我國房地產業對制造業轉型升級的擠出效應研究

王霏

隨著近些年我國房地產業迅速金融化，房價飆升，大量的資金涌入房地產業，與此同時我國的制造業卻面臨著結構性供需失衡的局面，資金的缺乏和創新不足使得制造業轉型升級舉步維艱。因此研究房地產業對制造業轉型升級的擠出效應就具有十分現實的意義。

房地產業 制造業 擠出效應

2017年的中央經濟工作會議明確提出了我國經濟發展面臨的三個失衡：實體經濟結構性供需失衡、金融與實體經濟的失衡、房地產和實體經濟的失衡。自從我國90年代實行住房制度改革以后，房地產業迅速繁榮并拉動了相關產業的發展，而08年后為了解決金融危機實行的量化寬松的貨幣政策導致的流動性更是助力了我國房地產業的發展，我國的房地產業對經濟發展做出了巨大的貢獻，但是隨著房地產業迅速金融化，投機屬性飆升，越來越多的資金不斷涌人，推動房地產泡沫的形成。而金融的自由化導致了金融創新的不斷出現，監管部門對部分金融子行業放開，影子銀行迅速崛起，監管套利盛行，商業銀行利用監管漏洞將表內業務轉移到表外，降低了資本約束要求，并且通過各種渠道，把資金貸給了房地產企業和各種融資平臺，銀行理財和信托等也趁機發展了起來，金融部門杠桿不斷攀升，金融行業也逐漸脫離了為實體經濟服務的初衷。這些勢必造成對我國經濟發展具有至關重要的作用的制造業的轉型升級的困難，我國制造業在急需向高科技AJ轉型的過程中，由于房地產業的擠出效應，融資難度加大，研發資金不足，轉型升級嚴重滯后。因此筆者將從企業、政府、金融機構和個人四個方面來研究這一擠出效應的作用機制。

房地產業對制造業擠出效應的作用機制

從企業的角度來看，在我國當前的利率雙軌制情況下，存在著由基準利率決定的信貸市場的存貸款利率和貨幣債券市場上由市場決定的利率，但是我國的金融體系是由銀行主導的，這就決定了我國的融資方式是以間接融資為主。國有企業在信貸方面受到國家的扶持，他們獲取資金主要受管制利率的影響，可以獲得較低成本的資金，這就擠占了民營制造業的融資，他們只能通過銀行的通道業務或從民間信貸中獲取資金，極大地增加了融資成本。而國有企業會將資金的一部分用于擴大企業規模和促進技術升級上，但是在企業面臨著還貸壓力和各種經營考核的情況下，它們也會尋找具有高回報的投資渠道，資金就流向了房地產業。再加上08年金融危機后我國政府的4萬億刺激計劃，作為財政刺激貸款的主要發放對象，國企為了配合刺激經濟的政策，快速的將資金投人了市場，而很大的一部分都流向了樓市。這些非地產業為主的國企因為有著強大的融資能力和較低的融資成本，它們在進入房地產業后，迅速推高了地價，房地產投資開始出現泡沫。近年來，我國的金屬制品業、電氣機械、通用設備等許多行業都出現了產能過剩的現象，這些行業中不可避免的包含著與房地產業相關的上下游產業，因此就會造成資源的浪費，與此同時也擠占了投入到制造業中的資源，資源就得不到較好的配置，最終制造業企業的投資被擠占，擴大生產、增強創新就沒有了資金來源，因此在房地產業的高額利潤和制造業低利潤的局面下，面臨著高收益高回報的誘惑，制造業企業就會將其用于研發創新和實體經濟的資金轉向房地產市場，這也造成了制造業創新動力的喪失。

從政府的角度來看，我國城市的建設用地是由政府壟斷的，近些年，地方政府為了更高的GDP和政績考核指標，加上對土地財政的依賴不斷加強，都以高價出讓土地，導致土地價格迅速上漲，地價的上漲又推進了房價的上漲，形成了一種“征地一賣地一收稅收費一抵押貸款一再征地”的畸形運作過程。在這一運行的過程中，土地價格的上漲在微觀的層面上擠出了個人的部分消費的有效需求，產業的層面上對制造業企業的用地成本產生了向上的推動作用，進一步的惡化了制造業的投資環境，增加了其經營成本，生產出來的產品和服務的價格也就勢必會上升，企業的競爭力就會有所下降。在區位理論影響下，對產業結構和布局都會產生不利的影響。另一方面，土地財政收入已經成為了地方政府的財政收入的主要來源。因此房地產投資的增加并沒有因為增加了商品房的供給而使價格下降，相反大量的資金涌入有限的建設用地市場，推高了地價，使得房價不斷上升，這就擠出了制造業的投資，根據中國上市公司的數據，我國的稍具規模的各類所有制企業的大部分幾乎都涉及了房地產的開發和經營。

