房價指數與CPI、PPI之間的相互影響

【摘要】房地產不僅是消費品，還是投資品。通貨膨脹的變化，會影響房地產市場價格，從而影響我們的日常生活。消費者價格指數（ CPI） 和生產者價格指數（ PPI） 是測度通貨膨脹或緊縮的兩個重要指標，因而研究CPI、PPI與房地產之間的關系非常重要。本文以一線城市上海市為例，以房價指數、CPI、PPI為研究變量，通過單位根檢驗、格蘭杰檢驗、建立脈沖響應函數以及一元線性回歸函數最終得出結論：CPI、PPI之間不存著先后順序的因果關系、CPI與房價指數不存在因果關系和PPI與房價指數存在相互引導關系。

【關鍵詞】房價指數；CPI；PPI；線性回歸

1、前言

自1998年房地產市場化改革以來，我國房地產市場進入突飛猛進的發展時期，房地產市場在人們生活中占據著越來越重要的地位，房價波動與宏觀經濟的關系越來越受到人們的關注。我國貨幣政策的目標之一是維持物價穩定，我國實際經濟狀況下，通貨膨脹是否受房價波動的影響？房價波動又是否受通貨膨脹變動的影響？這是個值得研究的問題。在房地產市場占據國民經濟越來越重要地位的今天，房價波動與通貨膨脹之間存在著復雜的聯系，研究兩者之間的關系及其相互影響機制具有理論和現實方面的雙重意義。

消費者價格指數（ CPI） 和生產者價格指數（ PPI） 是測度通貨膨脹或緊縮的兩個重要指標。從我國CPI指數構成來看，中國CPI包括八個大類，每個大類在其中所占權重不同，根據日前我國公布的CPI權數情況來看，居住類權重為13%，而食品價格權重為34%。因此，中國的CPI更多的受到食品價格的影響，因此CPI反映的居民生活水平對房價貢獻不大；但是房價的上漲通過13%的權重對CPI的上漲卻有一定的拉動作用。對于我國PPI，指數生產價格指數是衡量工業企業產品出廠價格變動趨勢和變動程度的指數，是反映某一時期生產領域價格變動情況的重要經濟指標，也是制定有關經濟政策和國民經濟核算的重要依據。它與房地產開發的建造成本密切相關，存在著螺旋式的關系。首先房價上漲引起房地產投資的增加，從而導致建筑材料等需求的增加，從而使得PPI上升；反過來PPI上漲導致成本增加引發房價上漲。

雖然CPI對房價的上漲沒有直接的推動作用，但是卻與引起房價上漲的PPI有著推動作用。從供需角度來看，PPI代表供給，CPI 代表需求，供給和需求相互影響，相互推動。從先后順序來看，房價變化領先與PPI，PPI又領先與CPI。而CPI、PPI本身所反映的通貨膨脹被背后的資金供求又是影響房價的一個重要原因。

作為一線城市上海的房價一直位于我國前列，故本文以上海城市為例，選取了2011年1月至2017年10月 共82個樣本數據，通過單位根檢驗、格蘭杰因果檢驗以及脈沖響應函數，分析房價指數和CPI、PPI之間的關系，找出房價上漲的原因，最后提出建議保證上海房價健康發展。

2、實證檢驗

2.1數據來源

本文的被解釋變量Y是房價指數，用來反應房地產市場的價格。解釋變量X1和X2分別是CPI、PPI。所有數據均為月度數據，均來自WIND數據庫。

2.2房價指數、CPI、PPI時間序列統計分析

從圖形上看，CPI和PPI的圖形在2014年之前發現趨勢大體相同，在2015年之后趨勢差異比較大。在2012年之前房價指數與CPI、PPI之間趨勢同向，然而在2012年之后房價指數變化趨勢與CPI、PPI的趨勢差異較大。

從統計結果來看，CPI、PPI時間序列標準差較小，變化幅度不大；房價指數時間序列標準差較大，故變化幅度較大。

2.3單位根檢驗

對時間序列進行一元線性回歸時，要保證時間序列是平穩的，否則就會出現為回歸現象，導致結論失真，故有必須先進行平穩性檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法，判斷房價指數、CPI、PPI時間序列是否存在單位根，從而得出是否平穩的結論。

2.4格蘭杰因果檢驗

根據AIC準則確定最佳滯后階數，然后再進行格蘭杰檢驗

從格蘭杰因果檢驗結果來看，CPI、CPP對房價指數的影響不大，而房價指數卻對CPI、PPI有一定的影響。故房價指數和CPI、PPI只有單向的引導關系。同時CPI和PPI之間不存在格蘭杰因果關系。

