概述中小型房地產企業融資困境與對策

鄭嬌

本文通過對房地產企業目前發展情況的總結，發現了中小型房地產企業發展的困境，分析了中小型房地產企業融資模式和融資難的原因，給出了一些簡單的對策建議。

中小型房地產企業

融資方式

融資困難原因 對策建議

引言

縱觀2017年房地產企業情況，房企出現了強者愈強的情況，由中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布2017中國房地產開發企業500強測評研究報告與2017中國房地產開發企業500強榜單中，顯示市場集中度集中度不斷上升，市場延續分化態勢-2016年10強房地產開發企業銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的38%，行業優勢資源不斷向榜單前位企業集中；且行業內部兼并加速，市場循環周期縮短，一些知名企業由于品牌優勢、資源優勢加快了對中小型房企的兼并，使得房地產企業的資源更加向大型房地產企業集中，中小型房地產企業陷入這種劣勢循環中，很難實現企業的持續發展。

基于我國中小房地產企業融資渠道以傳統融資為主，尤其是銀行貸款資金量最大，而這種傳統的融資方式已經不能滿足企業發展的需要，房地產融資渠道已成為房地產企業發展的瓶頸，必須需尋找新的融資渠道。為應對融資困局，房地產業開始探求新的融資渠道，諸如信托、基金、上市私募融資等開始頻繁地在公眾視線當中。

我國中小房地產企業特點及融資困境

（l）中小房地產企業特點

1.“小”“靈”“快”：企業規模小、運轉機制靈活有效率，相比大型企業決策更加集中迅速，能節約管理監督成本，但同時存在管理松散的問題

2.資金需要量大，而融資能力有限：由于房地產業屬于典型的資本密集型行業，不管是大型還是中小型房地產企業在開發房地產項目或其他經營業務都需要強有力的資金支持，中小房地產企業由于資產規模、風險抵御能力、人力資源處于比較劣勢的水平，因此只能承接中短期和中小型項目，盈利空間非常小，導致融資不順，從而陷入一種惡性循環中

3.品牌號召力弱、文化感知能力不強：中小房地產企業事實上是很難樹立比較強大的品牌形象，它的企業文化也不像大型企業那樣具有很強的感知能力。但是中小企業可從本土領域出發，在小范圍宣傳企業文化，尋求當地競爭優勢。

（2）中小房地產企業融資困境

1.融資渠道單一，主要依賴內源融資和銀行信貸。房地產行業本身的融資方式眾多，但很多方式對于中小型房地產企業是可望而不可及的，很多嚴苛的條件無法滿足，一些中小房地產企業在資本市場無法與大型房地產企業抗衡，多選擇內部融資，即利用股東出資、留存收益等方式進行融資。外部融資最多的是商業銀行貸款，我國中小型企業過份依賴于商業銀行貸款導致國家政策和銀行信貸政策很容易產生影響，企業獨立性大大降低，在競爭激烈的情況下很難拿到貸款。

2.普遍缺乏長期穩定的資金來源：由于中小型房地產企業的主要融資是銀行貸款，屬于較短期的債務，缺乏長期債券和股權融資帶來的穩定資本，因此缺乏長期穩定的資金來源，且存在巨大的償債壓力。

我國中小型房地產企業融資困境原因分析

（1）宏觀原因分析

近年來，由于房地產市場泡沫現象十分嚴重，國家宏觀經濟政策實行了一系列緊縮性的貨幣政策和銀行信貸政策，使得房地產企業整體融資困難，中小型房地產企業更是深受影響，且很難克服；同時我國金融市場的投資工具十分貧乏，市場很難引導投資者進行更加多元化的投資，多余資金通常以存款形式存放，大量資金無法找到合適的投資對象，大量的資金缺口無法被滿足，導致資金的需求和供給無法形成對接，沒有專門中小企業提供融資服務的中介機構，信用擔保制度不健全，尚未建立完善的法律法規的支持體系，資本市場的市場化程度仍需提高；政府中小企業的支持力度仍然不夠，上市融資的企業仍屬少數，很多中小型房地產企業仍然無法從資本市場上順利融資，與中小房地產企業融資相關的法規政策需要進一步完善；中小房地產企業銀行信貸具有金額相對較小，頻率相對較高，時間相對急等特征，而商業銀行對中小房地產企業的信用評估需要花費長時間的人力、物力、財力，導致銀行放貸成本急劇增加，風險與收益不對稱。

（2）微觀原因分析

我國中小房地產企業規模小、融資能力有限，無法進行較大的房地產項目，盈利能力也不及大型房地產企業，從而導致惡性循環，中小房地產企業的實力和規模一直無法提高，一直處于融資困境之中；沒有建立完善有效的財務制度，賬目混亂，對資金的籌集和運用沒有很好的計劃，內部資金調度能力較低，只重視利潤的高低忽視資金運用的效率，只重視短期利益忽視長遠發展，沒有為長期經營戰略儲備資金的想法，一味想著如何從外部獲取資金，從而增加財務風險，陷入負債經營還債再負債不斷的惡性循環；與大型企業相比，中小房地產企業在向商業銀行申請貸款時能夠提供的抵押品相對較少，而中小房地產企業普遍存在這信用不足的現象，其不良貸款率比大型企業高出許多，甚至比一些大型國有企業的不良貸款率還要高不少，商業銀行需要承擔更高的風險，商業銀行為了降低風險和壞賬成本就會盡量避免向中小房地產企業發放貸款，這些企業更加融資無門，困境加劇。

對策建議

（1）加快融資多元化進程和政策支持

“多元化”就是通過發展資本市場，拓寬融資渠道，使其能夠運用多種手段進行籌資。在成熟的房地產金融市場中往往包含債權融資和股權融資兩種融資方式，除此之外，在二級市場，信托證券、投資基金等產品也十分豐富，開發商可以根據自身的實際情況選取不同的融資方式進行融資。完善房地產金融法律法規，在約束規范房地產開發商和個人的金融行為同時增加對中小地產企業的支持力度。在此基礎上，還應健全監管機制，嚴格執法、依法辦事，嚴厲打擊騙貸、投機、弄虛作假等擾亂市場秩序的行為。

（2）努力提升企業自身實力

實現多元融資的首要條件在于自身實力的提升，中小房地產企業應該努力提升整體素質和信用水平。可從規范公司治理結構、提升管理經營人員素質、誠實守信、構建良好信用體系人手，加快中小型房地產企業的改革步伐，努力推動產權明晰、培養自身的核心競爭力，真正實現企業的優質轉化，為多元融資提供一片健康的土壤。