作業成本法在房地產企業項目開發中的應用初探

吳娜

摘 要：目前我國房地產業對于作業成本法的應用不是非常熟練，作業成本法在房地產業中無法充分的顯現其自身優勢，為了幫助我國房地產業獲得更好的發展，本文針對房地產企業項目在應用作業成本法中存在的問題進行了深入的分析，同時提出了一些加強作業成本法成本控制的建議。

關鍵詞：作業成本法；房地產；項目開發

一，背景

近年來，我國房地產行業迎來了一個微利的、均富的、更加專業化的時代。在如此行業形勢下，企業的管理能力及成本控制能力是決定企業能否生存的關鍵，而對企業成本精細化管理能力提升使得優勢企業脫穎而出，行業的集中度越來愈高，因此，加強成本控制和利潤管理是房地產企業急切解決的核心問題。作業成本管理就是針對成本控制而設計的個性化成本核算系統，它的出現為企業在成本的管理和利潤的財務管理方面帶來新思路。作業成本法（Activity-based Costing，簡稱ABC）是一種全新的成本核算方法，它是將企業在生產過程中消耗的資源，按照資源動因分配到作業，再把歸集的作業成本按照作業動因分配到成本對象。同時，它也是一種較為科學的成本管理方法，是通過動態追蹤所有作業活動，計量出作業成本和成本對象成本，并評價作業業績和資源利用情況。ABC是伴隨著先進的制造技術和生產環境應運而生，隨著國內的經濟的發展，針對ABC的理論研究已經逐步加深，國內眾多企業已對ABC進行了積極探索及應用。而相比之下，國內房地產開發企業對作業成本法的應用實例仍不多。

二、作業成本法在房地產項目開發成本核算的應用

（1）項目成本的作業認定。房地產開發項目的作業認定應根據房地產開發項目流程進行劃分后，建立作業中心。根據公司現行項目開發流程體系，項目開發可劃分六大開發核心環節，包括項目立項，規劃環節、采購環節、施工環節、營銷環節及交付環節。

在房地產開發的時間軸上，每個開發環節都對應有其具體的流程及需要發生的成本費用，公司行政管理部門等部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理用以及為項目開發而籌集資金發生的借款利息和輔助費用貫穿在整個項目開發周期中。房地產項目的作業中心可以劃分為六大部分：在項目立項階段的項目策劃中心及前期作業中心，項目建設階段的建設中心，項目銷售階段的銷售中心以及項目交付后的售后服務和物業管理中心，貫穿在整個項目運營中的管理作業中心。另外為了便于對作業進行逐個的成本動因分析，我們還可根據不同的作業內容將每個一級作業中心劃分為若干個二級作業。

（2）確定成本動因。作業中心建立后，需先按照資源動因將資源費用分配歸集到各作業中心的作業成本庫。因此，正確分配成本的關鍵在于找出各項成本動因，在房地產開發過程中，這就需要根據各項成本費用發生的背景，即各項成本定價原則來探尋成本變動的因素。

（3）作業成本分配。一般情況下，確定資源動因的原則是若某項資源能明確地找到相關消耗源頭，則直接計入該源頭的產品成本中；若資源消耗可以在其領域歸類到各項作業中，則將其直接歸入相關作業成本庫；若某項資源被多個作業共同消耗，則按一定的加權分配，量化分配至各項作業中。所有作業成本之和即作業中心成本。最后按照各產品消耗的作業動因量作為分配權重，將資源費用分配各成本對象中。

運用作業成本法所有資源費用消耗均可按不同成本動因準確分配至成本對象中，從而成本對象的實際開發成本則可較精確的計量。可見，作業成本法與傳統成本分配方法最大的區別在于分配權重不同，作業成本法是根據產品消耗的作業動因量分配資源費用，而現行行業通用的成本分配方法則是以產品的面積作為分配權重。因此，對于成本動因不是建筑面積的資源費用，仍舊按照建筑面積進行分配，則顯得不夠科學。如項目開發過程中發生的招標代理服務費，此項費用是招標代理機構收取的委托人關于從事投標人資格的審查，招標文件（包括資格預審文件和標底）的編制，組織投標人進行現場踏勘、開標、評標、定標，以及提供招標前期咨詢、協調合同的簽訂等業務的費用，該費用通常是根據中標價總額為計算基數，依據國家計委關于印發《招標代理服務收費管理暫行辦法的通知》（計價格〔2012〕1980號）規定的收費率計算確定。因此，該項資源費用應按照各開發產品的中標價為成本驅動因素，進行成本分配。如同一標段兩棟樓房屋建筑面積一樣，但由于房屋建造難度不同導致中標價格差異巨大，那么按照現行的成本分配方法分（轉81頁）（接64頁）配招標代理服務費，則無法體現出這種差異，只有實施多動因的作業成本管理方法才能做到。由前述分析可知，在房地產開發過程中，多數成本動因均不是建筑面積，因此按照現行成本管理方式，產品成本則可能出現較大偏差，不利于企業的成本管理及產品價值分析。

三、結論及展望

作業成本法是作為一種先進的成本管理理念，為我們提供了一種嶄新的思考問題、解決問題的方法，它探究成本形成的真正原因，并將整個價值鏈系統納入到研究體系，力求組織的整體改善和提高。因而在項目的開發成本管理與控制中，牢固樹立成本意識，從項目開發籌備前端就做好成本規劃管理工作，項目建設過程中應加強對項目成本動態管理，利用作業成本法對作業成本及產品成本的精確核算成果，對產品消耗作業成本進行合理管控，這樣才能確保項目經營目標的實現，企業長期持續的競爭力。

參考文獻

1.張忠慧，關紅偉.淺談變動成本法和完全成本法.中國外資，2016（06）.

2.余秀麗.比較分析完全成本法、變動成本法與作業成本法.中國鄉鎮企業會計，2015（08）.

3.王為.關于變動成本法實際應用的思考.現代營銷（學苑版），2014（09）.

（責任編輯：劉海琳）