2.5脈沖響應函數

從脈沖響應函數圖形來看，在短期內房價指數對CPI、PPI均具有沖擊力，但是只有PPI對房價指數具有沖擊力，所以房價指數與PPI具有雙向的引導關系，但是與CPI之間只具有單向的引導關系。且在脈沖函數圖形中可以看到 CPI和PPI之間沒有沖擊能力，故不存在相互引導關系。

2.6回歸分析

經過單位根檢驗和格蘭杰因果關系檢驗以及脈沖響應函數后，對房價指數與CPI、PPI做多元線性回歸分析。

從以上回歸結果來看，PPI對房地產的回歸結果非常顯著，說明PPI對房價指數具有引導作用；CPI回歸結果不顯著，故接受原假設，說明兩者之間沒有明顯的引導關系。

3、結論

（1）CPI、PPI之間不存著先后順序的因果關系。

從理論上來說，PPI與CPI兩者的波動方向和程度之間應該存在某種先后順序和傳導關系，但是從回歸結果來看，PPI與CPI回歸的結果不顯著，說明兩者之間沒有相互影響的關系。這與理論背道而馳，出現 CPI 與 PPI 的“背離”或“倒掛”的現象。自 2000 年以來，國家宏觀經濟的價格領域就頻繁出現這種“倒掛”現象，不僅反映基本經濟面上供給與需求的結構性矛盾，扭曲價格信號的傳遞作用，給宏觀調控和通脹治理帶來某種困擾，貨幣政策效果的預判和評價大打折扣甚或失效。

（2）CPI與房價指數不存在因果關系。

通常來說，房價上升與通貨膨脹存在必不可分的關系。現在的房價較十幾年前大幅度上漲，最主要的原因之一就是物價上漲。但是在最近 1-2 年中，我國發生了與發達國家相似的房地產價格上漲而物價總水平低位運行的現象，從而導致檢驗分析得出兩者之間不存在關系的結論。這種兩年房價上漲和物價總水平低位運行現象發生原因是，幣供應量過大且多余貨幣流入房地產市場。隨著房地產市場的周期轉向，現在房地產市場的資金可能被擠出并流入商品市場，商品價格上漲的可能性增加，引發物價總水平上升，貨幣供應量過大且多余貨幣流入房地產市場。

（3）PPI與房價指數存在相互引導關系。

PPI是工業品出廠價格指數，代表房屋建筑的成本，成本上升，必然引起房屋價格上漲，從而也必然引起PPI的螺旋式上升。

4、建議

針對房價指數與CPI以及其傳中介CPI與PPI的傳導中斷的現象，提出以下四點建議，以保持房地產行業的健康發展。

（1）控制投資增長，控制生產資料價格上漲。由于高投資會拉動生產資料的需求使其價格上漲。所以為了抑制生產資料價格的上漲，須控制固定資產投資規模擴張。具體為：加大對已經過熱的部分行業及各地過多的工業園、開發區投資的調控力度，低水平重復建設問題。糾正經濟發展中片面追求高速度、過度消耗資源的傾向，提高經濟增長質量和效益作為經濟工作的重點，控制生產資料價格持續上漲，其對下游商品上漲的壓力才得以降低。

（2）低消費在相當程度上延緩、減弱了居民消費價格回升的速度和力度。高投資導致的高生產資料價格與低消費導致的較低的居民消費價格形成巨大反差。這使得上游產品價格的上漲不能及時地傳導給下游產品，延長了傳導時滯。因此，必須擴大居民消費，進一步挖掘城鄉居民消費需求潛力。具體措施有：一是完善不同地區最低工資標準，大收入再分配的調整力度和對貧困人口的扶持力度；二是要改善消費環境，加快農村基礎設施建設，全商品流通網絡；三是要培育新的消費熱點，滿足不同消費層次的需求。

（3）貨幣政策制定應加強關注房價等資產價格的波動。與發達國家相比，中國尚處于城市化與工業化的加速時期，央行在制定貨幣政策時，更具靈活性和前瞻性。出于維護金融穩定的需要，央行應加強對資產價格大幅波動的關注并做出反應，不只是當其影響到物價總水平時才做出反應。

（4）近期一段時間內，一些地方市政府已經出臺放開限購、下調購房入戶標準等措施，然而，對于房價較高的上海來說，不宜急著全面放松房產政策，以引導資金投入實體經濟和其他行業以及創新研發，促進經濟結構的調整和轉型，實現經濟健康發展。

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作者簡介：

張友林（1992年），女，安徽蚌埠，中南財經政法大學金融學院投資學碩士，研究方向：投融資理論與實務。