大房企迎“鉆石時代” 房屋租賃待落地

何艷

地產股成為2018年“春播”行情的實力主角。截至1月10日，房地產板塊以超過6%的漲幅位居申萬一級行業之首。個股方面，剔除新股影響，股價漲幅前10名的公司中，地產股占據了4個席位。在7個交易日中，泰禾集團、榮安地產漲幅均超過50%，成為A股中漲幅最大的前2只個股，地產龍頭萬科A、保利地產的股價也是不斷創階段新高。

伴隨著近期地產股的強勢上漲，樓市新政也接連出臺，放松限購、“租房落戶”成為市場關注焦點。在分類調控下，地產股投資或將呈現出新特點，而在房地產長效機制作用下，共有產權、租售并舉意義凸顯。

地產分類調控 主力資金持續流入

“房子是用來住的，不是用來炒的。”2017年下半年以來，房地產政策一直堅持居住屬性，調控從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購、限貸、限售疊加土地拍賣，供應結構優化，調控效果逐步顯現。然而就在去年年底，部分城市卻又以分類調控去庫存理由松綁限購，如武漢、南京就對外地人才給予了購房資格。而新年剛過，2018年有關房地產的第一個消息就是合肥、蘭州等地取消了限價，隨后青島、天津等城市“租房落戶”政策也緊跟腳步。“分類調控，保障改善型需求，意味著樓市高壓政策出現松動。”知名財經博主釋老毛對《紅周刊》記者表示。

一級市場部分地區的調控政策剛有所松動，二級市場主力資金就已大舉買入地產股。從Wind數據的資金流向來看，截至1月10日，在20個交易日內，申萬一級行業中的房地產行業居資金主力凈流入額首位，流入金額達383318.57萬元，遠遠高于凈流入額居第2位的食品飲料行業凈流入114320.12萬元的數額。其中，上實發展、中南建設、光明地產、綠地控股等為代表的9家地產公司資金連續流入天數超過5天（見表1）。

其實，除了近期主力資金的極力做多，早在2017年三季報時，陽光私募基金就已明顯加倉地產股。據Wind統計，在陽光私募整體持股比例變動超過1%的行業中，地產股增持比例位列第3位。而若考慮四季度地產股的表現，則這部分先知先覺的力量持股市值增長額高達666875.67萬元。個股表現來看，近期漲幅較大的泰禾集團、沙河股份、新城控股等個股就赫然在列，且被增持比例較大。

對于各地地產政策的最新變化，釋老毛從市場的角度作出了分析。他認為，“分類調控，房地產市場重回漲價通道，這是必然的。今年中國的政策組合拳可能是收緊基建，松動地產。國家給經濟托底，實施積極的財政政策，也就是政府花錢開展大基建+PPP。目前，PPP新政出臺，確定收縮，很多基建項目已經開始砍了。因為政府花錢，沒錢只能舉債，地方債的問題，按住葫蘆浮起瓢，結果中央發現，原來相比房地產，地方債才是‘灰犀牛。今年是十九大之后的開局年，新一輪‘政經周期啟動，經濟不求快速也不能熄火，金融風險更是不容閃失。能補上PPP這塊缺口的只有房地產。政府支出與民間投資，PPP與房地產，存在著一個微妙的蹺蹺板。”釋老毛認為，2018年房地產投資增速將會保持穩定增長，不會出現暴漲，也不會出現大幅地滑坡。

大房企“鉆石時代”

小房企“廢鐵時代”

2017年全年國內生產總值預計增長6.9%左右，宏觀經濟整體形勢好于預期，在此背景下，上市房企銷售數據靚麗。中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，共有31家上市房企公布2017年銷售業績，這些企業全年銷售額合計高達33758億元，相比2016年上漲54%。其中，碧桂園、萬科、恒大三家企業銷售額超過5000億元，融創中國銷售額達到3652.6億元。中國指數研究院數據顯示，2017年16家房企躋身銷售額千億俱樂部，144家房企躋身百億軍團，市場份額超過60%，行業集中度加速提升。

除了業績高速增長以外，地產股估值目前也被市場認為是價值洼地之一。Wind數據顯示，目前房地產市盈率中值為19.8倍，僅次于銀行、鋼鐵、采掘，靜態和動態估值都處于歷史底部區域。釋老毛表示，“地產行業正在面臨著大公司的鉆石時代，既有業績提升，也有估值提升，從2017年的數據來看，銷售增長非常快，所有房地產巨頭的銷售額和現金流非常好。房地產行業集中度迅速提升，強者恒強，即便增量放緩的情況下，存量也存在大魚吃小魚的趨勢。香港內房股漲了幾倍，這不僅僅是一個估值提升的問題，而是一個完美的戴維斯雙擊”。

