競爭壓力，而要面對優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境就需要不斷提高物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力，揚(yáng)長避短，不斷完蕾成本管理模式。因此要探究出一種適合物業(yè)管理企業(yè)自身發(fā)展的成本管理模式。

物業(yè)使用期成本管理

近年來，我國物業(yè)公司的成本管理工作是在物業(yè)公司接管驗收之后再進(jìn)行的，但是成本管理可以再物業(yè)公司設(shè)計規(guī)劃階段就能確定的，如果能有效確定成本高低就能盡最大可能發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)的智能。另外由于近年來常出現(xiàn)物業(yè)公司未能及時做好管理工作，而這也使得成本管理工作難以順利開展。物業(yè)管理企業(yè)常通過裁員、減少日常開支等治標(biāo)不治本的方式降低成本，這些方法反而凸顯來了物業(yè)公司管理層現(xiàn)代理財觀念的缺失，這嚴(yán)重阻礙了物業(yè)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，難以科學(xué)合理分配物力。

我國物業(yè)公司在成本管理方面存在的問題

3.1基礎(chǔ)設(shè)施不完善

近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度不斷攀升，逐年成為一項熱門產(chǎn)業(yè)，而該行業(yè)的健康發(fā)展能有效推動我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來了大量的樓盤和社區(qū)，這也為物業(yè)管理公司提供了廣闊的發(fā)展空間，保證了人們對物業(yè)公司的需求熱度。但是物業(yè)管理公司的快速發(fā)展也會帶來一定的問題，近年來，有相當(dāng)一部分社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施還不能完全滿足住戶的需求，也無法完全實現(xiàn)同步發(fā)展，而要促進(jìn)物業(yè)公司本身的發(fā)展就需要在后續(xù)的管理工作中投入大量的成本來完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

3.2管理方式落后

在物業(yè)管理公司發(fā)展的起步階段，由于物業(yè)管理行業(yè)是一項新興的服務(wù)行業(yè)，其可供借鑒的成功經(jīng)驗并不能完全滿足現(xiàn)實發(fā)展的需要，因此初期采用的傳統(tǒng)成本管理方式會用到大量的人力物力資源，而這就大大提高了成本投入，降低了物業(yè)公司核心競爭力的發(fā)展，難以保證企業(yè)在激烈的市場競爭中長期立于不敗之地。近年來，我國的社會經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，隨之而來的是人們對生活質(zhì)量的需求也越來越高，這就對生活環(huán)境有了更高的要求，對物業(yè)管理公司的工作質(zhì)量有了更高的期許。在這種情況下，物業(yè)管理公司要滿足住戶對生活環(huán)境的要求，就需要投入大量成本以建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，如果要有效推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就要采用科學(xué)合理的管理方法及經(jīng)營模式，確保物業(yè)公司的成本管理是合理而符合實際需求的。

3.3組織成本高

就物業(yè)公司成本分析來看，組織成本所占份額較高，而組織成本主要包括靜態(tài)和動態(tài)成本兩種，前者是指公司在建設(shè)階段所花費(fèi)的資金，后者則是指公司在經(jīng)營過程中所消耗的資金。現(xiàn)階段，由于我國有相當(dāng)一部分物業(yè)管理公司的組織結(jié)構(gòu)不合理、管理層次較為復(fù)雜，這就大大增加了公司的組織成本從而阻礙了物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展，同時也不利于成本管理。

3.4單一的經(jīng)營方式

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛發(fā)展的背景下，盡管我國的物業(yè)企業(yè)管理自身的發(fā)展能力處于不斷提高過程中，但就其發(fā)展現(xiàn)狀來看還是存在諸多不足，特別是物業(yè)管理公司自身完善能力不足、創(chuàng)新性差強(qiáng)人意，這嚴(yán)重滯后了公司的經(jīng)營方式，不能有效滿足現(xiàn)代且管理制度的要求。雖然社會在不斷發(fā)展，但是物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域仍未發(fā)生太大變化，在住戶對物業(yè)公司工作的需求愈發(fā)多元化的今天，一成不變的經(jīng)營領(lǐng)域難以滿足現(xiàn)代的需求，傳統(tǒng)的簡單地經(jīng)營方式滯緩了物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展，同時也導(dǎo)致了企業(yè)管理成本的提高，不利于物業(yè)公司在激烈的市場競爭中征得一席之地。

