淺析商品房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管控

關(guān)瀅

房地產(chǎn)作為當(dāng)今社會(huì)最為炙手可熱的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)或是管理過程中都面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控，才能最大限度地保持企業(yè)利益不受損害，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)獲得健康、持續(xù)的發(fā)展。

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 風(fēng)險(xiǎn)管控 風(fēng)險(xiǎn)防范

前言

相比其他行業(yè)而言，商品房地產(chǎn)項(xiàng)目存在更大的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性與復(fù)雜性。例如對(duì)于位置來說，房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，這也使人們不能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況進(jìn)行隨意調(diào)劑。對(duì)于時(shí)間方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資周期長(zhǎng)，這也是市場(chǎng)供需變化不夠靈活的主要因素。

商品房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（1）外部風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

在商品房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，需要將國(guó)家的各方面政策作為主要參考，其中可能包含：稅費(fèi)政策、住房政策、土地政策、金融政策等，如果政策出現(xiàn)變化，將會(huì)對(duì)企業(yè)造成一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

商品房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)是投資額大、回收期長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)商在戰(zhàn)略布局及開發(fā)運(yùn)作中的應(yīng)變能力較弱。若開發(fā)商不能準(zhǔn)確研判房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)及行業(yè)走勢(shì)，將給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。例如，若市場(chǎng)行情顯現(xiàn)為養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求，商住產(chǎn)品逐漸滯銷時(shí)，開發(fā)商仍未察覺市場(chǎng)變化依舊大力開發(fā)商住產(chǎn)品，將會(huì)給企業(yè)造成較大損失。

（2）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

1.決策風(fēng)險(xiǎn)

由于商品房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)有特性，企業(yè)需要制定多種項(xiàng)目決策，若決策具有滯后性，便會(huì)使項(xiàng)目在投資或開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，造成重大損失，輕則降低效率，重則貽誤商機(jī)。

2.項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)

房企若被管理者經(jīng)營(yíng)不善，則能將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目搞砸。普通員工若不具備較強(qiáng)的職業(yè)素養(yǎng)與工作水平，只會(huì)加速項(xiàng)目的的失敗，也是項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)源。

商品房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)管控辦法

（1）規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

為了增強(qiáng)商品房開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管控水平，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避是企業(yè)減小損失的主要辦法之一，還能將可能造成風(fēng)險(xiǎn)的誘因提前處理。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，只有最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)才能避免或減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)、信譽(yù)等損失。一是，需制定科學(xué)合理的決策體系，必要時(shí)借助專業(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助。二是，若在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中已出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，管理者應(yīng)即使采取應(yīng)對(duì)措施或緊急方案進(jìn)行控制，最大程度的止損。

（2）轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，需要房地產(chǎn)企業(yè)將可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移或使其得到更有利的轉(zhuǎn)化。在經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，管理者會(huì)隨時(shí)面臨風(fēng)險(xiǎn)，若風(fēng)險(xiǎn)得不到有效規(guī)避，需將不利因素化解為有利因素，方可使損失降到最小。

（3）自留風(fēng)險(xiǎn)

自留風(fēng)險(xiǎn)的主要含義是指在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生之后，房企將損失全部由自身承擔(dān)。企業(yè)在面或與處理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)綜合考量風(fēng)險(xiǎn)的利弊得失，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況、自身能力、社會(huì)責(zé)任等多方面因素綜合決策，在決定不采用規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式后，利用內(nèi)部手段解決風(fēng)險(xiǎn)。或是全部的風(fēng)險(xiǎn)由企業(yè)自行承擔(dān)。

商品房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)防控措施

通過上述內(nèi)容可知，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成極為嚴(yán)重的后果及不利影響，同時(shí)也會(huì)降低綜合效益使其不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。為有效防范風(fēng)險(xiǎn)，房企應(yīng)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)中采用合理措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制。

