淺談住房抵押貸款的拖欠風(fēng)險(xiǎn)

潘柏安

本文將對(duì)住房抵押貸款拖欠風(fēng)險(xiǎn)與違約風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，并提出一些應(yīng)對(duì)拖欠風(fēng)險(xiǎn)的建議，從而促進(jìn)住房抵押貸款更好地發(fā)揮其作用。

住房抵押貸款拖欠風(fēng)險(xiǎn) 違約風(fēng)險(xiǎn)

前言：住房一直是人們關(guān)注的重點(diǎn)，隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)與人們住房的需求，住房抵押貸款迎來(lái)了發(fā)展的高峰期，但其在發(fā)展過(guò)程中仍存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須了解住房抵押貸款的拖欠風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)相關(guān)建議的實(shí)施，加強(qiáng)對(duì)拖欠風(fēng)險(xiǎn)的管理。

房貸拖欠風(fēng)險(xiǎn)的文獻(xiàn)綜述

住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的安全有著直接的影響。違約風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在兩方面，即拖欠與違約，違約是在拖欠的基礎(chǔ)上形成的。因?yàn)槎叩挠绊懸蛩叵嗤谊P(guān)于住房抵押貸款拖欠風(fēng)險(xiǎn)的文獻(xiàn)比較少，所以本文將一起闡述拖欠、違約的相關(guān)文獻(xiàn)。

最早，人們是從期權(quán)角度對(duì)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。由于房貸具有提前還款和違約兩種競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，因此，學(xué)者們主要是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)模型進(jìn)行實(shí)證分析。VanderHoff在保證借貸者最大化財(cái)富的基礎(chǔ)上，提出了住房抵押貸款違約的邊界條件。通過(guò)CRM系統(tǒng)，Harrison et al.發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)與違約率成正比，且利率波動(dòng)與提前還款率成正比。Kelly et al.把拖欠變量定為房貸負(fù)擔(dān)指數(shù)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)歷過(guò)負(fù)權(quán)益的住房抵押貸款也經(jīng)歷過(guò)拖欠。除了期權(quán)因素，學(xué)者們還從區(qū)域特點(diǎn)、物業(yè)特點(diǎn)、借貸者特點(diǎn)以及貸款特點(diǎn)等方面，對(duì)住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了實(shí)證研究。王福林等學(xué)者通過(guò)研究杭州房貸發(fā)現(xiàn)，還款方式、月收入、是否為期房、LTV以及是否為當(dāng)?shù)厝说纫蛩兀瑢?duì)房貸違約有著非常大的影響。Yang et al.通過(guò)研究美國(guó)房貸，得出區(qū)域多樣化可以有效降低住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論。同時(shí)，由于信息存在不對(duì)稱現(xiàn)象，房貸還具有道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及逆向選擇問(wèn)題。Deng et al.發(fā)現(xiàn)雖然借貸者的提前還款行為與違約行為可以用期權(quán)理論進(jìn)行解釋，但是其結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)受到借貸者異質(zhì)性的影響。

規(guī)避房貸拖欠風(fēng)險(xiǎn)的建議

（1）加強(qiáng)對(duì)房貸的管理

1.做好貸后管理工作

首先，應(yīng)該建立起貸后動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)監(jiān)控體系。因?yàn)榉抠J有著較長(zhǎng)的期限，而在這段時(shí)間內(nèi)，借貸者的財(cái)務(wù)情況可能發(fā)生變動(dòng)，因此，銀行應(yīng)該對(duì)其財(cái)務(wù)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。依照借貸者提供的收入信息，銀行可以建立起相關(guān)的信息處理系統(tǒng)，并根據(jù)其生成的檢測(cè)報(bào)告，掌握借貸者的實(shí)際還款情況。若借貸者忘記還款，那么工作人員可以對(duì)其進(jìn)行提醒；若借貸者出現(xiàn)違約行為，那么銀行就必須及時(shí)采取相關(guān)措施，從而有效保證貸款的安全性。其次，應(yīng)該建立起拖欠數(shù)據(jù)庫(kù)。銀行應(yīng)該利用先進(jìn)的大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立起相關(guān)的拖欠數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)違約行為進(jìn)行監(jiān)測(cè)。同時(shí)，還要總結(jié)其規(guī)律，并構(gòu)建起拖欠模型，從而為控制房貸拖欠風(fēng)險(xiǎn)提供有力依據(jù)。最后，還要建立起拖欠處理機(jī)制。銀行可以對(duì)借貸者的拖欠概率進(jìn)行預(yù)測(cè)，并與借貸者約定好違約后相關(guān)的措施，這樣一旦出現(xiàn)違約行為，銀行可以及時(shí)對(duì)其進(jìn)行處理。

