房地產價值與宜居環境關系的思辯

2018-05-14 14:58:26唐茂華

中國房地產業·上旬 2018年3期

【摘要】“房地產”作為一種特殊的商品，無論是開發建造、經營管理，還是交易流轉、消費使用，大家共同關注的核心是其內在價值，是否物有所值。房地產價值或價格的評判與確認，在各類房地產經濟活動中都不可或缺。房地產價值或價格的評判與確認，其核心即是分析影響房地產價值的因素。本文從房地產價值影響因素探析入手，建筑風水視角分析影響房地產價值的核心因素--宜居環境，最后對房地產價值與宜居環境關系進行思辯，進一步明確房地產的環境影響甚至決定房地產價值，建筑風水視角在房地產環境評判與分析中的導向地位。

【關鍵詞】房地產價值；宜居環境；風水

隨著上世紀八十年代我國土地使用制度改革與住房商品化制度改革，推動房地產市場的建立與發展，城市房屋與土地作為財產形式可以流轉，越來越為民眾所接受。“房地產”可粗略地理解為“城市房屋與土地視為財產”，房屋視為財產，即“房產”；土地視為財產即“地產”，兩者合二為一，即“房地產”。 “房產”，即可視作財產形式流轉的房屋，是用來交換的勞動產品，它是商品，我們不難理解；但“地產”，即可視作財產形式流轉的土地，土地不完全是勞動產品，更多的是資源，所以“地產”，作為可流轉的土地財產，因不完全是用來交換的勞動產品（商品是用來交換的勞動產品），所以地產只能視為一種特殊的商品。房隨地走，房地產是房產和地產有機結合而形成，房地產也只能視為一種特殊的商品。“房地產”作為一種特殊的商品，土地資源的稀缺性和不可移動性決定了其特有的價值形成內容和價值衡量標準，房地產商品的價值不能以簡單的社會勞動消耗來計算，其價值中包含人類的高級勞動、藝術創造和對自然資源的索取等。

1、房地產價值影響因素探析

一般商品的價值，是由生產商品的社會必要勞動時間決定的，即成本價值論或勞動價值論；商品價值僅僅考慮社會勞動消耗，遠遠不夠，還要考慮商品的效用，即商品的價值與其效用有關，即效用價值論。土地作為不可再生資源，決定了房地產只能視為一種特殊的商品，從而決定了房地產價值的特殊性，房地產商品的價值不能以簡單的社會勞動消耗來計算，其價值中包含人類的高級勞動、藝術創造和對自然資源的索取等。

1.1房地產價值特性探析

隨著上世紀八十年代我國土地使用制度改革與住房商品化制度改革，推動房地產市場的建立與發展，城市房地產作為可以流轉的商品越來越為公眾所接受。人們對房地產商品的價格問題日趨重視。房地產價格是房地產商品價值的貨幣表現。房地產價格的形成，是房地產商品的效用、相對稀缺性以及人們對房地產商品的有效需求三方面相互作用的結果。房地產商品的效用是指人們因占有、使用房地產而得到欲望的滿足程度。房地產商品的效用是房地產商品價格形成的先決條件。當然，光有效用，如沒有有效需求和稀缺性，也不能形成房地產商品價格。土地是不可再生資源，數量有限，所以稀缺性很高。房地產具有效用和相對稀缺性即會產生價值，但這并不意味著能直接以價格表現出來。要使房地產價格成為現實，還必須具有現實的購買力，即存在有效需求。這些是房地產價值與價格產生的基本道理。

房地產價格由房屋建筑物價格和地產價格兩者統一構成，不可分離，是房地產價值和地租資本化的綜合價值的貨幣表現。房屋建筑物是勞動產品，具有勞動價值。但土地作為不可再生資源，一般不表現為勞動產品，是一種特殊的商品，數量有限，稀缺性很高，其價值是由土地的稀缺性和效用形成的。所以借助勞動價值論來探究房地產商品的價值是遠遠不夠的，須借助效用價值論與輻射價值論，特別是輻射價值論。有學者認為，土地價值輻射論主要指未凝結過人類勞動的土地，包含有從相鄰土地上積累的社會勞動所輻射或者說轉移過來的價值量，且同凝結了人類勞動的相同使用價值的土地相比，也應具有相同的價值。也有學者將其表述為：“建設所產生的功能會擴散到相鄰土地、周圍土地或更遠的土地，使它們的經濟效益提高。”

