淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及對(duì)策

連芳

在國(guó)家宏觀政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)除了自身不斷迅速發(fā)展外，對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也起到了不可替代的作用。因而房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。如何讓房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部管理水平的提升有著越來(lái)越高的要求。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的建立、健全及實(shí)施是房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成敗的重中之重。構(gòu)建與完善企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和降本增效有著重要意義。本文對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并對(duì)解決問(wèn)題的方法和對(duì)策提出了自己的思考和建議。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部控制的概念內(nèi)涵

內(nèi)部控制是一個(gè)企業(yè)為了提升內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力，更好地進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)和參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，管理層和全體員工為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)控制目標(biāo)，建立和實(shí)施內(nèi)部控制規(guī)范體系，而共同實(shí)施的實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過(guò)程。實(shí)質(zhì)上是它是隨著企業(yè)的發(fā)展而不斷完善的，是伴隨著經(jīng)濟(jì)管理的需求而產(chǎn)生的。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中建立的一種相互制約的模式從而達(dá)到改善經(jīng)營(yíng)管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的突出問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)眾所周知是高投入高回報(bào)行業(yè)，同時(shí)高投入也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。一般房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，而且容易受到外部市場(chǎng)環(huán)境的影響。比如如果遇到政府調(diào)控措施政策出臺(tái)，銷(xiāo)售不暢，企業(yè)庫(kù)存會(huì)增加，資金回籠速度放慢，資金成本會(huì)增加，負(fù)債率會(huì)增高，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加大。因而在此背景下，內(nèi)部控制制度的手段顯得更為重要了。目前，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在企業(yè)管理和內(nèi)部控制方面，還存在一些突出問(wèn)題：

（1）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識(shí)不夠

由于社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)是集團(tuán)化、跨區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，所遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)也日益復(fù)雜多樣。在管理上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者提出了更高的要求。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的目前的現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的綜合素質(zhì)、管理水平仍有待提高，尤其缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)也普遍缺乏有效的內(nèi)控體系。相當(dāng)一部份企業(yè)管理者甚至認(rèn)為內(nèi)部控制無(wú)非就是各種規(guī)章制度的制定而忽視它。其實(shí)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控、內(nèi)部控制的管理質(zhì)量如何會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和發(fā)展帶來(lái)重要而深刻的影響。

（2）內(nèi)部控制制度制定不完整，制度執(zhí)行不嚴(yán)

我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)部控制在內(nèi)容的制定上還不夠完整。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然有規(guī)章制度，但不健全，也缺乏相應(yīng)的監(jiān)督和考核獎(jiǎng)罰制度，造成執(zhí)行不到位，制度形同虛設(shè)。比如有的房地產(chǎn)企業(yè)在重要的物資采購(gòu)和支付款環(huán)節(jié)，沒(méi)有采購(gòu)計(jì)劃或采購(gòu)計(jì)劃安排不合理，供應(yīng)商選擇不當(dāng)，在項(xiàng)目招投標(biāo)機(jī)制環(huán)節(jié)漏洞、授權(quán)審批付款流程不嚴(yán)格，工程和物資驗(yàn)收不規(guī)范等等都極易導(dǎo)致舞弊發(fā)生的可能，也容易造成庫(kù)存積壓和資源浪費(fèi)，造成資產(chǎn)大量流失。在工程項(xiàng)目招標(biāo)環(huán)節(jié)暗箱操作，存在商業(yè)賄賂，中標(biāo)價(jià)格失實(shí)，工程物資材料等以次充好，價(jià)格虛高，質(zhì)量無(wú)法保證，監(jiān)理工作不到位，物資驗(yàn)收、領(lǐng)用等無(wú)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣和工程進(jìn)度緩慢受阻甚至中斷的現(xiàn)象都有可能發(fā)生。這樣的工程，交付驗(yàn)收以后也會(huì)存在重大安全隱患，直接影響企業(yè)的品牌信用，代價(jià)巨大。

