農村宅基地流轉模式分析與制度選擇

李中恒

摘要：目前，隨著我國經濟的發展和綜合國力的不斷增強，國家對于農村宅基地的使用情況越來越重視，對于農村宅基地的使用模式的規定也越來越成為影響農村發展的關鍵。當前我國農村地區宅基地的主要使用形式就是農民擁有無償的使用權，但是卻不能夠將宅基地進行隨意的流轉。這種宅基地的使用形式已經不能夠適應現階段社會發展的需求，因此如何對當前農村宅基地的使用形式進行改進至關重要。本研究便是從這個角度出發，對我國農村宅基地流轉模式的發展現狀進行簡要的介紹，并將重點探討我國農村宅基地流轉模式制度存在的問題以及我國農村宅基地流轉模式制度選擇的相關建議。

關鍵詞：農村宅基地；流轉模式分析；制度選擇

目前，我國農村人們的生活水平不斷提高，農民對于宅基地的使用需求也不僅僅限于傳統的使用模式，因此采取新的宅基地流轉模式，使得宅基地的流轉能夠更加的符合當今時代背景下農村人口對于宅基地的實際需求，并且能夠更好的發揮宅基地的使用性至關重要。這就要求我國相關部門對于宅基地的使用情況進行相應的現狀分析，并根據當前宅基地使用過程中存在的問題尋求更加合理科學的流轉制度。

1.我國農村宅基地流轉模式的發展現狀

目前，傳統的農村宅基地的使用方式已經不能夠滿足社會發展的實際需求，農民將宅基地進行轉讓已經成為當下社會發展的大勢所趨。目前我國農村宅基地的一個主要轉讓形式就是入股方式，即企業和農民之間進行協商，將空閑的宅基地以入股的形式與農民進行合作，利用這些宅基地進行企業的生產活動。目前我國農村宅基地還有一種重要的流轉形式就是房屋拆遷置換住房形式，這主要是由于當前我國的新農村建設正在發展，一些農村地區的老住宅需要進行拆遷，這樣農村人口在進行新的住宅選擇時政府會根據拆遷時的實際情況對對農人口進行相應的住房補貼。除了以上兩點外，目前我國農村宅基地還有一種重要的流轉形式就是自由流轉形式，目前我國農村地區不斷發展，農村旅游也成為一些城市人口的重要放松方式，因此一些農村地區將宅基地進行自由流轉，將宅基地流轉給其他人進行餐飲、住宿等活動。這些流轉方式不僅僅能夠更好的實現農村宅基地的合理使用，還能夠為農村人增加一些經濟收益，促進農村經濟水平的不斷提升。

2.我國農村宅基地流轉模式制度存在的問題

2.1 現行農村宅基地使用權流轉制度阻礙經濟發展

目前隨著我國市場經濟的不斷發展，我國農村宅基地流轉模式制度已經不能滿足社會發展的實際需求，在發展中存在著一些問題需要解決，其中首要的問題就是現行農村宅基地使用權流轉制度阻礙經濟發展。我國限制農村人口將宅基地進行流轉主要是為了保障農村人口的合法權益，使得農村人口能夠有安身立命之所。但是隨著我國城市建設的不斷發展，農村的青壯年人口開始去城市內工作，甚至出現了大量人口向城市的搬遷，而由于農村地區的宅基地不能隨意更改進行隨意的轉讓，這就造成了農村宅基地的閑置，這大大造成了土地使用的浪費。

2.2 現行農村宅基地使用權限制流轉造成土地效益降低

目前我國農村宅基地流轉模式制度還存在一個問題就是現行農村宅基地使用權限制流轉造成土地效益降低。目前我國嚴格限制農民將宅基地轉讓給非本集體組織的成員，而隨著農村經濟的不斷發展，農村人口的生活水平也不斷的提高，預示出現了大量的農村人口開始利用耕地進行房屋建造、房屋亂蓋的現象，并且農村人口也開始在城市內購買住所，這樣就會使得大量的農村宅基地沒有得到有效的使用，使得土地的使用效率大大降低。因此，農村宅基地使用權限制流轉造成土地效益降低也成為目前我國農村宅基地流轉模式制度存在的重要問題。

