發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房對我國房地產(chǎn)市場的影響研究

黎小佳

共有產(chǎn)權(quán)住房作為中國房地產(chǎn)市場改革過程中的重要著力點，一經(jīng)推出便引起了很大的反響，廣大學者對共有產(chǎn)權(quán)房進行了眾多研究。本文第一部分介紹共有產(chǎn)權(quán)房的概念，這為后文的論述打下理論基礎，第二部分介紹共有產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)特點，最后立足中國房地產(chǎn)場的現(xiàn)狀探討共有產(chǎn)權(quán)房對中國房地產(chǎn)市場相關(guān)主體的影響

共有產(chǎn)權(quán)房

基本特征 住房改革 影響

共有產(chǎn)權(quán)房對于深入推進房地產(chǎn)調(diào)控，進一步平抑商品房價格具有重要意義。作為我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革重要著力點的共有產(chǎn)權(quán)房將有利于合理制定價格，公平合理分配，抑制投資投機性購房需求

共有產(chǎn)權(quán)房的概念

所謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是指政府提供政策支持，由建設單位開發(fā)建設，銷售價格低于同地段、間品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。共有產(chǎn)權(quán)房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)房的基本特征

（1）共有產(chǎn)權(quán)房操作方式更加靈活

房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實現(xiàn)共有：當個人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7：3時，個人承擔的價格相當于同期經(jīng)濟適用住房的價格；對仍無力購買的特殊困難家庭，可按5：5的產(chǎn)權(quán)比例進行購買，個人承擔的價格則相當于間期經(jīng)濟適用住房的70%，即共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用住房。共有產(chǎn)權(quán)房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權(quán)。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應價格結(jié)算；5年后購買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。當購買者經(jīng)濟情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標準，進人中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產(chǎn)權(quán)部分收取市場租金。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房價格形成機制更加市場化

共有產(chǎn)權(quán)房”作為經(jīng)濟適用房的變異形式，其顯著特點在于價格形成機制。“共有產(chǎn)權(quán)房”用地性質(zhì)由劃撥改為出讓，并完傘按照商品房進行開發(fā)，且銷售價格計算也等同于商品房。可見，比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房，“共有產(chǎn)權(quán)房”增加了土地成本，且房價實際上是“隨行就市”。客觀上，“共有產(chǎn)權(quán)房”的這種價格形成機制，不啻于維護了商品房市場價格，喪失了經(jīng)濟適用房平抑市場房價的政策效應。但立足于可承受的銷售價格（以建設成本和適當利潤為基礎）這一特點仍將保障中低收入者的購房權(quán)益。

（3）共有產(chǎn)權(quán)房的出資方式獨特

另一個顯著特點在于“共有產(chǎn)權(quán)房”的出資方式，它是由政府按照“三七開”或“五五開”墊資，并不影響購房者向銀行申請商業(yè)貸款等。就其出資方式的本質(zhì)來說，與開發(fā)商推出的所謂“零首付”優(yōu)惠政策比較，前者的墊資人是政府，后者的墊資人足房產(chǎn)商，從融資模式上看，并無本質(zhì)差別。共有產(chǎn)權(quán)房范圍更大的供應對象支持無房家庭解決住房剛需。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房對我國房地產(chǎn)市場的重大影響

（1）試水共有產(chǎn)權(quán)標志著中國房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化。

打消了一部分人認為房價只是暫時下調(diào)，用不了多久，就會像以前一樣瘋長的幻想。通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，充分減輕購房負擔，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需，表明政府和老百姓起勢力解決住房困難。

（2）共有產(chǎn)權(quán)房的推出改變相關(guān)預期

一方面說明各地政府正在積極落實2016年中央經(jīng)濟工作會明確提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，另一方面也表明政府正在逐步探索解決居住困難問題，以期建立適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

（3）共有產(chǎn)權(quán)房的推出豐富政府調(diào)控措施

共有產(chǎn)權(quán)房在一定程度上會弱化行政色彩，從而有助于提升政府的權(quán)威。眾所周知，迄今為止，政府為遏制瘋長的房價，幾乎每年都會出臺調(diào)控政策，但房價多年來卻一路飛漲，調(diào)控變成“空調(diào)”，在一定程度上影響了政府的權(quán)威。今后，政府則可以通過增加或減少“共有產(chǎn)權(quán)住房”的投放量來影響房地產(chǎn)市場的走勢，相較于行政命令則更加“市場”。

（4）共有產(chǎn)權(quán)房有利于完善住房供應體系

“共有產(chǎn)權(quán)房…‘自住房”等政策的出臺，表明政府正在商品房、保障房的基礎上嘗試多條腿走路，以期建立多層次的住房體系。數(shù)據(jù)顯示，自住型商品房自推出以來，在2017年影響房價少漲7%。可以預計，共有產(chǎn)權(quán)住房將整合以往各類出售型保障房和政策房，促進保障房資源分配更加公平、合理，從而充分發(fā)揮改善民生和房地產(chǎn)市場調(diào)控雙重作用，這對深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步完善住房供應體系具有重要意義。

總之，共有產(chǎn)權(quán)住房政策一方面有利于抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快形成符合首都特點的房地產(chǎn)市場基礎性制度和長效機制，幫助更多的人實現(xiàn)住有所居；另一方面，還可以進一步平抑房地產(chǎn)價格，對嘗試多條腿走路，建立多層次的住房體系，深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等均具有重大意義。

[1]陳杰.如何用好共有產(chǎn)權(quán)房[N].第一財經(jīng)日報，2014-08-07（B05）.

[2]陳杰.從改革大視角看共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展[N].解放日報，2014-04-11（011）.

[3]葉雷.共有產(chǎn)權(quán)房重在發(fā)揮市場作用[N].中國建設報，2014-02-19（002）.