金融危機與房地產泡沫關聯機制研究

張曼

隨著我國房地產市場的持續升溫，與房市密切聯系金融市場風險不斷積聚，金融脆弱性不斷凸顯。本文在金融危機背景下分析房地產泡沫形成原因以及房地產泡沫不斷膨脹s破滅最終導致金融危機爆發之間關聯機裁，并在結合我國房地產市場具體情況前提下，針對性提出防范房地產泡沫引發金融危機政策建議，以期實現房地產市場穩健發展。

金融危機

房地產泡沫 金融風險 關聯機制

20世紀90年代以來，隨著全球經濟一體化和金融市場化快速推進，股票、房地產等資產價格一直處于劇烈波動之中。資產價格泡沫，尤其是房地產泡沫形成和膨脹積聚了金融風險，凸顯了金融市場脆弱性。在房地產市場遭受外部沖擊時，房地產泡沫破裂對金融穩定和經濟發展產生巨大負面影響，有時甚至會引發金融危機。縱觀多次大型金融危機，發現國外絕大多數危機爆發都與房地產泡沫膨脹與破裂存在著聯系。如東南亞金融危機、2008年美國次貸危機的爆發，房地產泡沫膨脹和破裂是重要誘因。可見，房地產泡沫崩潰所引發金融危機給世界各國帶來了災難性后果。近十多年來，隨著房地產體制改革和人民生活水平提高，我國房地產市場實現了快速繁榮；然而房地產市場在飛速發展同時也存在一些問題，如房價非理性攀升。因此，分析房地產泡沫及房地產泡沫與金融危機之間關聯機制具有重要現實意義。

金融危機與房地產泡沫關聯機制

（l）房地產泡沫成因分析

房地產泡沫的形成和膨脹威脅著一國金融市場穩定和國民經濟健康發展。具體而言房地產泡沫形成機理包括：

1.金融支持過度。一方面，房地產投資規模大、建設周期長、資金周轉慢，其開發建設需要大量資金持續支持，難以依靠自身資金實力投資建設，需要金融機構信貸支持。另一方面，房地產價值大，居民難以全款購房，需通過抵押貸款買房。因此金融機構在房地產發展中發揮重要作用。在房價上升時，銀行所擁有房地產價值上升改善了銀行資產負債率，提高了盈利能力，這吸引銀行擴大信貸規模，加大對房地產資金投入。同時，房價攀升和樂觀預期刺激投機性需求，投資者借款買房。。銀行因對房市過于樂觀而放寬借貸條件，資金進一步流人房市并推高了房價。在“信貸一價格”效應作用下，房地產泡沫產生并膨脹。

2.金融市場化。金融市場化促進信用膨脹，刺激投機熱情，使得大量資金流人房地產市場，助長泡沫形成。金融市場化加速資本國際流動，提高資源配置效率；國際游資也迅速涌人股市和房市進行投機，催生價格泡沫。加之金融風險監管機制不完善、監管不及時，使得房地產投機行為愈演愈烈，房地產泡沫急劇膨脹。

3.經濟高速發展和土地資源稀缺性。在房地產泡沫破滅引發金融危機前，各國基本均處于經濟高速發展“新”時期。隨著經濟快速發展，居民收入提高，出于居住型和改善型住房需求，居民剛性需求增加。同時土地資源稀缺性和地理位置絕對性使得房地產供給彈性較小，短期內抑制了房地產供給。這種供求矛盾不斷加劇造成房價上漲。此外，住房剛需增長擴大了對稀缺土地資源需求，土地價格上漲，房地產泡沫形成。

（2）房地產泡沫與金融危機關聯機制研究

房地產泡沫破滅誘發金融危機主要是因為借貸市場失衡。首先，房地產泡沫破滅后，房價大幅下跌。此時，購房者會選擇持幣觀望，導致成交量萎縮，房地產企業面臨經營困境而無力償還銀行信貸甚至破產倒閉。其次，房企經營閑境使金融機構違約風險上升，不良資產率上升。然后，不良資產上升影響金融資產流動性及安全性，威脅銀行信用制度。在信貸杠桿效應作用下，房地產泡沫破裂導致金融體系中“債務鏈”被逐級放大，金融機構利潤下降使得社會存款人對銀行信心劇降，紛紛從銀行迅速撤資，銀行擠兌行為。金融機構間風險敞口使得金融機構間發生“多米諾骨牌效應”，使金融機構逐個破產。最后，房地產泡沫破滅使國際投機資本迅速抽逃，國內銀行不良資產率上升使其國際信譽受損，海外融資成本上升，加大了金融體系波動性。隨著房地產泡沫破滅，破產倒閉金融機構越來越多，破壞力升級，引發金融危機。

政策建議

在分析金融危機與房地產泡沫關聯性基礎上，提出以下建議，以期防止房地產泡沫產生，促進金融和經濟健康發展。

（l）加強對金融機構監管，完善金融體系。信貸支持是房地產發展重要資金來源，也是導致泡沫重要原因。金融市場化促進衍生品大量出現，加大金融監管難度；監管措施調整跟不上金融創新速度，監管效力有限。同時，我國銀行業是在金融體系發展尚未健全情況下開展房地產信貸業務，信用制度，抵押制度和抵押保險制度等仍不完善。因此，只有完善金融監管措施，健全金融體系，才能提高其抵御金融風險能力，為房地產提供穩定資金支持。

（2）拓寬房地產融資渠道，規范融資行為。我國房地產資金主要來源于信貸支持，渠道單一，導致一旦房地產泡沫破滅，整個金融體系都會遭受嚴重沖擊。因此，拓寬房地產融資渠道具有重要現實意義。目前可行融資方式有貸款證券化和房地產證券投資基金。貸款證券化可將銀行信貸違約風險分散給廣大投資者，改善了銀行資產負債結構。房地產投資基金可以將公眾分散資金集中起來，交給具備專業知識基金管理人進行房地產投資，既可以拓展房企融資渠道，也可以降低房地產市場風險。

（3）適時調整貨幣政策，抑制房地產過度投機行為。當房市過熱，政府可以采取提高利率，縮減信貸，提高首付房比率等措施來調節房地產投資規模，抑制投機行為擴張和銀行信貸過度膨脹。如央行曾多次上調銀行存款準備金率和貸款利率，提高房地產企業和投機者融資成本，抑制房價過快上漲，促進房地產市場理性發展。

[1] Peter Memwan， Murray Milgate，John Eatwell.New Palgreve Dietionary ofMoney and Firlanee.Macmillan Press limited.1992.

[2]昌忠澤.房地產泡沫、金融危機與中國宏觀經濟政策調整[J].經濟學家，2010（7）：70-76.