REITs融資模式在長租公寓中的應用研究

張升

借鑒美國REITs運營經驗，結合我國經濟現狀及長租公寓的特殊性，分析長租公寓REITs在法律政策、運營等方面的風險，提出風險管理和控制的意見，以完善REITs融資模式在長租公寓建設中的應用。

REITs的簡介

REITs是指，信托公司通過發行受益憑證的方式，募集多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益在除一般房地產管理費用和買賣傭金后，按比例分配給投資者的一種信托基金。

美國REITs的運營經驗

美國是房地產信托投資基金的發源地，是世界上REITs發展最成熟的國家。美國REITs的成功主要得益于其完善的市場經濟體系、健全的房地產信托基金市場、完善的法律制度和嚴格的管理規定。

美國REITs的優勢主要是：一是，具有較高的流動性。房地產屬于不動產，流動性差。REITs是一種房地產的證券化產品，通常采用受益憑證的形式，使房地產具有了流動性。二是，股本面值較低，持股靈活。美國REITs每股只需要10-25美元，且對持股數量沒有限制，使中小投資者可以通過投資REITs，獲得理想的房地產投資收益。三是，多元化的組合投資，投資回報率高。REITs可將資金投資于不同類別的資產，將資金進行分散化投資，增加收入來源，且有效地降低投資風險。四是，稅收優惠、股東收益高。在美國，REITs滿足一定要求便可享受稅收優惠。五是，實行專業化團隊管理，有效降低風險。

集中式長租公寓REITs的運營模式選擇

借鑒美國REITs的運營經驗，結合我國發展現狀以及集中式長租公寓的特殊性，集中式長租公寓REITs的運營模式選擇如下：一是，信托類型：根據集中式長租公寓“只租不售”并以租金為主要回款方式的特點，選擇運用權益型REITs。二是，組織形式：根據我國目前的市場環境和法律環境，集中式長租公寓REITs宜采用契約型的組織形式。三是，運營方式：集中式長租公寓的建設期長，資金需求量大，且需要穩定持續的資金投入，宜采用封閉式REITs。四是，資金募集方式：鑒于我國目前的房地產投資信托市場尚未成熟以及相關法律法規的不健全，集中式長租公寓REITs宜采用公募型。五是，運營模式：根據集中式長租公寓的保障房性質，首先應由具有政府背景的機構組建基金管理公司，發起REITs，向投資者發放受益憑證，并選擇大型國有銀行作為基金管理機構，負責REITs的保管。其次.由基金管理公司選擇集中式長租公寓開發企業或集中式長租公寓資產管理機構進行集中式長租公寓的新建或收購，并由基金托管機構注入資金，政府給予優惠政策。然后將集中式長租公寓出租給符合條件的承租人，由基金托管機構將租金、政府補貼、REITs收益等扣除一定比例的管理費用等，將其余資金作為投資收益按契約分配給投資者。政府在整個運營過程中，除了給予政策優惠和補貼外，負責對整個過程各個環節的監督和管理。長租公寓REITs融資的風險分析

長租公寓REITs的風險可以從外部風險和內部風險來分析，外部風險主要包括行業、法律和政策風險等；內部風險主要指長租公寓REITs的運營風險，包括由于房地產信托等機構內部原因及項目本身引起的風險。

1長租公寓REITs的外部風險

法律和政策風險就RETIs而言，相比美國等REITs發展較為成熟的國家，我國關于REITs的法律法規仍然很不完善。另一方面，REITs目前在我國仍處于探索階段，政策的出臺和調整還在不斷摸索中，使得REITs面臨較大的風險。對于長租公寓，雖然已出臺了諸多政策法規，但以建立完善的長租公寓可持續運營機制來衡量，目前仍處于起步階段。可以預見，隨著長租公寓的建設和發展，相關配套政策法規還會不斷出臺，這就給長租公寓REITs增加了更多的不確定性，加大了其投資的法律政策風險。

2長租公寓REITs的運營風險

長租公寓REITs的運營風險主要體現在項目選擇和評估上。首先，對REITs資產價值的評估，主要是通過對投資資產未來的租金收益估算，而這往往取決于物業的租金和出租率，受人為操作的影響較大。此外，資產價值也可能因為估值方法的不同而不同，且目前通用的現金流貼現分析法、收入資本化計算法等都沒有考慮租金下跌的風險[4]。而就目前的長租公寓出租狀況而言，租金的制定沒有統一的標準，且租金滿意度尚不明確，未來的租金水平存在很大的不確定性。另外，即使是專業的機構也不一定能非常準確地預測各種數據，使得最后的評估結果存在一定的不確定性，影響物業的預期收益。

對長租公寓融資應用REITs的建議

建立健全房地產投資信托及長租公寓的法律法規體系借鑒美國等REITs較成熟國家的經驗，首先應該針對房地產投資信托出臺《房地產投資信托公司法》等相關法律，明確REITs的發起人資格、組織形式、經營范圍、稅收優惠等，并對股利支付比例、參與者的利益分配等做出明確規定。另一方面，因為REITs和長租公寓二者結合的復雜性，必須出臺相應的《長租公寓REITs管理辦法》，明確長租公寓REITs的組織形式、運營方式、募集方式等，并對投資比例、投資方向等做出詳細的規定。完善的法律法規體系，是長租公寓REITs高效運行的前提和降低風險的必要條件。

[1]馬智利，王曉燕，馬敏達.REITs在公租房融資中的應用研究[J].建筑經濟，2014（ 01）：23-26.

[2]謝麗，李國妤.《我國房地產投資信托的風險及其控制》[J].當代經濟，2008 （5）：68-70.

[3]住房和城鄉建設部政策研究中心等.求索公共租賃住房之路[M].北京：中國建筑工業出版社，2011.

[4]亢璐.房地產投資基金REITS運作風險研究[D].上海：上海社會科學院，2011.4： 20-21.