筑得廣廈千萬間

吳賢賓 王亞亞 黃志新 宋曉東 熊曉東 劉劍聰 周傳馨

安定的住房，是尊嚴的前提，幸福的第一步。城市如果要讓生活更美好，就要從讓每個人都住有所居開始。

房地產稅改簡史

“房地產稅”早在2005年3月被提出，到2011年 “十二五”規劃綱要提到“研究推進房地產稅改革”，再到2015年房地產稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規劃。加之近期頻繁提及，說明這項改革的內容已經從單一稅種調整，變成整個房地產稅收體系的調整。調整的范圍更大，工作也更為復雜。

從3月4日的十三屆全國人大首場新聞發布會，到3月5日的政府工作報告，再到3月7日的財政部記者會，短短4天內，官方三次提及房地產稅立法，部分細節和時間表也已披露。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，有不少“炒房者”其實沒把這句話當回事，把房地產監管政策的主基調放置一邊，心存僥幸、炒一把再說，處心積慮編制一些沉甸甸的“炒房”理由。用一句流行語來解讀“炒房者”的心境不足為過，那就是“老扎心了”。

3月4日，全國人大發言人張業遂稱，房地產稅立法工作正在加快進行，房地產稅方案已在內部征求意見；3月5日，李克強總理作政府工作報告時說，“穩妥推進房地產稅立法”。

3月7日，在財政部記者會上，財政部副部長史耀斌用超過900字的大“篇幅”，“詮釋”了房地產稅。史耀斌稱，“我們正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見”。史耀斌用了“完善”二字，與全國人大發言人張業遂的“房地產稅方案已在內部征求意見”表述相呼應，應該可以斷定，房地產稅方案輪廓已經逐漸清晰。史耀斌稱“中國會參考國際上共性的制度性安排的一些特點”，說明我國的房地產稅不是“孤立”的版本，在一些環節上，也會采取“拿來主義”，“它山之石、可以攻玉”，在房地產稅立法上同樣具有現實意義。

從全面落實稅收法定原則看，房地產稅的推出也存在著“倒逼”。張業遂稱，“對現行的稅收條例修改上升為法律，力爭在2020年前完成。”

2020年全面落實稅收法定原則，也可以解讀為2020年是房地產稅法完成的時間底線。也有專家給出了“具體”時間表，這是一家之言，不足為信，但從房地產稅“亮相”的相關內容看，房地產稅離我們確實越來越近了。

從2003年開始，房地產稅收制度的改革就已醞釀，最早以“物業稅”的形式嘗試。到2011年上海、重慶首次對個人住房持有環節進行征稅時，稅種變為“房產稅”。近些年，房產稅很少被提及，取而代之的是“房地產稅”，但其內涵已經改變，從單一稅種變成指代整個房地產稅收體系。

梳理這一歷程不難發現，這些年，房地產稅收改革的思路發生了一定的變化：從之前的局部調整，逐漸演變成整個稅收體系的變革。立法程序的介入，也說明這一改革被提到至關重要的地位。

分析人士認為，經過多年準備，對房地產稅制改革方案已經形成一些基本共識，這必然有助于改革的推進。若進展順利，此項改革有望在2020年的節點上實現落地。

從“物業稅”到“房產稅”

房地產稅收制度改革最早始于2003年，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

隨后，權威人士透露，受制于明晰產權、理順產權關系、整頓評估中介市場、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多方因素的限制，物業稅的開征至少需要三四年時間。

但從2003年開始，相關準備工作已經啟動。有關部門從2003年啟動房地產模擬評稅試點，即“空轉”試點。試點分3批，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區納入試點。

“空轉”試點一直進行至今，內容也不斷完善。到2010年，這項試點已在全國推開，按照財政部和國家稅務總局的要求，各省、自治區都選擇一個城市進行試點。

這一試點對房地產稅制改革提供了重要的技術基礎。原財政部財政科學研究所所長賈康今年初曾表示，模擬空轉“早就形成了計算機軟件和方案設計，數據代入以后非常便捷地得到稅基評估結果”。

但在最初，房地產稅制改革仍主要以征收物業稅的方式進行。2006年發布的“十一五”規劃綱要中表示，“改革房地產稅收制度，穩步推行物業稅并相應取消有關收費。”

從2010年開始，“物業稅”漸漸退潮，“房產稅”的說法興起。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

2011年1月28日，上海和重慶同時宣布啟動房產稅試點，對個人住房征收房產稅。其中，上海針對增量住房進行征稅，稅率為0.6%；重慶則向豪宅進行征稅，稅率分0.5%、1%、1.2%三檔。

這一試點是根據中共中央關于制定“十二五”規劃的建議中提出的要求，經國務院常務會議的同意而進行。此后，相關部委的負責人還表示，“條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。”

這是對于個人住房持有環節的首次征稅。有分析認為，之所以采取征收房產稅的方式，在于房產稅屬于已有稅種，不必經過立法程序，因此相對便利。

早在1986年9月15日，國務院就頒發了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，規定在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收房產稅。房產稅由產權所有人依照房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。文件同時還規定了5種情形——包括屬于個人所有非營業用的房產——免征房產稅。

