淺談如何提升物業(yè)公司成本管理能力

金英梅

隨著物業(yè)行業(yè)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的不斷提高，物業(yè)公司面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，成本管理顯得尤為重要，經(jīng)濟(jì)改革的政策與發(fā)展促使物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，而物業(yè)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力便是物業(yè)行業(yè)的成本和管控。物業(yè)公司在發(fā)展的進(jìn)程中頻繁用到的觀念是目標(biāo)成本觀念、人力資源成本觀態(tài)以及全成本觀念，這三種觀念在企業(yè)管理中的實(shí)施，能夠大大地降低物業(yè)成本的浪費(fèi)，減小了企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，在某種程度上大大的調(diào)動(dòng)了企業(yè)員工的工作積極性，提升了工作效率，從而提高了整個(gè)物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了物業(yè)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

提升 企業(yè)成本 管理能力

物業(yè)公司成本管理概述

（1）物業(yè)公司成本管理

物業(yè)公司成本管理，是指物業(yè)企業(yè)將承擔(dān)項(xiàng)目成本作為控制對(duì)象，通過(guò)公司的管理手段，采取相應(yīng)的政策，對(duì)物業(yè)對(duì)象進(jìn)行全方位全角度的有效控制，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題不斷整改，確保前期制定的物業(yè)成本相關(guān)的管理計(jì)劃得以實(shí)施的管控措施。

（2）物業(yè)公司成本管理特點(diǎn)

就目前的情況而言，物業(yè)項(xiàng)目大多為外包組建，并且與企業(yè)本部有著不同的核算機(jī)制和管控機(jī)制，由于物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行周期較長(zhǎng)，因而往往會(huì)面臨一系列外界因素的影響，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展成本管控是.項(xiàng)多元、復(fù)合的系統(tǒng)工程，需要物業(yè)項(xiàng)目的全體人員共同參與，搭建一種良好的交流氛圍，共同面對(duì)消除影響物業(yè)項(xiàng)目的一系列因素，在物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展的各個(gè)環(huán)節(jié)，必須做到使）目利學(xué)合理的管控政策，保證物業(yè)項(xiàng)目的有機(jī)運(yùn)行，從而進(jìn)一步提高物業(yè)成本管控的有效作用。

物業(yè)公司成本管理存在的主要問(wèn)題

（1）企業(yè)人員的成本管理觀念

企業(yè)的運(yùn)行模式與一般的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)相比是有很大區(qū)別的。其他的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在進(jìn)行工作的過(guò)程中都是有相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而物業(yè)是根據(jù)客戶的需要，到客戶要求的地點(diǎn)工作。物業(yè)管理公司屬于服務(wù)行業(yè)，又不同于其他的服務(wù)企業(yè)。因而，對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)講，進(jìn)行企業(yè)成本管理的難度與雜亂程度與普通的出產(chǎn)運(yùn)營(yíng)比較要高許多。企業(yè)的成本管理構(gòu)成較其他的出產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本辦理難度較高，由于物業(yè)公司的成本構(gòu)成相對(duì)繁雜，其繁雜的程度與公司所提供的服務(wù)范圍有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，許多的企業(yè)的服務(wù)范圍不但包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，還包括小區(qū)的治安防護(hù)、消防安全、公共綠地的維護(hù)和公共設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng)。

（2）風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足

目前，我國(guó)存在相當(dāng)一部分的物業(yè)企業(yè)施行內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)成本管控法，對(duì)物業(yè)成本開(kāi)展一系列的成本控制，然而在實(shí)際的物業(yè)管理中會(huì)出現(xiàn)各式各樣不確定因素使得該法并不能完全發(fā)揮作用，并且一些物業(yè)企業(yè)由于危機(jī)意識(shí)缺乏，所以仍舊不能清晰地認(rèn)識(shí)到在實(shí)際的物業(yè)管理中存在的復(fù)雜多樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目成本的管控質(zhì)量造成不利的結(jié)果。

（3）成本管理方法落后

物業(yè)公司的成本控制沒(méi)有做到將企業(yè)內(nèi)部和外部影響成本的要素相結(jié)合，辦理思路不行全面。目前我國(guó)大多數(shù)的企業(yè)降低成本的途徑都是經(jīng)過(guò)削減員工、減縮日常費(fèi)用開(kāi)支來(lái)進(jìn)行，這種思路僅僅做到了節(jié)省，但不是降低成本的最根本辦法，沒(méi)有把成本以技能、成本與服務(wù)質(zhì)量聯(lián)系起來(lái)，難以做到最有用的成本管理。

提高企業(yè)成本管理水平的措施

（1）構(gòu)建科學(xué)的人才管理機(jī)制

企業(yè)的會(huì)計(jì)成本控制工作離不開(kāi)會(huì)日工作人員，而會(huì)計(jì)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)與能力自接關(guān)乎企業(yè)資源的運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，針對(duì)當(dāng)前企業(yè)中會(huì)計(jì)工作人員素質(zhì)較低的現(xiàn)狀，需要努力改善這一現(xiàn)狀。首先，應(yīng)該提升企業(yè)會(huì)計(jì)管理人員的能力素質(zhì)，可以合理借助團(tuán)隊(duì)合作的形式，促使會(huì)計(jì)人員的相互進(jìn)步與發(fā)展，促進(jìn)職業(yè)道德的提升。其次，作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以向外聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)人員，從企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，積極指導(dǎo)相關(guān)工作人員，對(duì)其進(jìn)行利學(xué)的培訓(xùn)，能夠在鞏固會(huì)計(jì)人才理論知識(shí)的同時(shí)，提升會(huì)計(jì)人員的實(shí)際能力與水平，以此更好地為企業(yè)的成本控制工作作出貢獻(xiàn)，促進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員實(shí)踐能力的提升。最后，還需要構(gòu)建科學(xué)合理的人才管理機(jī)制，并且需要對(duì)激勵(lì)機(jī)制進(jìn)行不斷完善與發(fā)展，能夠吸引更多的優(yōu)秀會(huì)計(jì)人才，從而能夠?yàn)槠髽I(yè)儲(chǔ)備優(yōu)秀的會(huì)計(jì)人才。

