房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

黎文霞

近年來，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了一系列調(diào)控措施，務(wù)地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)觀望情緒不斷加重。務(wù)地產(chǎn)企業(yè)為穩(wěn)固的發(fā)展必因勢(shì)利導(dǎo)，找準(zhǔn)定位，合理定價(jià)以提高銷售額。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)周期成本管控水平，有效提高開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中成本管控方面存在著諸多待解決的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大開發(fā)項(xiàng)目成本的控制力度，促使項(xiàng)目運(yùn)作各階段彼此間的相互制約、相互協(xié)調(diào)，以及相互滲透，從而有效地降低項(xiàng)目開發(fā)周期成本，從而達(dá)到提高項(xiàng)目及企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。本文論述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中成本管控存在的問題，并針對(duì)性提出了相應(yīng)的對(duì)策。

房地產(chǎn)企業(yè)

成本管控 問題及對(duì)策

房地產(chǎn)成本企業(yè)管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)投資大，周期長(zhǎng)，土地成本高，如何更好的控制和優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，成為企業(yè)盈利非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。只有科學(xué)合理的對(duì)項(xiàng)目全過程各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，將成本管控水平的提升發(fā)揮到最大化，才有利于達(dá)到提高項(xiàng)目利潤(rùn)、增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。

目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在問題

（1）投資決策階段不重視成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益吸引著資金涌入該行業(yè)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)性強(qiáng)、資金大，開發(fā)周期長(zhǎng)。建造方式或合作開發(fā)，或與施工單位簽定承包合同，房地產(chǎn)企業(yè)因開發(fā)期限或其他方面的原因，無可行性研究無概算邊施工邊優(yōu)化，項(xiàng)目開發(fā)前期無系統(tǒng)全面的成本控制體系和理念，對(duì)成本控制僅限于施工過程控制，在施工過程中進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。欠缺對(duì)前期立項(xiàng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，招標(biāo)及銷售等成本控制的全面把握。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)跟風(fēng)現(xiàn)象的存在，資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。規(guī)模大小參差不齊，新成立的房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏設(shè)計(jì)控制成本的概念，以為只要對(duì)施工階段加以監(jiān)管，就可以大量節(jié)約成本。反而認(rèn)為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段支出的設(shè)計(jì)費(fèi)會(huì)增加企業(yè)的負(fù)擔(dān)，減少設(shè)計(jì)費(fèi)也屬于成本控制這一觀念致設(shè)計(jì)成本控制理念的未得到足夠重視。不知房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)在企業(yè)的全過程成本管控中處于非常重要的位置，且房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)成本的高低與設(shè)計(jì)者資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等有著非常重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)往往容易重視項(xiàng)目施工過程結(jié)算的成本，因種種原因而忽視了對(duì)項(xiàng)目總成本影響可達(dá)75%的前期項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的施工圖紙的設(shè)計(jì)及優(yōu)化工作。而設(shè)計(jì)單位往往由于設(shè)計(jì)費(fèi)是根據(jù)建筑面積或投資額的一定系數(shù)收費(fèi)，故設(shè)計(jì)單位也并不會(huì)勝動(dòng)采取最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并未采用到最優(yōu)的成本方案。

（3）施工階段缺乏成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)大部分的成本控制體系處于粗放式管理模式，成本管控體系不完善，缺乏專業(yè)的成本管理人才，沒有先進(jìn)的成本管控理念，成本控制制度不科學(xué)不合理，導(dǎo)致成本管控不規(guī)范。對(duì)重大成本項(xiàng)目的材料沒有嚴(yán)格執(zhí)行按制度執(zhí)行，合同履行不徹底，現(xiàn)場(chǎng)管理人員違規(guī)簽證，對(duì)工程變更處理不及時(shí)等使施工階段成本控制空有虛名，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（4）竣工階段不注重財(cái)務(wù)管理與成本管控的協(xié)同管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說竣工階段已完成項(xiàng)目整體的施工過程，部分房在產(chǎn)企業(yè)僅追求施工過程的成本控制，而在項(xiàng)目結(jié)算環(huán)節(jié)缺乏對(duì)合同執(zhí)行情況的監(jiān)督，難以發(fā)現(xiàn)合同履行的瑕疵，額外導(dǎo)致項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本大幅增加，最終導(dǎo)致項(xiàng)目全過程成本花費(fèi)巨大。

