房地產開發項目管理難點的探討

頊金波

【摘要】房地產開發項目管理重點包括及時完成既定的任務和保證項目的質量。房地產開發項目管理的難點主要包括房地產開發商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認、房地產開發項目的設計圖紙變化太大及房地產開發項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度三個方面。房地產開發項目管理的出路有三條，一是規劃好房地產開發項目的決策階段。二是管理好房地產開發項目的實施階段。三是管理好房地產開發項目的收尾階段。

【關鍵詞】房地產；項目管理；難點分析；開發商

一、房地產開發項目管理的重要性

（一）保證項目的按期完成

要想保證房地產開發項目的規范化進程和順利完成，就要對房地產開發項目進行合理的規劃和管理，有效的管理是保障房地產開放項目順利完成的前提。要想做到管理中的科學性和規范性，就要從房地產開發項目的全過程入手進行規劃和統籌管理。

（二）保證項目進展的組織性和協調性

（1）保證房地產項目的開發中有相應的法律法規作為支持；（2）管理人員的制度落實到個人；（3）根據項目開發的實際情況，制定出相應的管理規章制度；（4）協調各個部門之間、各個部門人員之間的關系，讓房地產開發項目在一個和諧的環境中順利進行。

二、房地產開發項目管理的難點

（一）決策缺乏依據

在房地產開發項目的推進中，項目開發管理者，將會受到市場、成本、客戶等多種因素的影響，需要作出是否獲取土地、項目建設標準的確定及如何實施等多項決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產開發中的管理者無法正確的判斷市場情況，同時在開發的過程中并未對市場調研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開發當中做出錯誤、毫無依據的決策。所產生的問題都可以對開發項目管理順利開展有影響，這是房地產開發當中的首要難點。

（二）項目的可行性得不到確認

開發項目決策體制不健全，導致決策存在很大地盲目性，從而影響后來的房地產項目建設以及樓層銷售等環節。在房地產開發的過程中會出現很多不確定的因素，因為在前期調研的時候未能及時反映這些信息，所以就導致了出現問題找不到解決辦法的窘境。于是，就出現一些領導通過商量得出臨時的決策的現象，這些臨時的決策不僅不利于房地產開發項目的進行，對于房地產開發項目建設的安全性也造成了一定的影響，所以房地產開發項目要管理好項目在決策前的市場調研，從源頭抓起，從而促進房地產開發項目的正常運行。

（三）成本控制

房地產的成本控制也是項目管理中的一個重要難點，成本管理影響著所有相關單位的利益，如果不能正確的對其進行處理，就會讓開發方、管理方以及用戶產生糾紛。由于很多開發商沒有對前期的設計以及成本管理進行有效的策劃，導致工程后期的施工進行出現問題。這也是目前我國房地產開放項目管理中的難點所在。為了能夠有效避免這一問題的產生，房地產項目開發商要針對項目的實際情況，對施工成本進行嚴格的控制，在不影響房地產開發項目目標完成的情況下，有效控制成本，才能保證項目管理效益的最大化。

三、項目管理問題的解決措施

（一）完善房地產開發項目管理中的成本管理

房地產開發項目的成本控制是開發商獲得經濟利益的重要途徑。房地產開發項目管理過程中存在非常多的環節，所以，為了更好地控制管理房地產開發項目管理的成本，一定要對房地產開發項目管理的各個環節實現成本的管理控制，建立并應用成本管控的辦公自動化體系，對每一個環節的成本進行科學有效的管理控制。只有這樣，才可以更好地節省項目施工成本，提高企業項目成本管理水平。

（二）構建起完善的建筑質量管控體系

（1）開發企業需要綜合房地產開發項目的實際情況，保證遵守國家規范法律的前提上，以項目實施大綱為基礎，細化質量、安全管控體系，按照設計圖紙、施工計劃對建設當中的每一個關鍵節點制定出對應的質量標準和管理目標，之后將各環節當中的管理職責有效分配到具體人員中。（2）因為建筑質量管理體系當中的實施主體是各個有關責任人，所以在管理體系當中要針對責任人的管理制定出更加行之有效的考核機制。企業制定出獎懲結合的工作考核制度，就是要讓各級管理者的個人績效、獎金和工作考核成績相聯系，針對考核成績優秀的工作者進行獎勵，對考核成績差的工作者進行懲罰。利用這個機制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產開發質量。（3）將監理領域明確，監理單位需要嚴格按照房地產開發項目實施建設過程，進行全方位的監理。同時根據設計圖紙、施工方案重點對建設內容進行施工全過程監理。為了防止出現責任不清、職責不明的情況，除去監理方和開發方簽訂明確職責的合同之外，通過項目實施每周例會和特殊問題專題會議等形式，建設、施工、監理三方建立良好的溝通交流機制，共同解決問題，推進項目進度。

房地產開發項目管理的難點主要包括房地產開發商對市場定位不準確，項目的可行性得不到確認、房地產開發項目的設計圖紙變化太大及房地產開發項目管理存在著項目工程收尾工作上的難度三個方面。房地產開發項目管理的出路有三條，它們分別是規劃好房地產開發項目的決策階段、管理好房地產開發項目的實施階段及管理好房地產開發項目的收尾階段。

參考文獻

[1]顧泓淵.房地產開發項目管理難點的探討[J].住宅與房地產，2018（02）：130.

[2]李勁.房地產開發項目管理難點及出路探析[J].江西建材，2016（15）：280.