房地產企業營運能力存在的問題以及建議對策

張梓瑤

營運能力是指企業充分利用現有資源創造社會財富的能力，可以用來評份企業對其擁有資源的利用程度和營運活動能力。通過營運能力分析可評價企業資產營運的效率，可發現企業在資產營運中存在的問題，營運能力分析是盈利能力分析和償債能力分析的基礎與補充。本文通過對房地產企業進行分析，得出資金需求量日益增大，現金流和存貨的管理存在不足之處等結論。結合房地產行業實際情況給出了一些改進措施。希望能通過房地產企業的分析解決整體企業營運能力分析中存在的問題。

營運能力分析

房地產企業營運能力

房地產企業營運能力存在的問題及原因

（1）資金需求的壓力日益增大

房地產企業與制造型企業相比，前者開發企業需要巨額的營運資本，上下波動的比較明顯，并且因為開發項目之間存在的差異，同一企業在不同時期的營運資本需求分為兩個部分：一是，土地成本形式的資金占用；二是，在建工程的資金占用。

1.土地形式的資金占用

土地成本占用的時間較長，支付期限較短（幾乎沒有延遲付款期），而且一次性需要支付金額數較大，因此可以將土地成本當做是營運資本需求中的長期投資。伴隨著土地競標制度的普及，中標土地款的支付越來越規范，有著支付期限短，分期的次數少，單筆支付數額更大的特點，而且土地總價一般占項目總投資的比重在30%-50%，因此在項目上的土地款一次支付數額往往構成所有對外付款中的最大值。而且近幾年來，人們對樓市的熱情越來越高，土地的價格也跟著勢頭一路上飆，從而導致房地產公司投入的成本增加，資金的需求也跟著增多。

2.在建工程形式的資金占用

通常銀行對購房者均會提供按揭貸款，房地產中住宅銷售的收款期一般都比較短，在項目竣工前就會有預收的房款流入，從而使得這部分的資金占用時期較短。至于建材購買款和竣工前支付的工程款，占用資金基本都是來自銀行貸款或者外援融資等，并且通過預收房款來還本付息，從而造成營運資本需求的短期大幅度的波動。

（2）現金流的管理

通過研究房地產企業公司所開發項目的整個周期，不難發現項目中現金流入和流出十分明顯的不同步，并且分布不均。房地產企業經常性的同時運作多個項目，在投資立項目之前，就需要去籌集到大量的資金，然后根據每個項目的市場前景、土地資源的稀缺等特性合理分配投入資金，最后以銷售、出租的形式從各項目中回收資金。其次，房地產企業公司單個項目內的現金流分布也不是均勻的。房地產企業公司項目現金流出涉及到方方面面，而現金流人基本都是在拿地階段以銀行借款的形式流人，然后在經營階段通過銷售的方式回款。從總量上來看，現金的流出與流人在金額數上是不相等的；但從時間上來看，現金的流人相較于流出，具有短時間內集中流人的特征，而現金流出的時間較為分散，幾乎遍布房地產項目的整個開發周期。

（3）存貨的管理

作為房地產企業的主要資產，存貨的管理更是舉足輕重的。由于房地產企業業務規模擴大，存貨規模增長速度快于其銷售增長的速度，存貨呈逐年上升的趨勢，其中完工開發產品不僅逐年上升，而且其在存貨中所占的比例也越來越大了。在建開發產品同樣大幅度增加，說明企業去化速度很難趕上項目的開發速度，而擬開發的土地所占存貨的比重卻也越來越低。房地產企業所獲得的可開發土地，大部分都是來源于二級市場或者是公開拍賣市場土地資源，這就迫使房地產企業只能走城鄉結合部開發的策略。

房地產企業企業營運能力存在的問題的對策

（1）提高融資效率

融資需要的是投資者對企業有信心，首先完善相關的管理制度可以提高公司的信任度，上市公司利用證券市場進行再融資，是其持續發展和快速擴張的重要途經，也是證券市場發揮優化資源配置功能的手段之一。房地產企業對于債務的生成和償還都形成比較完善的管理辦法，償債能力較強。所以，發行可轉換債券應該是房地產企業可考慮的籌資途徑。其次，房地產企業在業界具有良好的聲譽，爭取銀行貸款也是應著重考慮的籌資途徑。

（2）加快資金回流

眾所周知，房地產這一行業的開發周期是非常長的，資金回收也相當慢。房地產企業公司的商品房進行流通時，流動資金的周轉時間十分重要，它直接影響房地產資金全部循環過程。而房地產企業公司現金周轉時間較長的重要原因就是因為房地產企業所持有的存貨周轉時間過長。房地產企業公司可以通過采取以下措施來改善存貨的周轉：一，可以從工期上人手，加大人手的投入從而縮短房屋的建造和支付時間，合理的安排用料以及待攤費用用量，盡可能減少非商品資金的占用等；二，把采購過程和銷售過程中的結算環節盡量減少，然后縮短賬款的結算過程，從而減少流動資金的積壓；三，可以通過縮短商品房的待售時間，資金回籠速度就會得到提升，加強市場調查工作，摸索出商品房出售的最優方式，制定最佳的商品房出售計劃，按社會需要組織商品房的建設和出售。

（3）改變經營戰略

房地產市場暴利時代已經結束，現在是開始走向理性經營的年代。這就意味著要想保持持續平穩的增長，企業必須將根據市場的需求而不是一味的按照自己的步伐走，就目前的形式，企業必須實現多元化，例如在小區外面建設商業地產從而來帶動小區的發展，這樣也能加快住宅的銷售。雖然商業地產錯失了進入的良機。但就房地產企業樓盤的地勢而言，商業地產與專業住宅混在一起相輔相成未必不是一個良機。而且現在中國許多家庭為了孩子不遠千里就是為了讓孩子得到最好的教育，建設學區房，價格可以適當的提高，并不會像普通住宅那樣難賣這樣既可以提高存貨周轉率也可以提高融資效率。

[1]朱玲.企業營運能力分析研究[J].中國鄉鎮企業會計，2013（8）

[2]于潔，趙俊.企業營運能力分析體系的思考[J].商，2013（8）