據上，理論界一般將房地產商品價值總結為由實物價值、權益價值和區位價值三者構成。房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，如建筑物的外觀、結構、設備、裝修，土地的形狀、平整程度、基礎設施完備程度等。房地產的權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。房地產的區位是指房地產的空間位置。

1.2房地產的環境影響甚至決定房地產價值

房地產價值由實物價值、權益價值和區位價值三者構成。我們不妨將房地產商品價值支撐或影響因素詮釋為實物因素、權益因素和區位因素三個方面。價格、價值與區位密切相關幾乎是房地產所獨有的。西方認為投資房地產的三大秘訣，第一是區位，第二是區位，第三還是區位，“location，location and location”。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。區位影響甚至決定房地產價值，這是房地產價值所獨有，也是所特有。區位是什么？區位是指房地產的空間位置。房地產的空間位置是什么？房地產的空間位置可從房地產的坐落、交通、環境（包括自然環境、人工環境、社會環境、景觀等）和配套設施（包括基礎設施和公共服務設施）等4個方面來認識。但究其核心，房地產的空間位置即是房地產的環境。環境是作用于一事物或一物體全部外部力量之和。可以說區位影響甚至決定房地產價值，也即房地產的空間位置影響甚至決定房地產價值，也即房地產的環境影響甚至決定房地產價值。

投資房地產的三大秘訣，第一是區位，第二是區位，第三還是區位。區位影響甚至決定房地產價值，也即房地產的環境影響甚至決定房地產價值，所以兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果房地產的環境狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。所以，僅僅借助勞動價值論來探究房地產價值是遠遠不夠的，須借助效用價值論與輻射價值論，特別是輻射價值論，方能詮釋房地產的環境價值。

2、建筑風水視角宜居環境探析

據上，房地產的環境影響甚至決定房地產價值，所以對房地產環境的分析與評判，是做好房地產估價工作的核心所在。筆者曾在《房地產估價與實用建筑風水關系思辯》一文中提到，科學、周全勘測、分析、考量估價對象區位、內外部環境，是做好房地產估價工作的重中之重，是確保估值結果的科學性、公信力的首要保障；當前房地產估價咨詢服務對房地產商品價值支撐因素的考量，沒有從建筑風水的角度，全面考量估價對象的區位、內外部環境的和諧，與現實需要相比存在局限性；按照文化傳承與專業應用并重，不囿于流派，理實一體，學悟并舉，尊重習俗，敬畏公序良俗研習與應用風水的理念，房地產估價專業人士在估價技術咨詢服務中，把建筑風水作為房地產商品價值支撐因素考量，是現實需要也是切實可行的，具有一定的必要性。

2.1建筑風水與宜居環境關系的思辨

建筑風水與造園學、營造學同為我國古代傳統建筑的三大理論之一，倡導人與自然的和諧。視為風水學運用典例的皇家園林，雖為人工開鑿，卻宛若天成，與自然渾然一體。古人面對大自然弱肉強食、物競天擇的威脅，深知天人合一的哲理，用“道法自然”、“天、地、人合一”這樣的字句警示后人，要和諧的與自然界相處。王勃《滕王閣序》佳句“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”，成天、地、人合一、建筑與自然和諧、宜居環境千古絕唱。昭示我們要審慎的考察、了解自然環境、順應自然、才能羸得最佳的天時、地利與人和，達到天人合一的宜居環境、至善境界。

現代風水學已在傳統風水學的基礎上，與各門現代自然科學嫁接與整合。如地球物理學與風水、水文地質學與風水、環境景觀學與風水、生態建筑學與風水、宇宙星體學與風水、氣象學與風水、磁場方位與風水、人體生命信息學與風水等，都是現代風水學與現代自然科學的嫁接與整合。筆者藉此提出，按照文化傳承與專業應用并重，不囿于流派，理實一體，學悟并舉的理念，要求房地產估價專業人士在估價技術咨詢服務中，研習與體悟建筑風水形勢、建筑風水氣場、建筑風水兇煞等，踐行房地產項目風水策劃價值、園林風水價值、裝飾風水價值等，學習、傳承、發揚、應用博大精深的我國傳統建筑風水文化的同時，科學評判與分析房地產環境的宜居性及對房地產價值的影響與決定作用。

