房屋建筑面積計算中的若干問題分析

江妙軍

【摘要】伴隨我國房地產政策的日漸深化，購房置業已經成為人們日常生活中的重要部分。在房產房屋建筑面積測算中，由于對一些問題缺乏足夠且深入的認知，因而在實際測量中容易出現錯誤與偏差，引發經濟糾紛。所以，在房屋建筑面積計算中，需合理把握并有效解決非共有建筑面積、共有建筑面積計算與分攤中的若干問題。

【關鍵詞】房屋建筑；面積計算；操作規程

近年，在房屋買賣交易中，出現了許多與房屋建筑面積相關的糾紛案例，究其原因，多與房屋建筑面積計算不準確、規定不明確相關。當前，國家相關部門為了能夠更好的解決因規定模糊或存在多種解釋引發的矛盾，頒布了諸多法律文件。但是在實際執行過程中，部分開發商仍感其操作不足。實際上，業主與開發商間的矛盾，管理機構與開發商間的糾紛，仍時常會出現。本文就房屋建筑面積計算中的若干問題作一剖析。

1、非共有建筑面積的計算問題

1.1房地產面積精度等級的明確

最新修訂的《房產測量規范》將房產面積精度劃分成3個等級，且對各等級面積的中誤差、限差進行了明確固定，即等級一：中誤差0.01+0.0003S，限差0.02+0.0006S；等級二：中誤差0.02+0.0001S，限差0.04+0.0002S：等級三：中誤差0.04+0.003S，限差0.08+0.006S：S表示的是房地產面積。

在現實操作中，究竟該選用或執行哪一等級的精度標準，《房產測量規范》當中對此并未做出詳實規定，僅指出各地區房產行政主管單位需依據本地區實況而定。筆者認為，可理解為如下內容：各城市需依據本地區實況及現實需要，執行符合本地區要求的精度標準，但如果處于同一城市，那么需執行統一的精度標準，不可因價格、地段等方面的差異，而執行不同的標準，這對于消費者而言，實為不公正、不公平的。結合當前規范化、標準化的慣例，考慮當前需求及量邊器具、技術等實況與條件，結合今后發展需要，針對固定誤差，將其精度等級系數劃定為2，而將比例誤差相應比例系數的精度等級系數設定為3，最后便可進行處理與湊整操作。

1.2陽臺面積的計算

我國地域廣闊，因各地區位置差異大，尤其是南北方的房屋，存在著比較大的建筑結構差異。受氣候條件等因素影響，北方商品房的陽臺以封閉式陽臺居多。最新修訂的《房產測量規范》指出，針對封閉式陽臺，則依據其外圍水平投影的面積，對其全部建筑面積進行計算；而對于不封閉的陽臺，則依據其外圍水平相應投影面積的一半，對其建筑面積進行計算。但需指出的是，對于封閉式陽臺，究竟是以現狀封閉為準，還是以設計文件為準，在整個規范中并未明確。因規范當中所存在的不確定性以及政策的持續調整，在房產測量當中，針對其中與陽臺面積相關的計算來講，通常會出現一些矛盾。針對此情況，可以先對封閉陽臺相應面積加以確認，然后再作詳細說明，在還未明確前，按設計圖紙來明確其是否為全封閉陽臺。

1.3地下車位面積的計算

隨著汽車數量的增多，地下車位增加了購房者興趣與目光，許多車位擁有者希望車位能夠單獨交易，并辦理與房產一樣的產權，等待其升值。針對地下車位這一特殊產權，其有著諸多說法。其中最多的說法主要有兩點，其一，地下車位盡管位于地下，但其面積固定，僅需將其位置明確，便能出售，且可以參與分攤，可以為其單獨辦理產權；其二，認為其建于地下，四周無結構，易錯位，容易引起權屬糾紛，引發各種矛盾，因而不能辦理產權。筆者認為，在對車位相關合同以及擁有者合法證明的基礎上，通過界址點標志的埋設并測量，能夠從中得到坐標成果，便能將其交易，且還能辦理產權。

2、共有建筑面積計算與分攤中的問題分析

2.1室外樓梯面積的計算

所謂室外樓梯，從根本上來講，就是獨立于房屋主體，僅有半截維護結構的樓梯，其有兩種類型，其一為無頂蓋樓梯，其二是頂蓋樓梯。最新修訂的《房產測量規范》指出，上蓋的室外樓梯為永久性結構，依據各個層的水平投影面積，進行其全面積的計算；另外，針對那些無頂蓋的室外樓梯，則依據各個層水平的投影面積的一半來計算。筆者認為，需對各層的概念加以理解：針對室外樓梯而言，其層次同于室內樓梯，是根據建筑物層次來進行計算，也就是說，若某建筑有7層，則室外樓梯同樣是7層。此時，所計算的面積包含頂蓋室外樓梯的面積，“各層”均為7個層面；針對那些沒有頂蓋的室外樓梯，因其最上面一層并沒有頂，依據相關規定，不可計算建筑面積，此時，“各層”就變成了6個層面。由此可知，各規則中對“各層”有不同的界定，因此，需要，對其加以區分。

2.2商住樓室外樓梯的計算

針對大多數沿街樓房而言，其最下面那幾層通常為商業用房，在其上面則為住宅房屋，有些樓房需要經室外樓梯才能通往住宅房屋。因此，怎樣分攤此部分的共有面積呢？《房產測量規范》中指出，針對那些多功能綜合樓，在分攤其公有建筑面積時，需要依據各自的服務對象與功能不同來分攤，針對那些共用、同享的設施，則將其當作整體，并全樓分攤。因此，對于此問題，首先需要秉持誰使用、誰分攤的基本原則，做到整體性、全面性考慮。

結語：

綜上，在銷售商品房時，比較突出的糾紛就是面積計算問題；而通常以建筑面積來進行計價與核算，其準確與否與產權人的切身利益直接相關，因此，有關房屋建筑面積問題，始終是人們關注的重、熱點所在。