太原市養老地產發展模式的探索

杜佳麗

養老地產是基于適老化而拓展出的新興地產業態。太原市的老齡億問題愈來愈嚴重，這就要求在經濟迅速發展的過程必須考慮并且解決養老問題。本文通過對太原市養老地產發展的適宜性進行分析，來探索發現適合太原市養老地產發展的模式。

太原市 養老地產發展模式 探索

理論基礎

（l）內涵

養老地產是基于適老化而拓展出的新興地產業態，指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產開發企業或相關的社會機構推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎設施保障的老年住宅產品。它的基本形式有以下幾類：老年社區、老年公寓、老年住宅、旅游地產、養老院、托老所等。

（2）特點

養老地產具備三個特點，一是在選址方面，要綜合考慮交通、居住環境、生態條件等各方面因素；二是對于住宅的規劃設計要求高，如要求無障礙設計、要有緊急呼叫系統等；三是對于配套設施及服務要求更高，對于老年人而言，能夠便利地在住宅附近“一站式”解決各項需求。

太原市養老地產發展適宜性分析

（1）人口與經濟社會宏觀發展水平

根據年鑒顯示，到2017年，太原市人口年齡在65以及以上的已經達到9.49%，人口老齡化率較高，略低于全國的老齡化率，但養老需求逐年增加，存在著較大的市場機遇。太原市城鎮人口已經到達370.97萬人，鄉村人口67.00萬人，城鎮化率為84.70%。太原市城鎮化率已相對較高，養老市場需求在逐年增加，市場化養老具備了很好的發展條件。目前，太原市獨生子女家庭及老年家庭空巢率已基本達到50%，戶均人數小于3人。初步核算，2017年全市實現地區生產總值（GDP） 3382.18億元，人均地區生產總值77536元。地區經濟相對發達，市場經濟水平較高，市場細分化程度較高，政府已有能力引導和培育老年產業市場，同時養老市場的需求非常容易被激發，這些都為養老地產的發展營造了良好的宏觀市場環境。

（2）服務業發達程度

養老地產是以服務為支撐的地產形式，尤其是醫療、護理、養生、餐飲、休閑、文體娛樂等服務。到2017年，全市實現地區生產總值（GDP） 3382.18億元，其中：第一產業增加值40.82億元，增長3.0%；第二產業增加值1271.42億元，增長7.O%；第三產業增加值2069.94億元，增長7.9%。第三產業占比達到61.2%，拉動經濟增長4.84個百分點。當前太原市服務業水平為養老地產提供了支撐基礎，服務業發展水平較高，已具備發展養老地產的良好潛力。

（3）房地產市場成熟度

養老地產作為一種高端地產產品，是房地產市場發展到一定階段才會出現的市場產物。另外，養老地產與普通住宅產品相比需要更多的附加投入，在中國住房供應結構不發生重大變化的情況下，它的生存需要一定水平的房價基礎。2017年太原市全年房地產開發投資478.14億元。住宅投資335.25億元，其中：90平方米以下住房投資81.43億元，占住宅投資的比重為24.3%；商業營業用房投資41.15億元。全年商品房竣工面積434.43萬平方米，商品房銷售額710.16億元。城鎮居民住宅人均居住面積已達到38m2，城市居民居住條件較為寬松，中高端的住房需求逐漸增加，其中就包括養老地產市場。2017年太原市主城區住宅均價為10067元/㎡，太原市房地產市場的發展已相對成熟。

（4）居民消費能力

養老地產面對的消費群體是有一定經濟實力的老年人，因此城市居民的生活水平和消費層次將決定養老地產的受眾群體規模。2017年太原市全年居民人均可支配收入28935元，，城鎮居民人均可支配收入31469元，城鎮居民人均消費支出18234元，恩格爾系數較低，人民生活越來越富裕，消費需求層次較高，養老地產的需求愈加明顯。

太原市養老地產適宜發展模式分析

（1）普通社區中配建各類養老產品

據調研，太原市市民中許多六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習慣差異而產生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區中配建一些養老居住產品，可滿足老人與子女在同一社區就近居住的需求。普通社區中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅等。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。設計時應注意根據住戶的購買力來控制套型總面積，特別是老年住宅的套型面積不宜過大，建議以50～60平方米的一居室、兩居室為主。這樣才能滿足老人與子女共同購房的訴求。

（2）新建大型社區的同時開發養老組團

太原市的房地產開發企業可以考慮在開發大型居住區樓盤時，劃分出一部分區域專門建設養老組團。養老組團與社區其他組團能夠共享配套服務資源，降低配套設施的建設量。開發時一方面應注意將老年人的比例控制在適當的范圍內，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養老組團的規模，盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區的歸屬感。

（3）專門建設綜合型養老社區

綜合型養老社區是指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區。社區中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。首先，綜合型養老社區的規劃設計應考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素一一老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產生護理需求，開發商應設計出相應形式的居住產品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。其次，考慮到太原市土地資源緊張，這類型的養老社區可以選在城市近郊或郊外，如東山等。也可以在太原市旅游風景區中開發此類養老社區，秉承養老養生、康復保健、長壽文化的理念，老人可能僅在一年里的某個季節或時段來此居住，或者與家人、同伴前來短暫度假。如汾河公同、森林公同附近等。

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