人類居住地的區位環境不外乎二個方面的內容，即和人具有互動影響的自然環境和社會條件。人類是環境的產物，環境是構成人類生存和發展的基本條件，人類又是環境的改造者，通過社會的生產活動來利用和改造環境，使其更適合人類的生存和發展，人類同環境之間是相互作用、相互制約的一種動態關系。隨著社會經濟、文化的發展，房地產不再是滿足避風、遮雨、保溫等功能即可，城市房地產已逐步上升為一種與文化、環境相融合的復合型消費，開發商做住宅開發，不再是簡單建房，而發展成為一種居住文化開發。如從中國明清的私家園林到國外的私家莊園、別墅，這一切都反映了人類對居住環境的深層次的追求，在功能滿足的情況下更努力尋求與自然的交合，與文化的交流。隨著現代社會文明的不斷進步發展，人類對居住環境所要求的外部因素更進一步擴展。綜合起來，城市居民對居住環境不滿意之處集中在綠化環境、噪聲干擾、垃圾管理、居住安全等方面上。居住環境大致包含交通環境、商業購物環境、文化教育環境、綠化生態環境、治安服務環境等。但這些還只是建立在人們對居住地基本物質生活條件的認識上，不能反映人對精神文化的深層次追求。居住環境中有無優秀的文化教育機構，有無安靜清潔的生活環境，有無優美的綠化休閑空間和活動場地等等都成為購房者是否購房的考慮因素，顯然人們對居住環境提出了更高的精神要求。人們向往舒適、文明、高尚的居住環境，追求居住環境能滿足家庭感、安全感、文化感和成就感等。居住地的人民生活狀況，是物理的、`化學的、生物的、社會的、文化的、技術的和各種動態過程及其相互作用的綜合反映。當前，人們對居住環境精神文化、綠色生態等深層次的需求，與建筑風水所強調的天、地、人合一、建筑與自然和諧、宜居環境一脈相承。所以，建筑風水視角評判與分析房地產環境的宜居性及對房地產價值的影響與決定作用，既是一種文化傳承，也是一種創新，是房地產估價與實用建筑風水的嫁接，具有相應的實用性與公信力。

2.2建筑風水視角在房地產環境評判與分析中的導向地位

風水深深植根于我國傳統文化，我國是世界上公認的風水起源地，風水學是一種極具特色的文化現象。隨著建筑科學與生態環境學的同步發展，國際上又從新的角度審視建筑風水與宜居環境所具的科學性，風水學這門古老學科又煥發出新的活力。可以說建筑風水是研究建筑與自然環境關系的一門學問。現代科學中同風水關系比較密切的學科包括地理學、環境學和建筑學，實際生活中應用風水最多的，可能還是建筑。所以筆者認為建筑風水與宜居環境一脈相承，是一個問題的兩個方面，目的一致，“以人為本”，打造“宜居環境”，建設“和諧社會”。

誠然建筑風水已成為當今房地產界一大熱點。內地房地產開發至今，風水走進了開發商的視野，更是走進了客戶的心坎。風水與房地產有一個共通點，都強調“以人為本”，打造“宜居環境”，建設“和諧社會”。比如一個樓盤，通過風水的整體策劃，藏風聚氣，地潤天和，樓盤與自然達到和諧統一，房地產商的開發過程順利進行，住戶入住后也感平安吉祥如意。但不盡人意的是，由于市場經濟的利益驅動，城市建設、樓盤開發規劃更多的是考慮土地的使用率，追求建筑面積的最大化、利益的最大化，對天地自然毫無敬畏，巧取豪奪，忽略對自然、生態的破壞會遭天譴，否定建筑風水所強調人與自然和諧的科學哲理。當前城市用地在利益的驅動下，過度無序開發，生態破壞嚴重，生活在城市中的人們，感受不到現代建筑為我們帶來的美與舒適，感受到的卻是一種壓抑與不安，矛盾與浮躁充斥內心，鄰里沖突，有的鄰居都互不相認，政府與民眾矛盾沖突也不乏存在，筆者認為這些現象與當前人居環境的不和諧有著密切的關系。