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策

（1）重視可行性研究和項(xiàng)目概算，成立專業(yè)人才隊(duì)伍，明確預(yù)算目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣，項(xiàng)目的選址、定位、可行性分析、投資概算等都是投資決策的重要依據(jù)，影響項(xiàng)目開發(fā)結(jié)果的成與敗。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，在項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)日、建設(shè)、售后等階段均需要進(jìn)行全面的科學(xué)合理的成本控制，全面綜合的考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益等。建立由專業(yè)人才女A造價(jià)工程師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、經(jīng)濟(jì)分析專家、社會(huì)環(huán)境專家等專家隊(duì)伍，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的可行性研究。

全過程成本控制環(huán)節(jié)上應(yīng)避免出現(xiàn)無前期可行性研究和項(xiàng)目概算等情況，以降低后期成本控制的難度。項(xiàng)目立項(xiàng)后可區(qū)分不同的職能，如施工建設(shè)管理、項(xiàng)目造價(jià)審核、項(xiàng)目核算審核等成立不同的專業(yè)職能部門，以明確責(zé)任，相互配合；并制定成本控制目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的建材成本、人工成本、管理費(fèi)等成本目標(biāo)進(jìn)行考核，以確保成本控制措施的實(shí)施。在前期階段通過選擇清單計(jì)價(jià)，固定造價(jià)合同等方式回避不必要的變更發(fā)生。

（2）重視設(shè)訓(xùn)環(huán)節(jié)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，以投資限額控制設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段并不是單獨(dú)孤立的一個(gè)環(huán)節(jié)，它需要專業(yè)的設(shè)計(jì)人員從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的角度出發(fā)綜合考慮各方面因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行在滿足開發(fā)企業(yè)所要求的使用功能的前提下，按投資限額控制設(shè)計(jì)，以確保投資總額在可控范圍之內(nèi)。并在設(shè)汁合同中明確獎(jiǎng)懲條款，對(duì)降低的限額設(shè)計(jì)或超出的限額設(shè)計(jì)給予獎(jiǎng)勵(lì)和處罰，以此促進(jìn)設(shè)計(jì)單位以更精細(xì)化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)降低設(shè)計(jì)成本。施工圖紙完成后，可委托造價(jià)咨詢公司進(jìn)行工程量計(jì)算，并與設(shè)計(jì)單位核對(duì)匯總結(jié)果。在批準(zhǔn)的項(xiàng)目概算和施工圖設(shè)計(jì)能滿足各方所要求的使用功能的條件下，控制不合理變更，嚴(yán)格控制投資限額，以確保不突出投資總額。對(duì)影響項(xiàng)目總成本75%左右的鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌體工程、門窗工程和墻地面裝修工程的關(guān)鍵指標(biāo)作為核心，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建造成本基本受控，為項(xiàng)目成本控制的有效性奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)工作，使項(xiàng)目成本和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合，融合開發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念，擇優(yōu)選擇中標(biāo)設(shè)計(jì)單位和施工單位。在設(shè)計(jì)細(xì)化階段結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需要，細(xì)化功能，重點(diǎn)控制造價(jià)高的項(xiàng)目，降低工程造價(jià)。雖然設(shè)計(jì)不可能做到完美無缺，但能通過審核工作，盡可能在施工過程減少變更，將可能花費(fèi)的代價(jià)降低到最小。