革新物業(yè)公司成本管理模式

4.1完善成本管理制度

在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程中，物業(yè)公司應(yīng)基于自身發(fā)展的特點(diǎn)，在嚴(yán)格遵守國家相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下制定一套具備一定針對性適合自身發(fā)展的物業(yè)公司成本管理制度，就自身發(fā)展的實情詳細(xì)規(guī)劃成本管理制度，組織小區(qū)管理者和收費(fèi)員定期定時考核，保證上崗人員的專業(yè)素質(zhì)能達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，從而使得物業(yè)公司開展的工作能較好的滿足住戶的需求。另外，要確保能開展行之有效的成本管理工作，就要完善保障制度，規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營和管理模式，推動物業(yè)管理公司的可持續(xù)發(fā)展。

4.2大力引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)

在研究物業(yè)公司的成本管理工作的過程中，應(yīng)及時轉(zhuǎn)變物業(yè)管理的服務(wù)方式，將先進(jìn)的信息技術(shù)與實際管理模式相結(jié)合，從而有效提高物業(yè)管理工作的效率和質(zhì)量，進(jìn)而從整體上降低成本。另外及時更新管理措施，使管理措施更加先進(jìn)和科學(xué)也是減少服務(wù)成本的有效措施。

4.3加強(qiáng)組織成本的管理

物業(yè)管理公司是一種以服務(wù)為主要工作的公司，由于其需要開展服務(wù)工作就需要大量員工，這就加大了人力資源成本的投入[5]。在物業(yè)管理工作中引進(jìn)先進(jìn)的科學(xué)的信息技術(shù)，通過先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)分析成本管理工作開展過程中可能出現(xiàn)的問題，并針對預(yù)測出的問題提出一系列解決措施。能有效提高物業(yè)公司的工作效率和質(zhì)量，同時這也對工作人員的素質(zhì)有了更高的要求。保證上崗人員的專業(yè)素養(yǎng)和工作熱情，建立一支具備高專業(yè)素質(zhì)的隊伍，在成本管理工作的開展過程中，工作人員專業(yè)素質(zhì)的優(yōu)劣是影響物業(yè)公司管理工作效果的重要因素，公司應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展情況，對工作人員進(jìn)行定期考核及不定期抽查，從而有效拓寬工作人員的知識面，保證成本管理工作的順利開展。

4.4轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式

物業(yè)管理公司除了需要提供一定的社區(qū)服務(wù)之外，還要充分發(fā)揮企業(yè)本身具備的優(yōu)點(diǎn)，在社區(qū)內(nèi)提供多元化的服務(wù)，這樣不僅能找出新的增加經(jīng)濟(jì)效益的方式，還能有效滿足廣大住戶的多元化需求，同時還能有效降低服務(wù)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司采取多元化的經(jīng)營模式不僅能有效控制管理成本還能為物業(yè)公司創(chuàng)造更多的利潤，因此轉(zhuǎn)變物業(yè)公司的經(jīng)營模式是推動物業(yè)公司可持續(xù)發(fā)展的重要因素。

物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展也在一定程度上推動了我國國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，同時該行業(yè)的發(fā)展帶動物業(yè)公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，從而提供了更多的就業(yè)機(jī)會，推動了我國的現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程。而物業(yè)公司作為正在蓬勃發(fā)展中的新型服務(wù)型企業(yè)，為不斷提高公司的核心競爭力，在競爭激烈的市場中爭得一席之地就要不斷探索研究并完善成本管理模式，推動物業(yè)公司朝著可持續(xù)方向發(fā)展。