房地產金融存在的風險及其對策

黃舒婷

房地產行業在我國經濟發展的過程中占有非常重要的地位，因其城建的項目規模大、資金量大、回報豐厚，所以房地產金融發展的過程中對金融風險的抵抗對策則成為了研究人員不斷探討的問題。房地產金融在運營的過程中主要是通過貸款、資金運轉等方式對項目進行開發，為了能夠保障金融交易安全性，需要有效的對應房地產金融存在的風險，從而提高房地產交易環境的安全性。

一、房地產金融的特點

（一）隱蔽性

在房地產市場中，其金融體系存在嚴重的不平衡和不對稱的情況，導致投資一方與融資一方之間的信息傳遞存在很大的誤差，導致很多信息被屏蔽或是故意隱藏。而這樣的問題則會嚴重的影響房地產金融的發展。所以因為房地產金融風險的隱蔽性，會導致市場中的金融機構很難真正了解到貸款人員的詳細情況，并對貸款人員進行全方位有效的監督，從而出現了無法估量的風險和經濟損失。

（二）傳遞性

因為在房地產交易的市場中，其交易體系非常的復雜，而房地產交易中需要利用資金才能夠達到交易的目的，但是因為資金的數目都比較大，所以一般采用的是借貸的方式，從而便形成了巨大的債權網絡。然而在其中存在的風險也不能夠忽視，或是金融機構出現了問題，則整個的債權網絡也會受到嚴重的影響，因為債權網絡之間相互是連接的，問題越多其遇到的風險則會越大。

（三）周期性

在房地產市場運行的過程中，其供給關系也會直接影響整體金融市場的運行，所以房地產金融市場管理體制需要利用市場變化的周期性，調整市場的相關政策，以此改變市場的運行環境；再者，房地產金融市場的體系是在政府貨幣政策下運行的，所以為了可以提高市場的運行效率，針對金融風險的周期分析則是非常必要的環節。

二、房地產金融存在的風險

（一）商業銀行面臨的雙重風險

隨著房地產開發項目逐漸的增加，在房地產運行的過程中，需要大量的資金支持，才能夠確保房地產企業和項目的順利進行，在此過程中房地產企業都會向商業銀行進行貸款，與此同時商業銀行將會面臨雙重的風險。

首先，風險之一來自房地產開發商。因為房地產項目的規模一般都比較大，僅靠房地產開發商的資金無法讓項目達到運轉的目的，所以開發商會通過商業銀行進行貸款，從而讓項目的資金更加的充足，而商業銀行從而也正面的成為了房地產開發商的金融風險承擔者。很多商業銀行因為市場發展以及自身的原因，將房地產抵押款證券進行轉化的業務一直沒有得到落實，這樣就加重了商業銀行的風險率，若是期間房地產企業或是投資人出現了信用風險，則會嚴重的影響商業銀行的發展，也會讓商業銀行承擔更多的金融市場的風險，以此引發銀行的危機。

再者，是來自購房人員的風險。在2008年的金融危機發生以來，我國也會引以為鑒，從而敲響了國內金融市場情況的警鐘。就目前的情況而言，我國在房地產金融市場發展中有很多地方都與美國的金融市場十分的相似，而人們在貸款買房的頻率上也不斷的上升，國內同比貸款率不斷的提高，這樣就加重了家庭的負債率。若是當購房人員因為金融市場的轉變而無法進行按揭還款，則會對商業銀行產生巨大的影響，而隨著市場的變化和購房市場比率的增加，隨著增加的也是商業銀行的金融風險。

（二）房地產企業自身存在的風險

房地產在自身運營的過程中也存在很多的金融風險，其主要表現為以下幾點：

首先，房地產企業在運營的過程中需要大量的資金進行運轉，這樣才能夠確保企業可以在市場中順利的運行，但是房地產自身在開發或是項目運作的過程中會出現資金嚴重短缺的情況，這樣房地產企業就會特別的依賴商業銀行的貸款，若是房地產自身的運行導致資金運轉不周，這樣會直接影響自身的信用，并造成商業銀行的虧損。

再者，因為房地產企業在運營的過程中，通常會因為開發的項目過大而讓項目分階段進行施工和經營，而在經營的過程中，通常資金的運行模式是通過房地產上階段的經營收入運行下階段，這樣的方式也會導致資金回籠特別慢，當房地產出現大量資金流動的時候，則非常容易產生資金的風險，從而造成房地產經營出現阻礙。

第三，房地產企業在經營的過程中，很多項目工程都是分階段的對外承包，所以在施工過程中或是過后經常出現拖欠欠款的情況比較嚴重，這樣的行為嚴重的影響了房地產市場的經營秩序，讓項目開發出現虛假信息，從而不利于房地產市場的可持續性發展；還有很多房地產的開發商出現了攜款潛逃的行為，這樣就構成了金融犯罪，而嚴重的影響金融市場的秩序。

