我國利率政策對房地產價格的影響研究

蔡玲

自從改革開放以來，我國房地產業也在迅猛發展。目前，我國房地產市場過熱，房份也居高不下且增速較快。本文從利率影響房價的機制分析出發，探討利率作為貨幣政策的重要工具，能否發揮其作用將房價控制在一個比較平穩的區間，最后分析我國目前利率政策調控房價效果較差的原因并提出政策建議。

利率政策 房地產價格

引言

近年來，隨著我國經濟的持續增長，尤其是自1998年我國實行住房制度改革后，我國房地產業也迅速發展，逐漸發展成為了我國國民經濟的支柱性、基礎性產業，房地產在促進我國產業結構的調整和經濟的快速發展發揮著不可替代的作用。但房地產市場繁榮發展的同時也帶動了房價的快速上漲，雖然中間有所漲跌，但房價過高、增速過快、商品房空置率過高、住房供求結構不合理等現象頻出，這已經嚴重影響到了我國經濟的健康發展。為了促進我國經濟的健康發展，我國政府出臺了一系列政策和措施來調控我國的房地產市場，其中，貨幣政策在調控房地產市場過程中影響效果較大。而在貨幣政策中，利率一直是西方發達國家調控經濟和市場的重要手段。

利率變動影響房價的機制分析

采用貨幣政策調控房地產市場的重要手段之一是使用利率政策，這也是其中較為靈活、易于操作的手段之一。當局和央行根據市場的變化，出于對宏觀經濟調控的必要，經常需要使用利率政策來調控房產市場。

從房產供給的角度來說，對于房地產開發商，土地成本是影響房價的重要因素之一，而房地產開發商在進行房地產開發時主要是通過銀行貸款進行融資，因此利率水平成為了影響房地產價格的重要因素之一。當銀行加息時，開發商的成本會明顯增加，在這種情況下，會擠出一部分相對弱小的房地產開發商，使其放棄進行房地產投資和開發，而那些資金雄厚的房產開發商也會因為開發成本的增加而縮小開發規模，從而房地產市場的供應量會變小。而在供求關系的作用下，供給量的減少會致使房地產價格進一步上漲。

從房產需求的角度來說，房產的購買者可分為房產投機者和實際真正對房產有需求者。對于房產投機者來說，投機者愿意購房來進行投資，主要是基于房地產市場有利可圖，因此當銀行加息時，投機者的投機成本會上升，相應地，投機者從房地產市場上可得利潤會變少，從而對于房地產市場的投機需求相應會減少，在供求關系的作用下，需求量的減少會使得房價下降。同時對于消費者來說，由于房產的價值量較大，大多數消費者都需要采用貸款的方式購房，因此利率的高低同樣會影響到其對于房產的消費需求，并且利率與消費者的消費意愿呈現負相關關系，即當銀行加息時，消費者分期還款的利息會變多，在這種情況下，當收入不變時，會導致消費者的生活成本上升，因此消費者可能會相應地減少對房產的需求。在房產供應不變的情況下，需求的減少會使得房價下降。

我國利率政策調控房價效果較差的原因

從我國近年的房屋銷售價格指數及貸款基準利率的變動可以看出，我國的利率變動在一定程度上能夠對房價產生影響，但效果具有一定的滯后性且很容易被其他因素抵消或者干擾，效果并不是很理想。我國利率變動在調控房價上能起的作用有限，且無論在哪個時期，它的調控效果都并未達到政策預期目標。這主要是由于：

（l）我國利率市場化改革還不夠完善，利率傳導機制不夠通暢。近年我國利率市場化進程不斷加快，利率市場化水平得到了很大的提高，但離完全市場化還存在著一段距離。同時我國目前利率傳導途徑是由利率決定貨幣供應量，這與正常的傳導順序是相反的。這導致利率政策發揮存在較長的時滯性，降低了利率政策的真實效果。

（2）房地產市場運行機制存在一定的問題。隨著我國經濟的發展和收入的提高，民眾購房需求在不斷增加，但是房價居高不下使得人們只能購買小戶型、經適房等保障性住房，但房地產開發商卻著重開發大戶型及高級住宅，這就造成了供求總量的不平衡。而供求總量的不平衡也就造成了供求結構的不合理。這種不合理的供求結構不僅會抑制低收人人群的購房需求，還會推動房價進一步上漲。

（3）政府相關部門監管不到位。在我國的房地產市場上，很多房地產開發商采用各種不當手段抬高房價，使得房地產市場過熱，同時房地產開發商和購房者信息不對稱，擾亂了房地產市場的正常秩序。而我國房地產市場起步較晚，監管調控體系還不夠完善，無法有效遏制房地產開發商的不良行為。

政策建議

（l）繼續大力推進并完善利率市場化改革，暢通我國房地產市場的利率傳導途徑。央行應該繼續深化利率市場化改革，進一步放開利率管制，由貨幣市場的供需雙方來決定市場價格，從而促進資金的合理配置。針對我國房地產市場利率傳導機制不夠通暢這一問題，我們首先應該要繼續大力完善利率市場化改革，給予各個商業銀行更多的自主權利，這樣能夠提高各商業銀行的積極性，促進利率政策的發揮。

（2）理清房地產市場的運行機制。針對房地產市場上供求總量及結構的不平衡，我們要從房地產市場的供求兩方下手來理清其運行機制。針對房地產開發商，房地產開發商在開發房產時應該以市場需求為導向，建立為我國住房需求服務的房地產供給結構。而針對購房者，購房者也要形成正確的投資理念，進行理性的消費決策。而作為政府，政府要繼續大力打擊房地產開發商的違規違法行為，建立完善住房管理體系，限制房地產開發商的投機行為，促進房地產市場健康發展。

（3）加強政府部門的調控和監管職能。首先，政府應該加大調控力度，豐富調控手段，引導房地產市場參與者以理性的眼光投資房地產市場。同時政府還應該鼓勵房地產開發商以市場有效需求為導向調整房地產供給結構。其次，為了防止過多的剩余資金流人房地產市場從而抬高房價，政府也應該通過利率、信貸等手段來對房地產市場的資金流動進行監管。

[1]顧海峰，張元姣.貨幣政策與房地產價格調控：理論與中國經驗[J].經濟研究，2014，49（Sl）：29-43.

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