房地產企業稅收籌劃的途徑

袁小兵

稅收制度作為影響房地產運營成本的重要因素之一，企業單位應該在法律規定允許的范圍內，通過專業、科學的籌劃模式，對企業可能造成的涉稅開支與法律風險進行控制，實現合理避稅、減稅與免稅的目的。

一、當前階段在房地產行業開展稅收籌劃的必要性

（一）緩解房地產企業單位的稅收負擔

房地產企業由于行業發展特點與業務項目等方面的原因，涉及的稅種較多，涵蓋了十多個稅收種類，政策較為復雜，稅收申請、繳納、計算等流程繁瑣，按照房地產單位開發與服務業務進程的不同，具體的稅種如下：準備階段涉及的稅收項目包括耕地占用稅、契稅等；開發階段的稅種有土地使用稅；銷售階段的稅種有印花稅、房產稅、建設費等。除此之外，還需要額外繳納包括綠化基金、垃圾處理費等項目在內的稅款，不僅繳納程序較為復雜，還在一定程度上提升了稅收風險，為企業單位帶來了較大的稅收負擔。與此同時，對比其他行業，房地產行業的稅收水平遠高于其他建設、生產行業。近幾年，營改增政策的實施，對房地產的稅收水平與實行制度進行了一定的調整，但房地產行業的契稅與增值稅等項目稅率還是相對較高。

（二）房地產行業的稅收籌劃缺乏統一的標準

政府針對房地產行業頒布的相關政策與規章，是確保企業發展方向，通過政策引導加強產業發展速率，優化房地產行業經濟結構的重要手段。然而，當前階段，由于房地產相關項目開發周期長，建設成本較高，涉及的管理領域較廣，因此針對不同的內容政府部門實行的稅制也有所不同。這種情況使得政策規定項目較為繁雜，法律法規之間有時會出現交叉管理或管理空白的情況，政策改革較為頻繁。相對而言，其他行業的稅收規定與政策相對明確。這種情況在一定程度上提升了房地產單位財務管理、會計核算等工作的難度，使得賬務計算無法保證準確性與專業性，提高了財務管理方面的風險。

（三）成本控制難度大，財務人員法律意識薄弱

現階段企業單位的內部控制機制在進行成本控制與項目資源配置的過程中，經常會出現管理漏洞。造成這種情況的原因不僅包括管理階層沒有合理的調整財務管理機制、監督系統存在漏洞等因素，還有管理、決策層法律意識不健全，對管理風險與外部風險預控能力不強等方面的問題。這種對稅收制度與相應法律風險的認識問題，使得部分管理階層將納稅工作簡單的歸屬到財務部門，忽視納稅前的準備工作，有時會出現稅項申請資料不全或申報超出期限等問題，增加了企業的運營成本。與此同時，稅收管理意識的不健全，還會引發稅務風險問題，為企業的財務管理帶來安全隱患。

二、在房地產行業提升稅收籌劃水平的有效建議

以房地產行業的開發、建設工作來說，主要可以將產品生產與服務劃分為三個階段：項目準備建設階段、工程建設過程中以及項目銷售階段。因此，進行稅收籌劃改革可以從這三個階段出發：

（一）房地產項目的建設準備階段

在準備階段進行的稅收籌劃工作包括：首先，結合項目成本與建設目標，確定建房施工方式，轉變習慣性自建、直接銷售的運營模式。如可以采用代建、合建的模式統一稅收籌劃的標準。在進行代建的準備工作中，要對最終用戶進行確定，按照用戶的開發意向進行建設，避免在建設完成后增繳土地增值稅情況的發生，減輕企業的稅收負擔；其次，房地產單位如果同時開發多處房產，可以按照項目的不同分別進行稅收核算，合理進行稅收籌劃。通常情況下，房地產公司習慣將多種稅收項目進行合并計算，以降低應繳稅款的數目，但實際上，分類核算的稅收財務更為清晰，企業單位應結合賬務管理實際情況進行計算方式的選擇。

（二）房地產項目建設過程中的稅收籌劃

項目建設過程中，房地產企業的稅收籌劃包括：首先，房地產企業可以通過增加扣除項目，從而使得房地產的增值率不超過20%，那么，就符合“土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征”的政策，從而享受土地增值稅的免稅待遇。這是一種稅收籌劃方式。其次，房地產企業還可以通過籌劃相關的借款利息來進行稅收籌劃，這是由房地產企業自身的資金特點決定的。因此，房地產企業可以把完工前的利息費用計入開發成本等增加扣除項目，從而從稅基和稅率兩方面減輕稅負。還可以把完工之后的利息支出進行增加項目扣除，從而實現企業的價值最大化目標。

（三）房地產項目銷售階段

房地產企業可以選擇合適的銷售方式來合法合理的減少稅負。具體來說，首先，房地產企業可以設立獨立的銷售分公司來直接負責銷售工作，這可以大大增加土地增值稅、營業稅和企業所得稅的籌劃空間。其次，房地產企業還可以通過減少賬面收入或遞延納稅時間來進行稅費繳納籌劃。

三、結語

針對當前階段房地產稅收管理過程中面臨的企業稅收負擔重、稅收制度存在管理漏洞以及財務管理階層風險認識不全面等問題，相關財務管理單位應該結合房地產行業的發展特點，制定出科學、專業、合理的稅收籌劃模式，保證企業資源與社會資源的高效配置。（作者單位為重慶錦奧置業有限公司）