（三）政策和律法存在的風險

房地產企業在市場中不斷建設項目，以此提高企業的建設規模，但是在城建的過程中，也需要有效的遵循國家的政治法規和法律，才能夠讓房地產金融市場更加健康的前行。但是，國家政策方針與律法的變化和更改，也會影響房地產金融市場的環境，同時也會引導房地產未來的發展趨勢。可目前，國家針對房地產所制定的法律和政策，僅僅是針對整體的大方向而制定，主要是針對土地的使用、租賃、出售等方面的制約，也會針對房地產的房產售價有一定的約束，但是約束律法比較少，而針對房地產項目中其他的行為約束比較模糊，這樣會讓房地產金融業務存在運行的風險，同時也會直接影響房地產金融的整體運行環境。

三、防范房地產金融風險的對策

（一）商業銀行需提升自身的管理強化風險防范能力

房地產企業在運行的過程中，需要大量的資金運轉，才能夠確保項目的正常運行，這樣就需要房地產企業與商業銀行合作，實現資金借貸業務，所以為了能夠有效避免房地產金融市場的風險，商業銀行自身也需要強化對金融風險的抵抗能力。其需要注意以下幾點：

首先，各大商業銀行應該有效的對房地產金融市場進行信息收集和分析，并做好數據信息的預警，以及相應的預警監測指標系統，成立完善的數據庫，確保數據來源真是可靠，這樣才能夠保證房地產信息的準確性，從而保證房地產市場金融的穩定運行。而且，商業銀行對金融市場的有效監督，可以協調房地產金融市場的信貸情況，從而調整商業銀行自身的政策，以此有效防御房地產金融風險帶給商業銀行的風險。

再者，商業銀行的員工理念也是會導致防御風險能力下降的原因之一。所以商業銀行需要在運營的過程中，針對員工進行房地產金融意識的培訓，并強化員工對信息的理解和風險防范意識，同時要求員工做好房地產信貸業務的業務前調查，這樣就可以提高對房地產信貸業務的金融風險防范能力。

第三，商業銀行應該強化對房地產住房貸款業務的信息審核力度，以及對貸款人員信息的核對和信用狀況的了解，完善個人征信系統，改善商業銀行的信貸業務運作能力，還能夠降低商業銀行的抗風險能力。

（二）完善房地產企業的金融政策

房地產金融市場在發展的過程中受到房地產企業自身的影響，所以針對房地產金融的政策需要不斷的完善，才可以實現金融多元化發展，并強化房地產企業對金融市場風險的抵抗能力。房地產企業需要不斷的完善自身的產品結構和服務，創新房地產金融體制，以此提高房地產的運行能力。同時，房地產企業也可以通過新產品開發自身的渠道，并吸收更多的投資商，和購買者，從而強化房地產企業的金融體系。

再者，通過宏觀調控的方式提高房地產企業對金融風險的抵抗力。建議房地產企業在進行交易之前，對投資商或是購買者進行信息檔案的建設，這樣可以客觀的評判交易者的信譽程度，以及個人的條件情況。還有就是，房地產企業的自律性比較差，很多房地產企業都會將自身的金融風險轉接到銀行身上，為此，房地產企業自身應該正確的看待市場的變化和信息的變化，通過對自身的調整讓房地產企業可以適應市場的變化，從而提高自身對金融市場風險的抵抗能力。

（三）健全房地產律法以及法律法規體制

在房地產企業運營的過程中，需要利用國家的法制和法規對自身的行為和交易進行約束和規范，這樣才可以創造更加優秀的交易環境，創造有序的競爭意識。一般在房地產項目開展的過程中，都是很多企業對項目進行投標競爭，這些企業都會將自身的信息資料上報，讓銀行和各個部門進行審核，能夠通過審核的企業才能夠允許進行項目施工；而小型的項目也需要提交信息，只有在國家相應部門同意的情況下，才能夠經營。這樣的方式能夠制止違法行為的發生，避免壟斷、避免不正當競爭行為的出現。

同時，在針對不夠資格從事房地產事業的企業，需要進行嚴格的處置，避免擾亂金融市場的競爭環境，而產生不必要的金融風險。所以針對法律法規的建設需要注重以下幾點：首先，在法律法規體系建設過程中，注重對眾籌、融資、借貸等資金流通環節的監督，以此提高金融市場的運行能力，同時完善建設房地產貸款的體系建設，加大信貸業務投放能力，讓信貸業務可以以法律為基礎，縮減金融風險的發生率。再者，在管理房地產金融市場的過程中，需要依照律法辦事，嚴格執法，對于在房地產項目進行中提供虛假信息、騙取款項等的人進行依法懲治，同時通過正當手段追討相應的款項。

四、結語

綜上所述，想要有效的防范房地產金融風險，就需要選擇合理的法律法規，并利用有效的手段提高房地產企業抗風險的能力。（作者單位為廈門大學）