釋老毛進一步解釋道，“在這個房地產高度分化的時代，大房企迎來‘鉆石時代，小房企迎來被淘汰的‘廢鐵時代，投資地產股一定要買龍頭，買大房企，強者恒強的邏輯。A股地產原來的是‘招保萬金，港股就是‘恒碧融。此外就是一些積極進取的二線房企，有望從地方走向全國，由二線沖上一線”。

對此，他給記者舉了個生動的例子。例如最近被炒成妖股的泰禾集團，不僅僅是因為董事長夸口2018年將實現銷售額2000億，實際上公司2017年銷售額已經完成了1000億，而它的市值此前只有區區200多億，這顯然是極度低估的。還有整體上市的魯能地產，2017年銷售額也達到了1000億，價值3000多億，但是它的上市平臺廣宇發展才200多億市值，市銷率只有0.3，真實市盈率不足10倍，低估也是顯而易見的。此外還有陽光城、新城控股等銳意進取的二線房企，實際上相對于它們的銷售額，市值被市場低估了，都有望沖到一線或準一線。

房屋租賃配套金融工具迎實質利好

此輪地產政策主要針對二三線城市進行精準分類調控，因城施策。國金證券房地產行業分析師張斌認為，“目前一線城市政策最嚴，放松可能性不大，但是政策邊際效益遞減”。在房地產長效機制作用下，房屋租賃備受關注。

“十九大”明確提出“房住不炒”和“租購并舉”等，將長效機制建設向前推進。2017年12月底，住房和城鄉建設部對2018年工作任務作出部署，表示加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場。

“關于租賃房，這個主要是政府在賣地的時候強制要求的，必須開發商自持，物業只租不賣。從開發商本意和市場需求來看，更愿意開發商品房銷售，因為租房周轉率太低，回款太慢。所以要想發展租賃房市場，必須有大量的財政和金融工具配套，不是拍拍腦袋說發展就能發展起來的。一個城市每年的建設用地指標是有限的，供應的租賃房多，就會擠占商品房的比例，所以租賃房主要是滿足多層次的居住需求，而不是打壓房價。基本上，中國未來長效機制的設計，建立一個租售并舉的二元平行市場，能夠給居民以一個從租房到買房的奮斗階梯：公租房-市場租房-保障房-商品房。完全產權的商品房是一個城市家庭為居住而奮斗的終極目標。”釋老毛對記者闡述道。

目前，住建部已會同相關部門選取廣州、深圳、杭州等12個城市作為首批開展住房租賃試點單位。同時，2017年10月，保利地產首單租賃REITs獲批，開啟租賃資產證券化新篇章。對此，釋老毛解釋，“房地產是一個高杠桿行業，負債和財務成本是個非常重要的問題，困擾很多中小房企，導致其被淘汰和吞并。住房租賃證券化作為創新性業務，主要是為了解決住房租賃周轉率過低，ROE太低的問題，賣一套房子幾個月就回款了，租一套房子要幾十年才能收回成本，所以通過證券化的方法來促進資金融通流轉。未來可能大力發展REITs等金融工具，這也是各國大力發展租賃市場的慣例，否則租賃市場是很難發展壯大的。如果大力發展REITs，對于很多大房企，特別是自持物業，還有商業地產，都會構成實質利好”。不過，他也同時表示，目前這個業務還只是個概念，急需落地，在所有的房企當中占比極小，幾乎可以忽略不計。

雖然短期內租賃業務尚處于概念炒作階段，但從市場趨勢看，租賃作為政策鼓勵的房地產發展方向，其相關配套設施不斷完善或將成為大勢所趨。2017年11月，建行、工行等相繼發布個人住房租賃貸款產品等，建行深圳分行與華潤、恒大、碧桂園等11家房地產公司舉行了住房租賃戰略合作簽約儀式。截至目前，國有五大行中已經有工行、中行、建行和交行四家與房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰略合作協議。以銀行為代表的資金方進入市場，有利于解決開發商前期投入資金較多，回收期較長等問題。

記者統計發現，據Wind概念板塊分類，目前A股合計13家公司涉足房屋租賃，其中不乏地產龍頭萬科A和保利地產等企業。世聯行作為長租公寓龍頭，公司早在2016年已大規模布局長租公寓市場，“世聯紅璞”當前已進駐全國近30個城市，簽約房源數達6萬間，其中約4萬間在運營，在廣州、杭州、武漢等城市市場份額第一。近期公司17.3 億元可轉債獲批，將專門用于長租公寓建設。