利率政策對房地產價格的傳導機制分析

陽娟

通過對目前我國的房地產價格狀況以及利率政策進行分析，發現利率對于房價具有反向影響，其影響主要是通過財富傳導機制、托賓Q傳導機制以及售貸傳導機制發生作用的。為保障房地產價格在合理范圍內波動，應充分發揮利率政策對于房份的反向作用，暢通利率對房價的傳導渠道，促進房地產市場的健康發展。

利率 房地產價格

財富傳導機制 托賓Q傳導機制

信貸傳導機制

我國房地產價格狀況與利率政策的分析

我國房地產市場從1998年開始住房商品化改革，從1998年至2000年，我國的商品住宅價格一直保持著相對平穩的上漲速度，商品房的售價既反映房地產成本，又反映房地產市場上供求力量。但2000年以后，除了2008年金融危機期間房價有所下降之外，我國房地產業的投機需求不斷增加，房價持續上漲，大大超過了其正常波動范圍。房價的不斷持續上漲對我國經濟造成了巨大的影響，同時房地產作為人民居住的必要需求，其價格的過度波動會使得居民壓力變大，情緒不穩，對社會的和諧穩定造成威脅。

利率政策是中國人民銀行調節市場利率以達到特定的宏觀經濟目標的方針和各種措施。中央銀行可以降低存貸款利率來擴大經濟發展，反之，可以刺破經濟泡沫。2008年金融危機過后，我國經濟開始恢復，中央銀行在201 1年三次連續加息。而自2012年開始，我國存款利率不斷下降，從2011年的3.50%（一年期）下降到了2015年的1.50%（一年期）。而一年期的貸款利率則在2012年之后也是一直呈下降趨勢，貸款基準利率從2011年7月的6.56%下降到2015年10月的4.35%。

通過以上對我國房地產價格和利率調整的分析后可以發現：2008年以后，由于全球金融危機的影響，我國房地產價格下降，政府采取連續下降基準利率來刺激經濟的措施，房地產行業也得到了一定的復蘇。2010年后我國經濟恢復，國內出現了通貨膨脹，政府又不斷上調基準利率，縮減信貸規模，我國房價也從2010年開始有所下降。從2014年開始，我國經濟發展水平下降，房地產需求減少，房價下降。政府為了刺激經濟發展不斷采取擴張的貨幣政策，不斷下調基礎利率，在2015年，我國房價又出現上升趨勢。因此，從利率和房價的這種同期反向變動可以看出，利率調整對房價具有反向影響，加息會抑制房價的上漲，降息則推動房價上漲。

利率政策對房價的傳導機制分析

利率對于房價的反向作用主要是通過以下三個效應發生作用的：財富效應、托賓Q效應和信貸效應。財富效應是指資產價格的變動會導致居民財富水平的變動，從而改變其消費傾向。當利率上升時，在銀行存款和股票投資之間投資人會傾向于選擇銀行存款，這就導致股票市場上資金的需求會超過資金的供給，股價下降。股價下降使得居民家庭財富減少，進而使得居民的購房需求減少，房地產市場供求矛盾緩和，房價下跌。當利率下降時，銀行吸收存款的能力下降，社會資金流向股票市場，股價上升，居民家庭財富增加，對房地產的需求也上升，房地產供不應求，房價上漲。托賓Q理論用q值（q=市場價值/資本重置成本）解釋股票價格如何影響企業的投資決策行為。當利率上升時股票價格會下降，股票價格直接影響到企業的市場價值，股票價格下降使得企業的市場價值降低，從而q值下降，當q值1時，企業的市場價值大于企業的資本重置成本，企業就會增加投資。對房價的影響是：若利率上升使得房地產企業的股價下降，且使得其q值

結論與建議

利率通過財富傳導機制、托賓O傳導機制和信貸機制對房價產生影響，當利率上升時會促使房價下降，當利率下降時則會促使房價上漲。因此為保證房價在合理范圍內波動，充分發揮利率政策對于房價的調節作用，必須要先暢通我國利率政策的房價傳導渠道。這可以從以下兩個方面人手：一方面是加快推動利率市場化進程。利率市場化的本質就是將貨幣市場利率的決定權交回給包括金融機構在內的市場參與主體，由金融市場的參與主體根據對市場發展的判斷以及資金狀況對利率水平加以調節。推進利率市場化，有助于完善房價為中介的貨幣政策的利率渠道傳導效應，從而有利于央行更好的通過利率的調整影響房地產市場的運行。另一方面則是繼續建立完善的市場體系。目前我國的市場經濟體系尚不完善，市場也不夠成熟，這使得我國利率政策具有較長的時滯。因此為了暢通我國利率政策的房價傳導機制，必須要繼續完善我國市場經濟體系，提高市場參與者對利率變化的敏感性，保證利率的有效性和傳導速度。

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