房地產開發項目管理的重點與難點

趙小鑰

房地產開發項目是目前城市化建設中的重點項目內容，涉及面較廣，關乎的人員較多，其管理的復雜性也較高，這種情況下，相關部門必須要把握好工程項目的施工重難點，了解對于房地產開發項目的管理重點和難點所在，從而針對性的采取一些措施。本文分析了目前我國房地產開發項目的管理現狀和主要的管理重難點，并探究房地產開發項目管理的有效措施。

目前，我國房地產開發項目的管理水平參差不齊，很多地區的項目管理中還存在諸多問題，嚴重影響項目管理成效的提升，不利于房地產行業的平穩、健康和可持續發展，必須盡快采取措施，針對項目管理中的重難點，實現對于工程項目的有效管理目標。

一、我國房地產開發項目的管理現狀和主要的管理重難點

現階段，我國每年新增的房地產開發項目數量眾多，但是總體的項目管理水平卻參差不齊，導致管理水平不高的主要原因可以分為兩點，一點是地方的建筑業管理部門職能發揮不到位，沒有對項目進行有效的監管，另一點是因為項目的相關企業，包括建設單位、施工單位以及建立單位等對于工程項目的相關管理工作沒有落實到位，整體的管理水平有待提升。

房地產開發項目中的管理重難點主要有項目質量管理、項目安全管理、項目進度管理、項目成本管理等等，對于這些項目管理的成效直接影響著工程的有效使用和經濟價值，需要相關方面提升認識度，強化管理措施，提升管理水平，實現工程相關的有效管理。

二、房地產開發項目管理的有效措施

（一）加強質量監管，防治質量問題

為切實提升房屋建筑工程質量水平，各地區城鄉建設局作為建筑行業的監管者，要發揮監管職能，將房地產開發項目的質量管理落到實處，要狠抓建材源頭監管，嚴把建材質量關。

做好源頭把關，相關地區的城建局要及時完善關于加強房屋建筑工程建筑材料質量管理的相關文件，進一步規范建設施工企業在原材料質量管理制度、采購、進場驗收、現場控制等環節，嚴格落實建筑工程質量終身責任，從源頭把關，堅決杜絕“地條鋼”等不合格建材流入施工現場，做到“誰使用誰負責、誰驗收誰負責、誰簽字誰負責”，把質量責任落實到崗位、落實到人。此外，要做到加大現場監管，相關地區的城建局必須進一步加大執法力度，嚴肅追責問責，對在建工程所使用的建材采取“飛行抽查”、“四不兩直”方式，組織開展建筑材料的專項檢查，排查在建工程使用的建筑材料質量。同時，對鋼筋、防水材料、保溫、地暖管、砌塊等建材實行以抽帶送，并依據相關法律、法規對檢查不合格的責任單位進行嚴肅處理。通過有效的監管，強化建設施工企業質量意識，為建筑工程把好源頭質量關。

作為施工單位，要本著質量為先的建設原則，開展相關的項目建設工作，建立施工單位的質量管理制度，嚴格要求，從采購、施工、安裝、到竣工驗收這一系列過程中嚴格把控質量，及時糾正和整頓質量問題，防止因為質量問題造成的企業合同糾紛和矛盾沖突，促進企業自身的良好發展，對于提升企業的經濟效益也是有百利而無一害的。相關的建設單位和建立單位也要重視項目的質量監管，對施工單位進行有效的監督，促進施工單位嚴格按照合同規定的質量要求進行施工。

（二）重視安全管理，做好安全保障

為進一步加強房地產開發項目和市政基礎設施工程安全施工標準化管理，切實提升我建設工程安全文明施工水平，規范施工現場安全生產、文明施工行為，相關政府管理部門和建筑企業要不斷提升對于安全管理的重視度，將項目的安全管理工作放在首位，交流、學習安全生產和管理的先進經驗。為明確安全生產監督管理職責，建立安全生產長效機制，防止和減少生產安全事故，一些地區的市住建局與各區縣主管部門課通過簽訂“年度安全生產目標責任書”的形式來明確安全管理責任，進一步將建設項目的安全管理責任和內容具體化、詳細化處理。為了督促相關的房地產開發項目的安全建設工作開展，相關部門要加緊組織對地區范圍內的在建建筑工地進行安全生產督查工作，積極開展建筑施工專項整治行動，不定期開展安全生產情況抽查工作，重點開展針對房地產開發項目的建筑施工進行安全生產檢查。

房屋建筑工程施工現場一旦發生安全事故，造成的后果是難以想象的，房屋建設施工現場常常發生的安全事故主要有人員高處墜落、電力事故、機械故障事故等等。各房地產開發項目的施工各單位也要牢固樹立安全發展理念，全力打造安全生產治理新格局，要健全落實安全生產責任制，構建全方位安全管理格局；要健全揚塵防治長效機制，切實抓好暑期、汛期安全生產工作，積極開展對于施工人員的安全教育工作，提升工作人員的安全防范意識，確保項目工程的安全生產形勢平穩向好，防止因為安全事故造成的項目施工進度放緩和直接的經濟損失提升。針對施工現場，要著力完善施工現場的安全工作環境，對施工現場的進出口、場內道路硬化及沖洗保潔、腳手架搭設、臨時生活設施等現場設置情況進行及時了解，對存在的安全隱患進行及時的治理，確保企業的安全生產工作取得實效，為工程項目的順利完工奠定基礎。

（三）強化成本管理，確保工程效益

成本管理主要是針對項目的建設單位和施工單位而言的，在工程建設之處，就已經對于項目的總造價進行了明確，給出了合理的預算范圍，建設單位和施工單位在簽訂合同時，也明確了大致的成本范圍，但是在實際的施工過程中，還會有很多的變動因素，主要建設單位和施工單位都應做好成本管理工作。對于建設單位而言，有效管理項目的材料成本是關鍵，要了解材料市場行情和變化狀態，以保證工程建設中不會因為材料的價格上漲而造成工程成本上升帶來的投資增加。對于施工單位而言，成本管理更為重要，必須針對材料成本、人工成本、質量成本、意外事故成本等進行有效管理，將可能引起成本增長的因素到考慮在內，制定成本管理制度，確保功臣高效益。

（四）完善進度管理，促進工程順利完工

進度管理主要是針對施工單位而言的，有效的工程進度管理是施工單位及時獲取工程進度款的保障，只有及時獲取進度款，工程的相關費用才有來源，才能保障下一階段的工作順利進行。因此，施工單位必須制定好施工進度管理計劃，建立施工現場的進度臺賬，及時把控施工進度信息，對于不合理的施工進度進行調整，確保工程按照合同要求的工期順利完工，以保證施工單位及時拿到工程款，實現經濟效益的回籠。

三、結語

房地產開發項目的管理至關重要，需要相關部門引起重視，不斷開展項目重難點管理突破工作，解決管理中的重要問題，尤其是工程質量、安全、成本和進度的管理工作，確保工程的良性發展目標得以實現。（作者單位為安順學院）