從金融機構的角度來看，以前由于融資渠道相對單一，主要渠道就是銀行貸款，因此當央行提高存款準備金率時，商業銀行的可貸資金就會減少，而商業銀行沒有可以取得資金的其他渠道，所以就會減少放貸，從而政策效果就傳遞到了企業，影響企業的總產出。反之企業容易得到貸款，就會增加投資，促進經濟增長。但是隨著金融脫媒和影子銀行的出現和發展，銀行的表外業務對資金配置渠道產生了影響。首先是表外金融產品和融資工具的創新，對表內信貸業務形成了替代效應；其次是表外業務監管難度大，從而金融業務變得復雜；再次是表外業務不能體現在貨幣統計中，也就無法正確反映資金流量。融資渠道擴大，人們就會把資金投入到收益率比較高的金融資產即房地產上，大量的信貸資金停留在金融市場上，實體經濟即制造業企業的融資難度變大，制造業轉型升級和創新就受到了阻力。

從個人的角度來看，在房地產業迅速發展的階段，房價的迅速上升會扭曲居民的消費結構，居民一是會為了購房加強儲蓄，減少消費，二是會投資于房地產業以求獲得高額的回報，在這種情形下，必然會減少用于購買市場上那些蘊含創新的高新技術產品，“內需所引致的創新，就會失去動力。此外，房地產熱也使得大量的資本進入房地產股，基于我國的房地產現狀，國內居民普遍認為房價只漲不降，在利益的驅使下，他們會將資金投資于房地產股，而制造業就很難從證券市場上獲得足夠的資金來進行創新和產業升級。

反觀我國制造業的現狀，自主創新能力弱，過度依賴外國技術；人力資本匱乏；隨著人口紅利的消失，制造業的利潤下降；結構性供求不平衡，在消費已經進入多樣化，定制化階段時，供給仍然是中低端，低質量的，作為實體經濟的支柱，制造業轉型升級迫在眉睫。但由于我國房地產業的金融負外部性，推高了制造業企業的用地成本，惡化了制造業的投資環境，提高了制造業的經營成本，擠占了制造業的資源使用，使得制造業融資難，研發資金不足，限制了產業的發展，加大了產業轉型的難度，這也必然會影響到我國整體的經濟結構和產業結構的優化升級，造成資金和資源配置效率低下，在國際上也沒有競爭力和話語權。

結論與政策建議

從上文可知，房地產業對制造業的擠出效應，主要表現在以下幾點：一是資本的逐利性使得房價的上漲和資金的不斷涌入形成了一個惡性循環，房地產業過多的投資對制造業就產生了擠出作用，制造業的資本投入就下降，從而影響到了企業對生產要素的購買，相應的產出就會減少。創新的動力也會下降。二是房價跟地價之間的相互抬升這一惡性循環，房價的繁榮推動了地價的上漲，地價的上漲和地方政府的土地財政政策又反過來促使房價的上漲，進而提高了企業的用低成本，降低了企業的利潤，制造業的生產意愿降低，產生了擠出效應。三是房價的提高對于個人的影響，它不僅使得剛需者將大量的資金用于購房，還使得投機者投資房地產從而獲得高額利潤，制造業的融資難度就會加大，發展受到限制。

因此針對房地產業對制造業的擠出效應，我國要不斷促進房地產市場的良性發展，深化金融市場改革，促進制造業資源配置效率的提升，切實落實《中國制造2025》的發展戰略，建立促進制造業研發創新的機制，推進制造業轉型升級。首先要促進我國房地產業的健康穩步發展，政府要控制房地產過快的發展勢頭，對于房地產業不合理發展而造成的資源的不合理配置要予以糾正，從而緩解房地產業對于制造業的發展的擠出效應，為制造業的發展營造良好的市場環境。其次要重視中國金融發展的滯后和金融抑制的現象，金融體系中的不規范使得金融與房地產業之間形成了利益的結合體，他們使得資金不斷涌入房地產，從而對以制造業為主的實體經濟的創新產生了明顯的抑制作用。再次，要管理房地產供給，降低空置率，提高房地產的有效供應，更好的滿足居住和商用的需求，促進房地產的有效投資，更好的達到調控效果。最后，政府可以為制造業建立專項資金支持其自主創新。核心競爭力的缺乏會使得企業只能處于產業鏈的末端，因此政府為制造業設立專項資金支持制造業的創新可以為制造業營造更好的創新環境，激勵制造業的穿心，提高制造業的核心競爭力，促進制造業的轉型升級。

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