（3）審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督力度不夠

對(duì)內(nèi)部控制的實(shí)施執(zhí)行進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，較為普遍而且重要的方法就是內(nèi)部審計(jì)。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)。有內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的，內(nèi)部審計(jì)工作普遍還局限在針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)的這一部分。這種審計(jì)對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是片面的。對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制存在著監(jiān)督機(jī)制不健全的情況進(jìn)行監(jiān)督審計(jì)，需要較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，而針對(duì)內(nèi)審人員還缺乏培訓(xùn)和考核機(jī)制也是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。

（4）信息溝通不暢

部分企業(yè)認(rèn)為內(nèi)部控制還停留在財(cái)務(wù)的角度上，認(rèn)為內(nèi)部控制就是針對(duì)財(cái)務(wù)的管理工作。各個(gè)部門(mén)之間沒(méi)有溝通，造成信息傳遞不暢。沒(méi)有意識(shí)到內(nèi)部控制的環(huán)節(jié)包含了企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的方方面面，也應(yīng)該是貫穿整個(gè)企業(yè)各個(gè)部門(mén)的工作。應(yīng)該是企業(yè)每個(gè)部門(mén)、每個(gè)人都應(yīng)參與其中，而不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的事情。

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制方法與對(duì)策

（1）要樹(shù)立內(nèi)部控制全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任感，建立風(fēng)險(xiǎn)防范部門(mén)

1.把內(nèi)部控制當(dāng)成企業(yè)一項(xiàng)重要系統(tǒng)工程和文化來(lái)建設(shè)，首先在思想上要重視它，加強(qiáng)相關(guān)理論的學(xué)習(xí)，信息的收集。可定期組織有關(guān)內(nèi)控管理的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)，可將收集的信息在培訓(xùn)活動(dòng)中進(jìn)行討論和分析，全面提升工作人員相關(guān)知識(shí)的理解和綜合素質(zhì)的提高。也可鼓勵(lì)和支持員工參與政府相關(guān)部門(mén)的培訓(xùn)，加大企業(yè)內(nèi)部控制的宣傳力度，強(qiáng)化市場(chǎng)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹(shù)立正確的法制觀念。要努力讓全體員工樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在的意識(shí)，現(xiàn)代管理的理念，共同為企業(yè)的管理出謀劃策，企業(yè)高級(jí)管理人員尤其應(yīng)在企業(yè)相關(guān)活動(dòng)中發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)表率和關(guān)鍵作用。

2.可以建立房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范部門(mén)。面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變化，和各種復(fù)雜因素的影響，因而決定了房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)防范部門(mén)，聘用專(zhuān)業(yè)人才，隨時(shí)關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化、政策變化，廣泛收集分析和整理各種信息，并將信息及時(shí)傳遞到管理層級(jí)，提出建設(shè)性意見(jiàn)，采取應(yīng)對(duì)策略，有效地規(guī)避或降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。

（2）優(yōu)化企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、責(zé)權(quán)利分配和業(yè)務(wù)流程，建立完善的內(nèi)控制度并進(jìn)行考核與激勵(lì)

1.在企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、責(zé)權(quán)利分配和業(yè)務(wù)流程上企業(yè)一定要符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，這是一切管理的前提。確保決策、執(zhí)行和監(jiān)督相互分離，形成制衡。可聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)事務(wù)所，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師為企業(yè)內(nèi)部控制制度制定和實(shí)施進(jìn)行專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)和提供建議。

2.建立健全企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度，讓內(nèi)部控制貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，做到全面覆蓋，不留內(nèi)部控制的真空。杜絕因內(nèi)部制度不全，執(zhí)行不嚴(yán)，職責(zé)不清，監(jiān)管不嚴(yán)造成的各項(xiàng)損失。有些無(wú)效率，看不到成果，只有消耗的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也是一種浪費(fèi)，應(yīng)及時(shí)停止。杜絕一切違法行為。要讓企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)合理合法有序進(jìn)行，避免經(jīng)營(yíng)運(yùn)行中發(fā)生浪費(fèi)、舞弊或混亂所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