2.3 現行宅基地使用權流轉制度不利于農民融資

目前我國農村宅基地流轉模式制度還存在一個問題就是現行宅基地使用權流轉制度不利于農民融資。近年來我國對于農村的經濟發展越來越重視，也采取了很多的措施來促進農村經濟發展水平的提升，而對于我國農村的經濟發展情況來說，目前一些農民不僅僅發展農業，而在政府的支持下開始發展畜牧業、養殖業以及旅游業等。這些行業的發展需要前期投入大量的資金，而農村人口最具有價值的就是宅基地，但是農村人口確沒有進行隨意流轉宅基地的權利，這就使得農村人口在融資的時候會遇到很多的困難，大大影響了農村人口的融資和發展。

2.4 現行宅基地使用權制度造成農村房屋產權交易現象混亂

除了以上幾點外，目前我國農村宅基地流轉模式制度還存在一個問題就是現行宅基地使用權制度造成農村房屋產權交易現象混亂。目前隨著農村地區經濟的發展，一些農民開始富裕起來，因此他們開始在自己原有的房屋上加蓋房屋對外出售，這就使得農村地區宅基地的所有權和使用權之間比較的混亂。而農村人口的知識水平普遍不高，法律維權的意識相對薄弱，因此這就使得農村地區在房屋的所有權和使用權容易出現糾紛，對于農村地區的發展來說也是非常不利的。因此，現行宅基地使用權制度造成農村房屋產權交易現象混亂也是目前我國農村宅基地流轉模式制度存在的主要問題。

3.我國農村宅基地流轉模式制度選擇的相關建議

3.1 建立宅基地使用權有償、有期限使用制度

為了更加合理科學的實現我國農村宅基地的使用，對我國農村宅基地流轉模式制度選擇提出更加合理的建議是非常必要的。我國農村宅基地流轉模式制度選擇的一個重要建議就是建立宅基地使用權有償、有期限使用制度。建立宅基地使用權有償、有期限使用制度能夠促使農村人口更加積極主動的合理使用宅基地，在使用過程中盡可能的減少閑置的情況，當自身不需要使用該宅基地時向他人有償的轉讓或租出，這樣不僅僅能夠增加農村人口的經濟收益，還能夠使得農村的宅基地得到充分的使用，發揮更大的實用價值，促進我國農村地區的更好更快的發展。

3.2 完善宅基地所有權制度

我國農村宅基地流轉模式制度的選擇還有一個重要的建議就是要完善宅基地所有權制度。所有權清楚明了是農村宅基地進行合理合法轉讓和充分進行有效利用的前提條件，目前我國對于農村宅基地的使用情況登記的并不完善，因此在農村宅基地的使用過程中存在著大量的潛在交易的現象，這使得我國農村地區的土地使用情況非常的不清晰明確，在對土地是使用權和所有權進行登記的過程中出現很多的問題，因此完善宅基地所有權制度成為土地轉讓使用的關鍵。只有完善宅基地所有權制度，才能夠更好的對農村宅基地的使用權和所有權進行有效的劃分，從而使得農村地區能夠更好的實現土地的合法合理交易。

3.3 完善農村社會保障體系，促進宅基地使用權的自由流轉

除了以上兩點外，我國農村宅基地流轉模式制度的選擇還有一個重要的建議就是要完善農村社會保障體系，促進宅基地使用權的自由流轉。目前，我國農村地區宅基地轉讓制度已經不符合農村地區的實際發展情況成為事實，只有進行更加合理的轉讓制度才能夠更好的滿足社會發展的需要，實現我國農村地區土地資源的合理配置。但是，由于目前我國農村地區社會保障體系還不夠完善，因此隨意的更改宅基地轉讓制度會造成一些潛在的問題，所以為了更好的使得農村宅基地的使用情況滿足社會發展的實際需求，完善農村社會保障體系，促進宅基地使用權的自由流轉是非常重要的。

4.總結

目前，我國農村宅基地流轉模式制度越來越受到國家的重視，基于此，本研究對我國農村宅基地流轉模式的發展現狀進行了簡要的介紹，并重點闡述了我國農村宅基地流轉模式制度存在的問題以及我國農村宅基地流轉模式制度選擇的相關建議。

參考文獻

[1]薛珂.農村宅基地流轉模式比較分析與路徑選擇研究——基于農民福利視角的實證分析[J].世界農業，2016（08）：197-203.

[2]張夢琳.農村宅基地流轉模式分析與制度選擇[J].經濟體制改革，2014（03）：85-89.

（作者單位：桐鄉市金緯土地登記代理有限責任公司）