（3）成立成本控制機(jī)構(gòu)，動(dòng)態(tài)管理成本，切實(shí)把好簽證變更關(guān)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立完善的成本控制機(jī)構(gòu)，完善成本控制體系，對(duì)項(xiàng)目施工過程中成本進(jìn)行嚴(yán)格把控。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展及成本管制水平的提高，有專業(yè)成本管理人才的房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，構(gòu)建較為健全的成本動(dòng)態(tài)更新體系，動(dòng)態(tài)的進(jìn)行實(shí)際成本與預(yù)算成本差異分析。如編制項(xiàng)目滾動(dòng)成本表、預(yù)測(cè)項(xiàng)目未發(fā)生成本等。動(dòng)態(tài)成本管理可使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)地掌握項(xiàng)目成本，有效反映項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，及時(shí)準(zhǔn)確的為項(xiàng)目決策提供支撐，大幅提高房地產(chǎn)企業(yè)控制成本成效。

施工階段是資金和各種資源投入的最大階段，這一階段的成本管控主要任務(wù)是防止浪費(fèi)，避免投資的預(yù)算超支。在施工階段成本控制應(yīng)對(duì)工程變更實(shí)行有效控制，盡可能降低設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，對(duì)于必須要變更的，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，綜合考慮其對(duì)項(xiàng)目成本的影響，選擇技術(shù)先進(jìn)、造價(jià)合理的變更實(shí)施。同時(shí)工程管理人員和造價(jià)人員應(yīng)密切配合，對(duì)建筑安裝成本中的重大材料成本項(xiàng)目應(yīng)采用動(dòng)態(tài)管理，掌握即時(shí)的市場(chǎng)供應(yīng)和價(jià)格情況，在數(shù)量和價(jià)格上均對(duì)材料費(fèi)用進(jìn)行控制，做好材料詢價(jià)和采購(gòu)計(jì)劃，根據(jù)工程進(jìn)度和預(yù)算情況進(jìn)行審核，將實(shí)際成本與預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，實(shí)事求是做好因工程變更產(chǎn)生的簽證。

（4）會(huì)審合同的簽訂和履行情況

工程竣工結(jié)算是控制工程成本的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)需要根據(jù)招標(biāo)文件、設(shè)計(jì)文件、工程合同、工程驗(yàn)收規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)文件等對(duì)工程進(jìn)行竣工結(jié)算審核。對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量和審計(jì)，會(huì)同合同簽訂和履行部門，共同發(fā)現(xiàn)工程合同存在的漏洞或難點(diǎn)，與施工單位充分研究，嚴(yán)格按照結(jié)算要求審核結(jié)算工程量，確認(rèn)已完成合同約定所有工程內(nèi)容，增強(qiáng)合同的執(zhí)行力。確認(rèn)現(xiàn)有工程量計(jì)價(jià)方法是否符合合同要求。在辦理竣工結(jié)算階段，核實(shí)各分項(xiàng)工程使用的綜合單價(jià)是否與合同中的綜合單價(jià)相對(duì)應(yīng)，并審核竣工結(jié)算匯總金額是否準(zhǔn)確，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本準(zhǔn)確確認(rèn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)周期長(zhǎng)這一項(xiàng)目建設(shè)的特殊性，應(yīng)建立完善的審計(jì)制度，嚴(yán)格執(zhí)行資金支出制度。企業(yè)應(yīng)建立專項(xiàng)內(nèi)控審計(jì)制度，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本支出進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)施過程中的漏洞并進(jìn)行糾正。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以“全周期成本控制”為指導(dǎo)思想，在新形勢(shì)的市場(chǎng)環(huán)境中，競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)已由產(chǎn)品差異化向產(chǎn)品品質(zhì)和降低成本轉(zhuǎn)化。當(dāng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就不斷提高項(xiàng)目建設(shè)過程中的成本管理水平，加強(qiáng)全過程成本管控，才能更好的完成房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)。

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