滬、渝試點后，30余省市地稅部門為開征存量房房產稅做準備，財政部和國家稅務總局也組織多批相關的技術培訓。

但這一試點并未繼續推廣。到2014年，有消息稱，因爭議較大，中央已決定停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法工作。

立法工作進入“快車道”

“房地產稅”并非新概念。早在2005年3月，時任財政部副部長肖捷出席“中國發展高層論壇”時明確表示，“今后一段時期將重點推進房地產稅改革，有必要研究實施物業稅改革。”

但在當時，外界對“房地產稅”的內涵進行解讀時，往往視為一個具體稅種。此后才逐漸將其視為一個綜合概念，代指與房地產相關的各個稅種。

此前，官方多以“房地產稅改革”的說法，來代表房地產稅收制度改革。在2011年3月公布的“十二五”規劃綱要中，就提到“研究推進房地產稅改革”。此前推行的滬、渝房產稅試點，就在房地產稅改革的范疇之內。

但“房產稅”概念的淡化，“房地產稅”的不斷提出，說明這項改革的內容已經從單一稅種的調整，變成整個房地產稅收體系的調整。調整的范圍更大，調整工作也更為復雜。

隨著改革的不斷推進，立法工作也逐漸被提上日程。

2013年底，十八屆三中全會發布《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，并提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。2014年的政府工作報告指出，“做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作”。2015年，房地產稅法被正式納入十二屆全國人大常委會立法規劃。

2017年10月，黨的十九大報告指出，深化稅收制度改革，健全地方稅體系，進一步為房地產稅改革做出部署。

這期間，官方對房地產稅立法工作的表態并不多，直到近期才密集介紹了工作進展。

我國立法程序包括以下幾個階段：第一，立法議案的提出。第二，立法議案的審查與列入立法議程。第三，立法議案的討論（包括公開征求意見）。第四，立法議案的修改。第五，立法議案的通過。第六，新法律的公布。

未來房地產稅立法工作的節奏將加快，按照正常程序，能否在三年內出臺尚存疑問。但樓市調控長效機制迫切需求，將有望使得這一進程“按期完成”。

構筑公租房運營“北京模式”

截至2018年2月底，北京市保障性住房建設投資中心合并資產總額達到1023.57億元。2011年，保障房中心從100億元起步，歷經6年8個月的發展之后，資產總額突破千億元大關，躋身千億企業行列。

承擔著公租房建設、棚改安置房建設“兩大任務”的北京市保障性住房建設投資中心，除保障性住房融資投資平臺、建設收購平臺外，公租房的運營和管理平臺同樣是其三大業務板塊之一。在此基礎上，幫助各區落實北京城市總體規劃以及“四個中心”戰略布局中的職住平衡問題。

為了讓住戶在居住時安心，事實上，早在2013年北京市保障性住房建設投資中心成立之初，就做好了公共租賃住房運營和物業管理的準備。

據北京市保障性住房建設投資中心公租房運營管理部門負責人何丹介紹，作為公租房項目的持有主體，公租房運營管理部門承擔起了公租房租賃管理和物業服務工作。

“從拎包入住到物管管理，從維護維修到組織開展社區文化，我們也逐漸摸索出了一套自己的服務規則。”何丹說，在運營管理過程中，一方面準確掌握住戶的情況和訴求，積極開展社會文化活動，豐富居民的精神生活；另一方面，則是對住戶提供包括節假日在內的全天候物業管理和維護服務。

針對部分年齡較大的老年住戶，公租房運營中心還承擔起了定期上門巡查的責任，“老年人和年輕住戶不同，這也算是社區居家養老服務在我們公租房社區的具體體現。”

“公租房的社區文化應該能夠塑造人、改變人，這是我們的核心競爭力。我們要讓住在公租房里的人住得有尊嚴。”金焱說，保障性住房的服務不能僅是蓋房子滿足基本居住需求，還要滿足群眾對美好生活的精神訴求。

作為北京有史以來一次性注資最大的國有企業，在北京市推進的“以租為主”住房保障體系中，北京市保障性住房建設投資中心逐漸發揮主力軍的作用，并逐步構建公租房運營管理的“北京模式”。

新三年棚改攻堅計劃啟動

3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中表示，啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。

從2015年開始，我國實施了棚改3年計劃，即從2015年～2017年完成棚戶區改造1800萬套。2017年5月國務院常務會議已經決定，2018年～2020年將改造各類棚戶區1500萬套，并要求在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例。

近年來我國大力推進棚戶區改造之際，正值國內房地產市場出現分化，一二線銷售火爆的同時，三四線城市樓市庫存壓力卻逐漸增大。棚改貨幣化安置比例的提升，客觀上幫助了三四線城市樓市去庫存。

我國2015年棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。官方數據稱，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

從2017年的一些地方政府發布的計劃看，大多數地方將棚改貨幣化比例調升至50%以上。

政府計劃在2018年～2020年三年間繼續推進1500萬套（平均每年500萬套）的棚改計劃，假設3年平均貨幣化安置比例為50%～60%，那么對應每年貨幣化安置套數250萬套～300萬套，按照每套85平方米估算，對應每年帶動住宅需求2.1億平方米～2.6億平方米。