（1）緊跟政策，提前布局

房企需對(duì)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)政策進(jìn)行深入分析研究。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了多種商品房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)政策以及調(diào)控手段，以達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。因此房企應(yīng)時(shí)刻關(guān)注相關(guān)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，并將其深入剖析，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)發(fā)展方向以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，用前瞻性的眼光以做好充分的準(zhǔn)備工作，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（2）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性的特點(diǎn)，同時(shí)也具有突發(fā)性的特征，應(yīng)采取合理的措施予以防范。一是，掌握市場(chǎng)規(guī)律，順應(yīng)市場(chǎng)并適度調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。房地產(chǎn)市場(chǎng)有高漲期也有低谷期，房企應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r在低潮時(shí)儲(chǔ)備土地，在高漲期加速開發(fā)，從而降低投入成本，獲得更高效益。二是，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控，時(shí)刻了解客戶需求及心里變化，避免產(chǎn)品滯銷引起的周轉(zhuǎn)不靈。另，在銷售前考慮置業(yè)者“買漲不買跌”的心里進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)，輕易不要降價(jià)促銷。三是，提前籌劃資金的使用。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，房企在經(jīng)營(yíng)中應(yīng)提前編制資金使用計(jì)劃，并拓寬融資渠道以應(yīng)對(duì)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（3）科學(xué)決策，提高能力

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、投資周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房企的決策環(huán)節(jié)尤為重要，一旦決策失誤有可能功虧一簣，因此決策風(fēng)險(xiǎn)的防范顯得至關(guān)重要。首先，制定科學(xué)、合理、完善的決策體系。企業(yè)無(wú)論是研究發(fā)展戰(zhàn)略還是進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)探討，均要在決策前出具客觀公正的專業(yè)意見，若企業(yè)自身無(wú)能力出具，可借助專業(yè)機(jī)構(gòu)或外部專家的力量；在決策中，決策者需要結(jié)合企業(yè)的長(zhǎng)短期目標(biāo)、自身能力進(jìn)行決定；在實(shí)施時(shí)，需配備相應(yīng)的應(yīng)急方案。其次決策者應(yīng)具備戰(zhàn)略眼光、相關(guān)專業(yè)知識(shí)以及決策能力來避免決策失誤，即使出現(xiàn)問題應(yīng)以快速的反應(yīng)應(yīng)對(duì)各類問題的發(fā)生，避免決策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)形成的嚴(yán)重?fù)p失。

（4）強(qiáng)管理、善用人

當(dāng)代房企應(yīng)響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，倡導(dǎo)“綠色”及節(jié)能環(huán)保的發(fā)展理念，增強(qiáng)自身實(shí)力以抵抗風(fēng)險(xiǎn)。房企想要快速發(fā)展并有效防范各方面的風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)確保項(xiàng)目的效益最大化，從管理的角度有兩個(gè)途徑：一是提質(zhì)增效，提高投資質(zhì)量，增加經(jīng)濟(jì)效益；另一個(gè)為降本增效，有效控制項(xiàng)目成本，節(jié)約支出，從而達(dá)到增效目的。其次，不斷提升管理水平，使管理行為行之有效；最后，要用具備專業(yè)知識(shí)及能力的人去做專業(yè)的事，組建強(qiáng)有力的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，并配備相應(yīng)的培養(yǎng)通道及激勵(lì)機(jī)制給予支持。

結(jié)語(yǔ)

通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，可以采取相關(guān)措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、轉(zhuǎn)移、防控等。因此商品房地產(chǎn)企業(yè)需要培養(yǎng)技術(shù)型與管理型兼?zhèn)涞娜瞬攀棺陨淼娘L(fēng)險(xiǎn)管控能力不斷提升，才能避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多種效益遭受損失，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)獲得進(jìn)一步的健康發(fā)展。

[1]曲大為，煙臺(tái)樺林集團(tuán)彩云城房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].中國(guó)海洋大學(xué)，2015.

[2]房曉敏，昌樂縣麗景華庭房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].中國(guó)海洋大學(xué)，2011.

[3]陳濤，淺析商品房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管控[J]，商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015（05）：268.