（2）完善細(xì)節(jié)管理

公司的成本管理不只要從全體上建立成果管理機(jī)制，同時(shí)關(guān)于工作中的細(xì)節(jié)也不能忽視。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，造成公司成本的來(lái)源多，管理困難，這就要求公司在成本管理的規(guī)劃思路仁不只要考慮從制度和政策上操控成本，還要對(duì)日常中產(chǎn)生成本的細(xì)節(jié)作業(yè)進(jìn)行詳細(xì)研討，改善細(xì)節(jié)工作中存在的缺乏，盡量操控并削減細(xì)小工作中產(chǎn)生的成本。

（3）要建立全鏈條成本管理理念

在管理模式上，建立企業(yè)全鏈條的成本管控體系，將成本管控前置，做到事前計(jì)劃、事中控制、事后分析。同時(shí)在財(cái)務(wù)核算上細(xì)劃核算單元，將預(yù)算經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和成本費(fèi)用指標(biāo)分解到各個(gè)班組，由班組落實(shí)到個(gè)人，樹(shù)立全人全員成本控制理念，讓企業(yè)員工共同參與到成本管理中來(lái)。將成本管理落到實(shí)處，對(duì)成本管理有全面的把控；結(jié)合績(jī)效考核，實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)有預(yù)算結(jié)余的，處罰超出預(yù)算的；在考核時(shí)，將過(guò)去只考核人員的消耗指標(biāo)變成為既要考核人員還要考核成本方面的管理工作，解決在成本控制過(guò)程中所產(chǎn)生的職責(zé)不明確，歸屬不清楚的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。成本費(fèi)用所產(chǎn)生的花銷應(yīng)當(dāng)與收獲的利益相匹配。

（4）加強(qiáng)科學(xué)合理人力資源分配

目前，我國(guó)物業(yè)行業(yè)中從業(yè)人員數(shù)量：眾多，素質(zhì)不高，專業(yè)培訓(xùn)體系不完善。如今，智能化的商業(yè)寫字樓、住宅小區(qū)層出不窮，使物業(yè)管理對(duì)技術(shù)化、知識(shí)化的要求越來(lái)越高。同時(shí)，對(duì)人員的配置成為控制成本的重要部分。大部分物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)從業(yè)人員高年齡、低學(xué)歷、流動(dòng)性大依然占從業(yè)人員的很大比例。如何合理分配人力資源，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)發(fā)展的情況以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)而選。根據(jù)各企業(yè)狀況，企業(yè)可以短期內(nèi)降低人工成本，從而獲得暫時(shí)的收益，也可以為企業(yè)保留穩(wěn)定高素質(zhì)員工，增大企業(yè)在同行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，通過(guò)利技手段來(lái)降低人工成本。現(xiàn)階段物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本處于簡(jiǎn)單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力、物力，因此，應(yīng)用現(xiàn)代化的手段，增加物業(yè)管理的科技含量，提高物業(yè)管理質(zhì)量，如在道口增設(shè)電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)設(shè)立巡更機(jī)、監(jiān)控等智能化管理設(shè)施，既安全可靠，又能減少保安員崗位；增設(shè)小區(qū)物業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，業(yè)主可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)交易的形式，隨時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)等，還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)24小時(shí)向小區(qū)物業(yè)反映問(wèn)題或設(shè)備報(bào)修，減少物業(yè)客服人員在崗工作人數(shù)，從而降低人力資本的支出。物業(yè)管理公司的人工成本費(fèi)用支出及設(shè)備維修、維護(hù)費(fèi)決定了物業(yè)管理公司主要成本費(fèi)用支出項(xiàng)目。其中占比例最大的主要是基酬服務(wù)人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資和社會(huì)保險(xiǎn)。另外，要求物業(yè)管理人員具有房地產(chǎn)、建筑、法律、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)知識(shí)。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量，物業(yè)服務(wù)管理人員主要與業(yè)主溝通和協(xié)調(diào)各種日常情況，由此，須合理有效地設(shè)置公司職能部門，完善運(yùn)行機(jī)制和業(yè)主溝通機(jī)制，適當(dāng)采用人[績(jī)效考核機(jī)制，人力資源合理分配，對(duì)日常設(shè)備、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用實(shí)行預(yù)算把控，最終達(dá)到降低物業(yè)管理公司成本。

結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在企業(yè)管理過(guò)程中，成本管理扮演著極其重要角色，要想有效提升企業(yè)資源的利用率，就必須要加強(qiáng)成本管理建設(shè)，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要想在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，企業(yè)必須要高度重視成本管理建設(shè)這一問(wèn)題，并進(jìn)行一定的創(chuàng)新和優(yōu)化。企業(yè)要積極建立成本管理預(yù)警、考核系統(tǒng)，這樣才能提高企業(yè)的成本管理水平。基于此，以上內(nèi)容就如何提升物業(yè)公司成本管理能力進(jìn)行了分析。

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