商業銀行房地產開發貸款風險及防范

王鑫

由于我國上世紀的人口爆發式增長，當前我國作為一個人口大國，得到前所未有的發展機遇。在發展過程中，許多中小型甚至大型房地產企業，為了能夠更好地滿足自身的發展需求，獲得更多資金支持，采用向商業銀行貸款的方式，在這個過程中商業銀行也承擔著一定的風險，本文針對這部分內容對其中隱藏的風險進行陳述，并提出部分解決措施，希望能夠提供一定的參考意見。

隨著房地產價格的不斷提升，所有房地產企業在貸款方面的需求也不斷擴張，雖然商業銀行也獲取高額的利益，但是在不斷提升貸款額度的同時，承擔的風險也非常巨大，而這其中所附帶的風險，不僅僅影響著商業銀行自身，對于房地產行業也有一定的風險，當前我國的商業銀行房地產開發貸款風險主要集中體現在以下幾個方面。

一、商業銀行房地產開發貸款面臨的風險

（一）政策風險

房地產開發貸款所面臨的風險，首先就是來自于國家的各種政策下發，一般來講，會對房地產開發貸款造成風險的政策主要包括國家頒發的與貨幣有關的政策、與產業有關的政策、與信貸自身相關的政策。當國家有提升經濟發展需求，滿足就業崗位，避免出現通貨問題和國際收支平衡時，就會適當改變貨幣政策，對商業銀行就會造成一定的風險。另外信貸政策也是直接影響商業銀行貸款投放量和經濟效益的政策。而且在大環境下，信貸政策和產業政策之間有一個統一協調的關系。另外，產業當中為了自身能夠得到更長遠的發展，也會做出相應的戰略決策改變，導致商業銀行承擔的風險出現波動

（二）信用風險

商業銀行在準備向房地產企業下發放貸款階段，一定會先對該企業的信用水平進行預估，從而判斷該企業是否擁有足夠的償還能力，但是如果出現錯誤判斷，或者企業自身的信用存在偽裝，就會帶來信用風險。

（三）市場風險

市場價格由于各種環境和外部因素的影響，可能會隨時出現價格變動，當大部分價格變動之后，資產價值也會出現一定的波動，市場風險細分化之后，可以分為銷售風險、流動性風險、利率風險三個方面的主要風險，對于房地產行業產生的影響也很大。

（四）操作風險

貸款評估人員，如果在評估階段錯誤預估房地產抵押物、企業的信用度和開發項目的價值，就會出現風險，再加上房地產行業自身容易出現突然性的價格變動，并且隨著時間的推移，房地產抵押物會出現折損現象，也會對評估結果產生影響，這都會導致評估過程中出現風險。如果商業銀行內部程序出現問題，或者程序本身存在漏洞，再加上工作人員在操作過程中的失誤，還會有時不時的外部因素影響，導致出現操作風險。

二、商業銀行房地產開發貸款風險防范對策

（一）如何防范政策風險

首先應該注意如何預防政策當中所產生的風險，首先在查驗階段，應該更加細節，并且一定要結合國家政策開展查驗工作，例如證件是否齊全、資金配備是否足夠等；其次，對于開發項目的評估也一定要仔細進行，不僅僅要評估開發項目的類別，還應該大致預測受到地理環境等外部因素影響，項目在完成之后的經濟效益情況，如果項目完成之后沒有起到應用的經濟效益，很容易喪失貸款償還能力。

（二）如何防范信用風險

信用風險的防范主要從四個方面進行：第一，在評估一個房地產企業的資信過程中，一定要仔細，盡量選擇知名度高，成功項目多的企業優先放貸；第二，對于房地產開發企業的過往履約記錄一定要嚴格審查，如果企業在發展過程中曾經出現過失約情況，盡量不要放貸；第三，在商業銀行內部建立完善的企業信用體系，從根本上解決問題，通過專業部門的創建，對于各個企業的不良信用記錄，或者通過出售抵押物、逃避債務等信息詳細掌握并記錄，而且這部分企業也絕對不能給予放貸；第四，當企業出現嚴重的不良違約情況時，絕對要依據相關政策懲罰，不能姑息，樹立銀行威信。

（三）市場風險的防范措施

市場風險的占比在總體風險當中雖然較低，但是也應該給予重視，審查階段，先關注項目的銷售情況是否存在風險，對于成本等信息要完全掌握，對于銷售情況較差的房地產企業，不能給予過多希望，如果企業沒有良好的銷售，必然會影響到償還能力，甚至喪失償還能力，如果對于當前項目的預估出現障礙，就對該企業的曾經銷售記錄進行審查，沒有詳細的記錄不能抱著僥幸心理放貸，另外，房地產開發企業如果想要獲得貸款，一定要提供擔保抵押物，并且商業銀行在預估擔保抵押物的價值階段，不能給予過多的寬松空間，必須嚴格滿足要求才能過關。

三、結語

綜上所述，商業銀行所面臨的風險包括以上幾個方面，但是經過探索和研究可以發現，每一種風險都可以通過各種措施的建立有效避免，商業銀行應該熟悉風險防范對策，并采取相應措施，避免出現風險，無法回收貸款，造成經濟損失。（作者單位為黑龍江大學）