開征房產稅的可行性與存在困難研究

孫夢敏

摘要：2016年5月1日，營改增在全國范圍內推行，營業稅徹底退出了歷史的舞臺。伴隨而來的問題是，原來以營業稅為主體稅種的地方政府面臨著主體稅種的缺失、財政收入壓力增大、財權事權不協調問題。黨的十九大報告中明確指出要加快建立現代財政制度，建立權責清晰、財力協調、區域均衡的中央和地方財政關系，深化稅收制度改革，健全地方稅體系。可見構建完整的地方稅體系變得十分緊迫。本文通過分析地方政府財政收支的現狀以及現行房產稅存在的不足，提出開征房產稅的可行性并指出存在的困難。

關鍵詞：地方主體稅 房產稅 財政收入

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）06-0059-02

一、地方政府面臨的財政現狀

近年來我國地方政府的財政收支和房產稅稅收狀況：

由上表可知，（1）從收入角度看，從2012年起，在國際經濟復蘇乏力、國內經濟下行壓力加大、營改增開始試點的背景下，地方財政收入的增長率逐年下降，且降幅較大。（2）從支出角度來看，支出的增速雖然在2015年出現了遞增，但基本趨勢是遞減的，且支出遞減的速度小于收入遞減的速度。（3）從赤字規模看，2010年2016年，赤字規模逐漸擴大。從上述三方面可以看出，地方政府面臨較大的財政壓力。增加地方政府收入迫在眉睫。而房產稅占地方財政收入的比重基本保持穩定且規模較小。由于房地產業是我國經濟中的一個重要的產業，因而房產稅存在著較大的改革空間。

二、開征房產稅的依據以及現行我國房產稅存在的不足

（一）理論依據

首先，房產是每個居民必不可少的生活用品，房產稅的稅源充足，稅基穩定。且近年來我國房價逐年飆升，房產的保值增值能力顯著，因而以房產作為征稅對象可以充分保證地方的財政收入，同時保證了地方財政收入的彈性。其次，對房產征稅體現了稅收的收益性原則，一個地區的房產價格與當地的公共服務水平緊密相關，公共服務水平對于房產價格的保值增值起到了至關重要的作用。學區房的高價充分體現這一點，因而作為公共品的受益者，必須繳納一定的稅收來滿足政府提供公共產品的財政支出需要。最后，房產稅可以調節收入差距，促進社會公平，起到所得稅無法起到的作用。隨著改革開放以來市場經濟的發展，我國居民收入差距拉大，基尼系數到了警戒值。貧富差距的形成不僅是收入分配不均所引起的，更是社會財富存量的積淀造成的，這一部分靠所得稅無法發揮調節作用。富人的財富大量進軍房地產市場進行保值增值，房產稅作為一種直接稅，不易轉嫁，開征房產稅可以起到縮小貧富差距的作用。

（二）現實依據

近年來我國房地產業發展迅猛，投機、囤積行為嚴重，房價一路飆升。習近平總書記在十九大報告中明確指出房子是用來住的不是用來炒的。房地產業非理性的發展，對于我國居民生活水平、經濟結構的轉型、市場的健康發展具有很大的不利影響。因而開征房產稅對于規范房地產業的健康發展起到舉足輕重的作用。其次，近些年來，隨著地方政府大量出賣土地來獲取土地出讓金，大量的土地被開發商所占用，作為一種不可再生資源，政府手中可供出讓的土地越來越少，因而靠“土地財政”這種方式來增加財政收入不可持續，必須尋找新的財源，而對房產開征房產稅是一個很好的選擇。再者，開征房產稅也是對地方政府的一個有力的約束，居民可以對政府的行為進行“以足投票”，只有政府提供高質量的、充分的公共產品才可以維護自身的稅源，增加稅收。為了保證自己財政收入的穩定，政府必須提高財政資金的使用效率。最后，開征房產稅對于完善我國的稅制有積極影響，我國現行的稅制以流轉稅為主，流轉稅易受經濟發展水平的影響，不夠穩定且容易轉嫁，而開征房產稅可以提高直接稅的比重，促進社會公平，完善我國的稅制結構。

（三）我國現行房產稅的不足

我國現行的房產稅以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或出租房的租金收入向產權所有人征收的一種房產稅。就課稅環節而言是交易環節。就課稅區域而言，現行房產稅的課征范圍僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村，自有住宅實行無限定條件的免稅政策。以余值來征稅，導致與房地產的市場價值無關，房產稅稅收缺乏彈性。對租金進行征稅，由于監管不嚴，抵扣不合理現象凸出，稅收流失嚴重，因而房產稅稅收收入低。上海和重慶雖然對房產稅進行了改革，但也只限于高檔住房，或者擁有兩套房以上的外地人員，對個人用房依然優惠很大，房產稅對于增加地方財政收入的作用不顯著。

三、征收房產稅存在的困難

（1）房產稅作為一種直接稅，要求納稅人直接納稅，會給納稅人帶來直接的稅收負擔，因而納稅人會有嚴重的抵抗情緒。同時利益集團的存在，阻止房產稅的開征。

（2）需要完善不動產登記制度，明晰產權，現階段我國一部分房產是計劃經濟時期的福利性分房，產權不夠明確。同時房地產的評估體系不完善，房地產的專業評估人才和評估機構短缺。

（3）征收房產稅必會改變人們對房地產市場的預期，對我國的房地產市場造成一定的影響。由于房地產市場是我國一個重要的產業，甚至危害經濟的正常運行。且開征房產稅可能會影響房價，進而影響土地出讓金收益，導致地方政府的財政收入減少，因而地方政府在開征房產稅方面沒有積極性。

（4）我國現行的《立法法》中明確規定，涉及居民財產的稅收要進行立法征收，根據稅收法定原則，征收房產稅必須先立法，要有明確的法律規定，提高房產稅的稅收地位，不能通過暫行條例來征收。因而也延緩了房產稅的進程。

（5）房產稅作為地方稅，應根據地方的實際需要對房產稅進行征收，這需要地方有一定的征稅權，而我國的稅收權都集中于中央，具體規定由中央來制定，面對地區之間房價的差異，因地制宜，發揮房產稅的稅收彈性。

四、關于完善房地產稅的建議

（一）建立健全房屋登記制度

只有明晰產權，才能做到征稅的公平性。應以互聯網為依托，實現各個部門之間信息的共享，建立全國性的房產登記制度，完善房產的登記信息，實現房產的公開化、透明化。

（二）加快建立財產評估制度，選用統一的評估辦法和科學的評估周期

按照什么標準對房產價格作出公允的、市場化的評估，是一個急需解決的問題。同時房產價格不斷發生變化，需要動態調整，以反映房屋的真實價值，因而周期的選擇也很關鍵。只有真實地反映財產的價值，才能確定稅基，最終確定納稅人的納稅額。應借鑒國外的經驗，找出適合我國國情的方案。同時專業的評估機構和評估人員也是必不可少的，我國在這方面很短缺，急需培養專業的評估人員，建立專業評估機構。

（三）加快房產稅的立法工作

為了貫徹依法治國和稅收法定原則，必須加快房產稅的立法工作，保障房產稅的開征有法可依，一方面保障稅務機關依法行政，同時可以加強對納稅人的監督，提高納稅人的納稅遵從度。

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責任編輯：楊國棟