論新經濟形勢下房地產成本管理要點

王萌

【摘要】目前中國房地產處于行業快速發展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。土地資源和市場占有率將被集中在大型企業手里，企業若想更好的發展，較好的實現利潤，其在成本管理方面仍然需要進一步管理。因此要不斷完善成本管理制度，提高成本管理人才的綜合素質，用科學的管理方式對成本進行控制。另外，建立合理的成本管理構架，也能夠更好地實現成本的管理，共同促進房地產企業的穩步發展。基于此本文分析了新經濟形勢下房地產成本管理。

【關鍵詞】新經濟形勢下；房地產；成本管理

一、房地產成本管理與控制的特點

（一）系統性

房地產一直是國民經濟的支柱產業，上下游和相關產業能達到200多種。行業特點決定了其在對項目成本進行管理時，與其他行業截然不同的特色。通過分析可以發現，房地產成本管控工作涉及到項目開發建設銷售過程中的各個環節，具體包括決策、設計、分包以及施工等，由此可以看出，該項工作需要將成本預測、控制、分析、核算等任務涵蓋在內。因此，想要保證成本管控工作取得應有的成效，針對該項工作構建相應的體系是很有必要的。

（二）動態性

房地產受政策影響大，建設周期長，項目的特殊性決定了其從決策到交付使用，在這一過程中，無論是國家政策、國民經濟還是市場環境都有可能發生變化，進而導致成本目標控制難度的增加。另外，在對項目進行建設時，針對成本情況定期開展監測，定期積極地開展成本分析和業績評價，找出成本升降變動的原因，挖掘降低生產耗費和節約成本開支的潛力。成本管理應該實行指標分解，將各項成本指標層層落實，分口分段地進行管理和考核 ，能夠幫助企業管理者對成本管控取得的成果具有實時并且科學的掌握，進而為后續工作的開展提供參考。由此可以看出，對項目成本進行動態化管控，是保證相關工作順利進行的關鍵因素。

（三）全面性

房地產行業所具有的高度集成特點，決定了其在對工程建設成本進行管控時的全面性。房地產開發工作的核心為開發商，參與主體則包括設計、造價、施工等諸多單位，各方既有合作也有分工，因此，開發商在開展成本管控工作時，需要從整個工程項目的角度出發，完成相應的統籌與規劃，只有這樣才能避免成本管控工作存在漏洞，進而導致無法取得應有成果的情況出現。

二、新經濟形勢下房地產成本管理

（一）以樹立全產業鏈管理理念為前提

首先，全產業鏈管理理念是指包括項目施工企業、地產開發企業、原材料提供商、銷售與第三方服務企業在內都是成本管理體系中不可或缺的一部分。具體而言，全產業鏈管理理念需要包括以下幾個方面：進行全面預算時，與項目相關的全部企業、部門管理人員必須到齊；對工程全工期進行計算，可細分到年月；實際的操作必須嚴格執行預算，并進行有效控制；建立相應有效的預算分析和考核機制使成本降低的任務能從組織上得以保證，并與企業和部門的經濟責任制結合起來。

（二）建立成本管理構架

成本管理構架的建立，更加便于房地產企業對成本進行科學、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構架設計時，要請專業人員進行，確保構架的可靠性與科學性。成本管理中，針對企業開發項目的數量設計運營模式。比如，企業只開發一個項目，可采取職能制運營模式；開發多個項目時，若項目在同一個地區，可采取矩陣制運營，即在每個項目中設立獨立的項目管理部門，對每個項目實施獨立管理，公司對幾個獨立的部門實施總管理；若多個項目分散在不同地區，公司可采取分公司管理模式，對項目進行管理，項目完成后，再由總公司進行匯總整理。

（三）價值工程推行限額設計

限額設計是指根據房地產項目的可行性研究報告以及投資估算表進行初步設計，在能保障各個功能都能達到的情況下，分配投資限額以控制設計，保證總投資額不能被突破。房地產設計階段對成本控制的影響程度占比重為20%～30%，所以在事前進行有效控制將工程技術和經濟作為分析的重難點，將全壽命建設周期內的各種因素進行優化比選。傳統的設計實際投資額較大，投資的精確度和投資透明度也比較低，設計的成本小，設計時間短，這樣不利于成本管理而通過設定限額設計進一步節約投資成本，達到價值工程推行限額設計優化房地產方案的實效。

（四）對房地產企業所應用的內部控制制度進行優化

想要保證內部控制應用所具有力度的加強，關鍵在于建立并完善內部控制體系，通過對內部控制行為進行規范的方式，保證成本管控工作的高效、有序開展。首先，企業管理者應當定期開展對內部控制進度和所取得成果進行報告的工作，保證每位工作人員都能夠明確現階段成本管控工作的開展情況；其次，還應當根據政府出臺的有關法律法規對內部控制行為的規范以及應用方向加以明確；最后，在對項目成本進行管控的方面，相關人員應當根據房地產市場現狀及所在企業具有的實際需求，對預算和財務管理的標準進行完善。總之，有效、高質的成本管理在維護、促進房地產企業發展時有至關重要的作用，因此需要重點加強研究。

參考文獻

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