房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃

吳華麗

針對房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃問題，文章采用案例分析方法，分別從土地增值稅征稅范圍、銷售收入、扣除項目以及稅收優惠四個方面送行籌劃，為房地產開發企業常見納稅項目提出了具體可行的節稅方法，以期對房地產開發企業提供借鑒和參考。

土地增值稅

稅收籌劃 房地產開發企業

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務，土地增值稅是其主要稅負之一。對土地增值稅進行必要的納稅籌劃，是實現降低房地產開發企業稅負、保持房地產企業健康有序發展的有效途徑。

土地增值稅基本要素

（1）納稅人：土地增值稅的納稅人是對國有土地使用權、地上建附著轉讓的個人或單位。房地產開發企業是土地增值稅的最主要的納稅人。

（2）稅率：土地增值稅適用四級超率累進稅率。

（3）應納稅額：（轉讓房產收入一規定扣除項目金額）×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除系數。

房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃具體方法

（1）從土地增值稅征稅范圍出發進行納稅籌劃

1.變銷售為出租、投資聯營

房地產企業將開發的房產變銷售為出租，由于未發生房產產權的轉移，不需要繳納土地增值稅，僅需就租金收入繳納較低的增值稅和房產稅。稅法還規定，將房產進行投資、聯營時，投資、聯營的一方以房產作價入股進行投資、聯營，則免征土地增值稅。

案例：A房地產開發公司將開發建設的一棟寫字樓轉讓給B公司做辦公樓，轉讓價6000萬，開發成本4000萬元，對于該項交易，A房產開發公司應按規定繳納土地增值稅。

籌劃方案：A房產開發公司將該寫字樓作價6000萬元，作為實物資本投入B公司。經產權過戶到B公司之后，再將原A公司的所占股權以6000萬元平價轉讓給B公司。

籌劃結果：該項投資人股，免征土地增值稅。

2.利用合作建房籌劃

稅法規定，一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，免征土地增值稅。房地產企業可以充分利用該項優惠政策。房地產企業在購得一塊土地使用權準備開發房產前，找到最終客戶與其協商合作建房，但不進行房產的產權轉讓，以達到合理避稅、實現房企和出資方雙贏的局面。

3.利用代建房籌劃

代建房方式是指房地產企業通過簽訂合同與客戶確定合作關系，以受其委托的名義開發房地產，待房屋建成后，房地產企業只向客戶收取一定的勞務收入。由于代建房屋并未發生房產產權的轉移，不需繳納土地增值稅。

案例：A房地產開發公司建造一棟寫字樓，一部分自用，一部分擬銷售給B公司。銷售給B公司部分的寫字樓擬售價5000萬元。該項擬銷售交易中，A房地產開發公司需要就其銷售給B公司部分繳納土地增值稅。

籌劃方案：A房地產開發公司與B公司簽署一份合作建房合同，由A公司出地，B公司支付寫字樓建造成本3000萬元，另給A公司建房手續費2000萬元。建成后雙方按約定比例分成自用。

籌劃結果：A公司仍取得收入5000萬元，根據文件規定，可以享受免交土地增值稅的優惠政策。

（2）從銷售收入出發進行納稅籌劃

1.訂立不同銷售合同，分別確認收入。

案例：A房地產開發公司銷售某套精裝修的房產總售價（不含稅）為1000萬元，包括出售房屋800萬元和裝修房屋200萬元，準予扣除項目總額為600萬元。

籌劃方案：對精裝修房產項目，分別與客戶簽訂毛坯房銷售合同和裝修合同，對銷售毛坯房收入計繳土地增值稅，而裝修收入則無需繳納土地增值稅。

籌劃結果：銷售收入總額并沒有減少，但將銷售收入分為毛坯房銷售收入和精裝修收入后，應納土地增值稅減少了，收益非常明顯。

2.增加中間銷售環節，分散銷售收入。

案例：A房產開發公司現準備轉讓一塊土地給B房地產開發公司進行土地開發，轉讓價6000萬元，可扣除項目為2330萬元。

籌劃方案：考慮增加中間環節，分散應稅收入。A公司將土地以4000萬元轉讓給其子公司，由該子公司再將土地以6000萬元價格轉讓給B公司。

籌劃結果：A公司籌劃前繳納土地增值稅1485.5萬元，籌劃后A公司及其子公司應納土地增值稅1102萬元，可以節稅356.5萬元。

（3）從扣除項目出發進行納稅籌劃

1.適當增補額外項目，降低增值額。

案例：A房地產開發公司開發一項10萬平米普通標準住宅小區，正處于成本用結算階段。該普通標準住宅小區可扣除項目為10115萬元，預計銷售收入為13000萬元。A公司在原有項目基本完工，經測算，土地增值率為28.52%。

籌劃方案：A公司可以通過增建綠化帶健身器械，增設停車雨棚，等方式增加投入成本750萬元，使得增值率降到19.65%，免征土地增值稅。

籌劃結果：較籌劃前增加成本750萬元，但免征土地增值稅865.50萬元，實際節約資金115. 50萬元。

2.合理籌劃代收費用，增加成本。

案例：A房地產開發公司出售樓房，售價5000萬元，準予扣除項目金額為3000萬元，代收費用500萬元。

籌劃方案：分別就是否將代收費用計人房產銷售價格，分兩種方案對比分析。方案一將代收費用單獨核算，方案二將代收費用并人房價核算，哪種方案繳稅少，就選取哪種方案。

籌劃結果：方案一與方案二中增值額是不變的，但方案二將代收費用并人房價會增加其扣除項目金額，對A房地產公司更加有利。

3.巧妙安排利息費用支出。

案例：A房地產公司開發某項目取得土地使用權，支付金額2000萬元，開發成本4000萬元。開發過程中獲銀行貸款2000萬元，貸款利率7%。如果貸款為5000萬元，貸款利率不變，對利息支出如何安排。

籌劃方案：根據規定，利息費用支出的計算有兩種方法。方案一為據實扣除：即房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%+允許扣除的利息費用；方案二在10%以內限額扣除：即房地產開發費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）×10%。本案例中，貸款金額為2000萬元，方案一扣除方式下的開發費用金額為440萬元；方案二扣除方式下開發費用金額為600萬元。

籌劃結果：方案二比方案一多列費用160萬元，能夠增加A房地產公司可扣除項目金額，有利于降低土地增值稅稅額，因此在此案例中，應該選擇方案二。

（4）從土地增值稅稅收優惠出發進行納稅籌劃

稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的稅率20%就是納稅臨界點。

A房地產開發公司開發一批普通標準住宅，該批住宅以2410萬元的價格出售。按規定可扣除費用為2000萬。

籌劃方案：將該批住宅的出售價格適當降低。例如從2410萬元降低到2370萬元，可以將增值率控制到稅收臨界點20%以內，從而可以享受土地增值稅稅收優惠。

籌劃結果：雖然價格降低了40萬元，但是土地增值稅卻從129萬元降低到了O，通過籌劃，節約資金89萬元。同時，價格有所降低，更加有利于提升企業市場競爭力。

結語

本文對土地增值稅的稅收籌劃分別從征稅范圍、銷售收入、扣除項目金額、稅收優惠四個方面進行案例分析。希望通過對這些稅務問題的分析，為房地產開發企業進行合理稅收籌劃提供有益的參考。但是，房地產開發企業所涉及的稅務問題比較復雜，在實際工作中尚需結合企業的實際情況，理論與實際結合，才能更好做好稅收籌劃工作。

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