淺談如何有效控制房屋修繕造價(jià)

曾薪龍 田兵權(quán) 鄭梓樂 倪博

摘 要：眾所周知，建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期是指項(xiàng)目的建設(shè)使用以及最后的清理的整個(gè)過程，要使建設(shè)項(xiàng)目在其全生命周期內(nèi)的成本達(dá)到最低且各項(xiàng)任務(wù)完成質(zhì)量達(dá)到合同約定和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，于是乎，很多建設(shè)單位將其成本控制重點(diǎn)放在了建設(shè)前期和建設(shè)期上，而相對(duì)工程項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期的成本則視之為九牛一毛，其實(shí)不然，本文將對(duì)建設(shè)項(xiàng)目竣工后的運(yùn)營(yíng)階段的保修、維修、維修后的保修做闡釋，從工程質(zhì)量和維修后的保修兩方面探討建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期內(nèi)的成本控制。

關(guān)鍵詞：房屋維修；成本控制；運(yùn)營(yíng)階段；建設(shè)項(xiàng)目全生命周期

因?yàn)榻ㄔO(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成了建設(shè)項(xiàng)目的全過程造價(jià)，而這兩部分無論在建設(shè)前期投資分析還是在實(shí)施過程中極易出現(xiàn)一種情況就是目標(biāo)相互發(fā)生沖突，即是說，建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本的關(guān)系是此起彼伏的。因此，作為建設(shè)單位，不但要考慮建設(shè)階段的成本控制，與此同時(shí)還應(yīng)該注意工程項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)階段的成本控制，以達(dá)到項(xiàng)目全生命周期中成本達(dá)到最低效益達(dá)到最大。而運(yùn)營(yíng)階段的成本影響因素很多，在眾多的因素中，工程項(xiàng)目的維修是比重較大的因素之一，而現(xiàn)實(shí)生活中，很多企業(yè)都出現(xiàn)一種情況即是建設(shè)之初投入的成本和建設(shè)過程中的投資遠(yuǎn)大于運(yùn)營(yíng)階段的維修和保修費(fèi)用，又特別是在地價(jià)和每平方建設(shè)造價(jià)如此之高的情況下，不論是施工單位還是建設(shè)單位皆認(rèn)為做好前期的控制意義遠(yuǎn)大于后者。而筆者認(rèn)為施工單位也罷建設(shè)單位也好，不會(huì)只建設(shè)一項(xiàng)工程，那么多套工程的維修費(fèi)自然就成了一筆可觀的成本。針對(duì)工程保修階段，我們都知道建設(shè)單位在竣工結(jié)算時(shí)會(huì)扣留一部分質(zhì)量保證金，在此我們不妨參考某建設(shè)單位和施工單位在竣工時(shí)簽訂的工程項(xiàng)目保修合同中的幾項(xiàng)保修內(nèi)容：

由此可見，非結(jié)構(gòu)構(gòu)件保修年限大抵5年，而工程項(xiàng)目的使用期遠(yuǎn)比此要長(zhǎng)，那么在此階段內(nèi)該部分構(gòu)件出現(xiàn)的缺陷無疑會(huì)使成本增加，由此我們不妨從房屋維修的影響因素、維修特點(diǎn)、維修后的保修工作三方面探討建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期中維修成本。

一、房屋維修的影響因素

房屋維修的影響因素是多方面的，最根本的原因卻在于建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)階段人為因素和自然環(huán)境的影響。首先針對(duì)人為因素，房屋在使用過程中，房屋的各個(gè)構(gòu)件、裝飾部件等易受到其他物體的碰撞與摩擦、使用者的不當(dāng)操作使用、住房人員的不當(dāng)改裝和改修讓房屋各部件損壞而又未及時(shí)發(fā)現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)后未取得處理，長(zhǎng)此以往在重力荷載或剪應(yīng)力的作用下造成一定范圍的破壞損傷，給人們生活帶來不便或影響其使用功能，人為因素導(dǎo)致的維修，人們往往是自行處理或物業(yè)公司承擔(dān)部分費(fèi)用；其次對(duì)于自然環(huán)境因素，該因素在房屋外墻防水保溫系統(tǒng)、屋頂?shù)谋嘏c防水上顯得尤其重要，因?yàn)榉课菰谧匀唤缃?jīng)常經(jīng)受風(fēng)、霜、雨、雪、地震等作用后，部分構(gòu)件老化或脫落或失去部分功能的情形，如仿古建筑，大多是以木材搭建，而木質(zhì)材料不論如何讓處理都相對(duì)于其他材料在抵抗風(fēng)荷載、酸雨侵蝕、蛀蟲蛀蝕方面均處弱勢(shì)，這種破壞不僅影響了原有風(fēng)格風(fēng)貌給人們不適感，在安全上，還會(huì)給游客或住戶造成極大威脅。那針對(duì)這類因素所致則是由建設(shè)單位承擔(dān)其維修費(fèi)用，在維修后的保修期中諸多注意參照第三點(diǎn)工程質(zhì)量的影響中羅列的辦法；最后歸根結(jié)底說到工程質(zhì)量，作為工程中“鐵三角”之一的質(zhì)量管理尤為重要，甲乙雙方往往都追求用最少的費(fèi)用獲得最好的質(zhì)量，在工程建設(shè)中我們常常用價(jià)值工程來確定很多細(xì)節(jié)。而針對(duì)在竣工后的保修期中，如上表中提到的屋面防水、外墻面防水保溫、門窗松動(dòng)、給排水工程等這些普遍存在且頻繁出現(xiàn)問題的部分，對(duì)施工單位而言，要控制成本，那就得在施工過程中的施工工藝、建筑材料、施工技術(shù)、施工過程管理上嚴(yán)格把控，保證其工藝流程、施工機(jī)械與人員技術(shù)的密切配合以及建筑材料的質(zhì)量。比如要規(guī)避保修期內(nèi)屋頂漏水的問題，第一，施工前的技術(shù)準(zhǔn)備，從熟悉圖紙開始；其次，對(duì)專業(yè)的施工隊(duì)伍進(jìn)行技術(shù)交底再施工；第三，施工完后監(jiān)理做好驗(yàn)收工作。而從建設(shè)單位出發(fā)，則除了保修期內(nèi)的問題還有超過保修期后的維修工作，在保修期內(nèi)可按照法律法規(guī)或者合同約定的進(jìn)行解決，而要避免保修期外出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題則應(yīng)從施工階段抓起，也就是上述施工企業(yè)施工過程中應(yīng)注意的，與此同時(shí)質(zhì)量要求還應(yīng)更高，當(dāng)然還可采取防范措施或者及時(shí)采取補(bǔ)救措施。不論是人為因素還是環(huán)境因素還是工程質(zhì)量原因，這些都是房屋檢修堪檢報(bào)告中會(huì)明確指出的，為后面編制相應(yīng)的維修計(jì)劃和方案提供必要依據(jù)。

二、結(jié)論

我們都知道做每件事都要有一定價(jià)值和意義，如此，房屋的維修，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目成本控制起著一定價(jià)值作用，維修成本和建設(shè)成本無疑是此起彼伏的關(guān)系，其次維修成本影響著運(yùn)營(yíng)成本，從而影響建設(shè)工程全過程造價(jià)、施工單位，建設(shè)單位做好相關(guān)措施或方案，注重維修階段的管理工作，方可有效降低成本，控制建設(shè)項(xiàng)目全生命周期的工程造價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

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