3.在條件允許的情況下，通過(guò)計(jì)算機(jī)使用各種高效能的管理軟件對(duì)企業(yè)各流程模塊的工作職能進(jìn)行劃分、責(zé)權(quán)關(guān)系、稽核關(guān)系等管理形式進(jìn)行變革，也是房地產(chǎn)企業(yè)一種實(shí)施內(nèi)部控制有效的管理手段。使用過(guò)程中，要加強(qiáng)信息系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)管理，設(shè)置權(quán)限，禁止不相容職務(wù)用戶(hù)操作，定期進(jìn)行數(shù)據(jù)備份和加強(qiáng)服務(wù)器等關(guān)鍵信息設(shè)備的管理，還要建立保密制度，防止企業(yè)商業(yè)機(jī)密的泄露。

4.對(duì)內(nèi)控制度的執(zhí)行進(jìn)行考核與激勵(lì)。健全內(nèi)部考核機(jī)制，建立獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)罰分明，充分調(diào)動(dòng)員工積極性和自主性。對(duì)在業(yè)務(wù)活動(dòng)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反映，提出合理化建議，避免企業(yè)遭受損失的員工應(yīng)實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)并通報(bào)全體員工學(xué)習(xí)。濫用職權(quán)、使用欺騙手段營(yíng)私舞弊，獲取不當(dāng)利益，給企業(yè)造成損失的，要查明原因，明確和追究責(zé)任。通過(guò)內(nèi)部考核獎(jiǎng)懲制度把內(nèi)部控制的管控、監(jiān)督和制衡作用發(fā)揮出來(lái)。

（3）成立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)并保證監(jiān)督作用的發(fā)揮

保持單位內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性，保證內(nèi)部審計(jì)真正切實(shí)發(fā)揮作用。避免其受到領(lǐng)導(dǎo)和其他部門(mén)的影響，確保內(nèi)審部門(mén)獨(dú)立客觀地定期對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的實(shí)施和執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤審計(jì)，關(guān)注內(nèi)部控制的執(zhí)行和實(shí)施過(guò)程是否有效或者是否有缺陷，重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的安全性、有無(wú)無(wú)法實(shí)現(xiàn)不相容崗位分離的情況、有無(wú)違反法律法規(guī)的情況、有無(wú)應(yīng)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估識(shí)別的重大風(fēng)險(xiǎn)等。發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)形成書(shū)面報(bào)告及時(shí)向管理層反映，及時(shí)糾正和改進(jìn)，使審計(jì)部門(mén)真正發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督的效力。

（4）加強(qiáng)部門(mén)間的信息溝通

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間，如果工作銜接和溝通不暢，會(huì)影響企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)效率的發(fā)揮。解決方法可以在明確企業(yè)各部門(mén)職責(zé)定位的前提下，通過(guò)采用一整套業(yè)務(wù)流程作為管理工具，加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)作，通過(guò)績(jī)效和激勵(lì)保持各部門(mén)目標(biāo)的一致性。在內(nèi)部信息溝通協(xié)調(diào)過(guò)程和傳遞過(guò)程中，還要注意保密，防止泄露商業(yè)機(jī)密，所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各個(gè)部門(mén)的溝通，建立嚴(yán)密的內(nèi)部報(bào)告流程，防止風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。良好的內(nèi)部控制既是現(xiàn)代化管理的需要，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。更多的地產(chǎn)商開(kāi)始重視品牌建設(shè)，重視產(chǎn)品品質(zhì)，強(qiáng)化管理服務(wù)，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，提升房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度的提高.企業(yè)內(nèi)部控制制度與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合，其建立、健全及實(shí)施是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成敗和發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。只有有效的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度才能從根本上保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，以至逐步與國(guó)際接軌，使房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出更大的貢獻(xiàn)。

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