2.建立健全外部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

銀行應(yīng)該建立起風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，科學(xué)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，盡量避免大面積拖欠違約行為的發(fā)生，并對(duì)政策與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。我國(guó)各地區(qū)間存在著明顯的差異，因此，銀行應(yīng)該充分分析各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房市的運(yùn)行狀況，并對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，從而有效應(yīng)對(duì)房貸拖欠風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，當(dāng)不利信息出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，中小開發(fā)商會(huì)率先做出反應(yīng)。若抵押品出現(xiàn)問(wèn)題，銀行就無(wú)法回收貸款。因此，銀行應(yīng)該對(duì)開發(fā)商進(jìn)行考察，并根據(jù)其評(píng)定等級(jí)制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，從而有效應(yīng)對(duì)拖欠風(fēng)險(xiǎn)。

（2）充分發(fā)揮政府作用

1.完善個(gè)人信用評(píng)估體系

個(gè)人信用評(píng)估體系可以幫助銀行對(duì)借貸者的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，有利于減少房貸拖欠風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行必須對(duì)這一體系進(jìn)行完善。首先，銀行要建立包括個(gè)人信息、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來(lái)源以及保險(xiǎn)等內(nèi)容的個(gè)人信息檔案，同時(shí)還要建立起家庭財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人破產(chǎn)制度。通過(guò)這一檔案，銀行可以了解到借貸者的收入情況、支出情況以及是否存在拖欠行為等。其次，銀行要加強(qiáng)與財(cái)政部門和稅收部門的聯(lián)系，對(duì)借貸者的信用進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。政府部門的加入可以保證個(gè)人信用資料的真實(shí)性。最后，應(yīng)該建立起個(gè)人信息共享平臺(tái)，使相關(guān)單位可以及時(shí)掌握到借貸者的各種信息，從而有效規(guī)避房貸拖欠風(fēng)險(xiǎn)。

2.提供住房抵押擔(dān)保與保險(xiǎn)

為了有效控制房貸拖欠風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)國(guó)家信用的利用，成立起國(guó)家貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。中低收入群體在獲得擔(dān)保后，可以在首付款和還款日期上獲得一些優(yōu)惠，既滿足了人們住房的需求，又可以提高房產(chǎn)的銷售，有利于政府財(cái)政收入的增加。同時(shí)，在一定條件下，還可以成立私營(yíng)性質(zhì)的擔(dān)保公司，從而構(gòu)成政府主導(dǎo)的全國(guó)性房貸擔(dān)保網(wǎng)絡(luò)。這樣可以有效降低房貸拖欠違約風(fēng)險(xiǎn)，有利于住房違約貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

通過(guò)上述分析可知，住房抵押貸款拖欠風(fēng)險(xiǎn)受到地理位置、借貸者特點(diǎn)以及期權(quán)等因素的影響。因此，必須通過(guò)做好貸后管理工作、建立健全外部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、完善個(gè)人信用評(píng)估體系以及提供住房抵押擔(dān)保與保險(xiǎn)等措施，提高銀行應(yīng)對(duì)拖欠風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而促進(jìn)其健康發(fā)展。

[1]吳姍姍.個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)研究評(píng)述和展望[J].經(jīng)濟(jì)師，2018（03）：19-22.

[2]武志偉，李心丹，翁炳辰等.基于MCLP模型的個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)研究[J].審計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究，2015，30（01）：105-112.