投資性房地產公允價值計量模式研究

李茗媛

歷史成本在過去相當長的一段歷史時期以其先天的可靠性占據著計量的重要地位，但是基于過去信息的歷史成本隨著經濟的發展已經越來越不能適應環境的要求。此時，公允價值就能發揮它的價值，因此公允價值應運而生。在經濟不斷發展的今天，公允價值模式的應用對企業財務狀況和經營成果有著至關重要的影響。

投資性房地產

公允價值 計量模式 會計準則

投資性房地產相關概念

（1）投資性房地產的定義

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

（2）公允價值的概念

公允價值亦稱公允市價、公允價格。熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。公允價值的確認有以下幾種：市價法、類比項目法和技術評估法。

投資性房地產公允價值模式的優劣勢

（1）公允價值計量模式的優點

公允價值的計量建立在有序的市場交易基礎上，是會計計量模式的必然選擇，它保證了會計信息的質量。公允價值計量存在以下優點：

1.公允價值模式能真實地反映企業所持有投資性房地產地市價并提供有用、可靠的財務信息。將投資性房地產在持有期間及時按公允價值計量能夠準確的反映企業財務狀況，為企業管理者，外部投資者等提供真實、可靠的財務報告。

2.對于擁有較多投資性房地產的企業，投資性房地產價值的計量會影響到企業資產總體價值的衡量，企業使用公允價值對投資性房地產進行后續計量，無需計提折舊或攤銷，以及減值準備，這有利于企業降低營運成本，采用公允價值計量能夠提高企業的總體價值。

（2）公允價值計量的劣勢

公允價值計量是會計準則新增的一種計量方法，我國企業應用年限并不長，因而存在著制約因素。主要表現在下面幾個方面：

1.首先，從宏觀層面看，我國房地產市場的發展并不夠完善，還受很多因素影響，會計準則對公允價值計量的界定方法沒有明確的規定，因此在判斷資產公允價值上存在較大的主觀因素。

2.其次，公允價值計量模式的運用成本相對較高，實務中的會計處理比較復雜。我國交易市場機制不夠完善，因此企業無法直接從市場上獲得所需同類資產的市場價格。

3.最后，公允價值模式可能會擴大企業利潤，從而使得企業擁有操縱利潤的空間。因為企業在可以在調整投資性房地產當期價值時故意調高該資產的價值，從而增加企業的總資產，使使用者做出錯誤決策。

公允價值理論對投資性房地產準則的影響

（1）對資產結構的影響

在實施新會計準則之前，投資性房地產按照固定資產、無形資產、存貨等進行核算，并在財務報表中進行列報與披露。而新會計準則實施后，投資性房地產在財務報表中單獨列報與披露，這必然會導致企業資產結構的調整，尤其是在有大量投資性房地產的企業當中。

（2）對利潤的影響

一方面，當房地產價格上升時，采用公允價值計量模式進行后續計量的企業會調增企業賬面投資性房地產的價值，使得企業利潤有所增加。而當房地產價格下跌時，企業會根據市場交易價格下調投資性房地產的價格，使得企業當期利潤下降。另一方面，采用公允價值的計量模式不需要進行折舊或攤銷，以及減值準備，這從另一個方面降低了企業的營運成本，從而為企業增加了利潤。

（3）對所有者權益的影響

新會計準則還規定，從成本計量模式變更為公允價值計量模式屬于會計政策的變更，而公允價值與賬面價值的差額，需要調整留存收益。如果房地產在賬面價值的基礎上，其公允價值高于賬面價值，那么該差額將使得留存收益有所增加，這使得企業每股利潤增加，從而提高了企業的價值。留存收益的增加會使得投資者對企業更有信心，吸引更多投資者投資。

結論及研究展望

（1）結論

本文從理論上對投資性房地產公允價值計量模式進行了研究，介紹了投資性房地產公允價值計量的相關概念，得出以下結論：

1.投資性房地產的公允價值后續計量方法有利有弊，但還在如今社會經濟迅速發展的情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量更能公允的體現企業總資產的價值，采用公允價值的計量為企業經營發展帶來了及其有利的影響。

2.本文分析了公允價值對資產負債的影響、對企業損益表的影響、對所有者權益變動的影響，從而得出了公允價值計量能夠提高企業總資產、提高企業利潤、使每股收益增加的結論。綜上所述，企業采用公允價值模式計量對企業經營發展有有利的影響。

（2）未來展望

1.對投資性房地產公允價值計量相關研究方面，由于新準則實施的時間不長，所以還需要更長時間的分析研究。

2.隨著經濟發展，房地產市場的不斷發展，持有投資性房地產的企業會越來越多，而更能體現資產真實、準確價值的計量方法是公允價值計量模式，因此在新準則實施之后，會有越來越多企業采用公允價值計量模式。

3.隨著房地產市場的不斷穩定，公允價值計量模式的不斷完善，獲取公允價值的成本也會有所降低，因此企業在使用公允價值計量模式的時候，并不會增加企業的營業成本，在此基礎上還更精確了企業的資產價值，獲得一箭雙雕的效果。

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