建筑風水是研究建筑與自然環境關系的一門學問。建筑風水是使人們與環境和諧的藝術，是一門特別的建筑藝術。如：“風水”理論中所講的“負陰抱陽”的最佳住宅選址，實際上就是一南面臨水，背后靠山。南面臨水就可以取得良好的日照，接受夏日的南風，獲得豐沛的水源，并通過水路得到方便的外界聯系；背后靠山，就可獲得豐富的燃料資源，且能遮擋冬日的寒氣。這種理想的選址不但可獲得良好的小氣候的調節，也可盡攬山水之色。現代西方學者稱我國的風水學為：通過選擇合適的時間與地點，使人與大地和諧相處，取得最大利益、安寧和繁榮的藝術。現實中，中國古建筑群的規劃建造乃至今天的港、澳、臺地區的房地產開發建造無不體現“風水”建筑的特點。所以說，居住區區位環境的研究在我國有著悠久的歷史文化背景和現實基礎，開展此方面的研究有助于我們傳承和發揚民族文明，體現我們的民族特色和文化底蘊，改善我們的生活條件，是歷史的延續，人類文明不斷發展的象征。

隨著城鎮居民物質文化生活水平的不斷提高，人們對精神文化生活的追求也在不斷提高，單一追求功能和質量的房地產開發建設將難以適應社會發展的要求。按照文化傳承與專業應用并重，不囿于流派，理實一體，學悟并舉的理念，研習、體悟與應用建筑風水，強調建筑風水視角在房地產環境評判與分析中的導向地位，優化利用區位環境，得以人與自然和諧可持續發展，是社會文明進步的體現，是人類回歸自然的象征，我們應對其加以重視，并做出深層次的研究。

3、房地產價值與宜居環境關系的思辯

環境是作用于一事物或一物體全部外部力量之和，環境是資源；綠水青山即是金山銀山，環境是有價值的，不能被無償使用，消費者在購買房地產的同時也購買了環境。房地產商品的特殊性，決定了房地產價值的特殊性，房地產價值不能以簡單的社會勞動消耗來計算，其價值中包含人類的高級勞動、藝術創造和對自然資源的索取等。房地產價值由實物價值、權益價值和區位價值三者構成。房地產價值支撐或影響因素可詮釋為實物因素、權益因素和區位因素三個方面。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區位環境狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。房地產價格的形成，是房地產商品的效用、相對稀缺性以及人們對房地產商品的有效需求三方面相互作用的結果。由于區位環境價值的存在，所以借助勞動價值論來探究房地產商品的價值是遠遠不夠的，須借助效用價值論與輻射價值論，特別是輻射價值論。土地價值輻射論主要指未凝結過人類勞動的土地，包含有從相鄰土地上積累的社會勞動所輻射或者說轉移過來的價值量，且同凝結了人類勞動的相同使用價值的土地相比，也應具有相同的價值。也有學者將其表述為：“建設所產生的功能會擴散到相鄰土地、周圍土地或更遠的土地，使它們的經濟效益提高。”總之，房地產的環境影響甚至決定房地產價值。

人居環境是人們追求生活質量的必然結果；具備什么樣的條件，才算得上宜居的人居環境？目前尚未有統一的標準。簡單的理解，宜居即指經濟、文化、自然環境協調發展，人居環境優美，能夠滿足居民對于物質、精神、生態文明等的需求，適合人類居住、工作、生活的地方。選擇優雅的居住環境，是人類聚落定居時就開始意識到的，早期人類的聚居強調依山傍水，應該說是一種依賴天然物質條件和貼近生存地的自然屬性。今天，現代科學的進步和發展，使人們的居住生活距離原本賴以生存的自然越來越遠，但人們那種天性中固有的對自然的向往卻變得越來越強烈，我們的房地產開發更多的是在“賣山賣水”。區位環境對房地產價值的影響隨人們物質文化生活水平的提高日益明顯，居住區區位環境的優劣也隨著住宅建造質量的日趨完善而成為人們選擇房時的主導因素。

“建筑風水”學說是我國古代關于建筑環境規劃與設計的一門學問，表現出樸素的整體觀和系統觀，對我國古代建筑，尤其是對住宅建筑產生了深遠的影響。可以說“建筑風水”理論就是我國最早研究環境對建筑影響的成果，我國的“風水”理論強調人與自然、人造環境系統與自然的密切結合。所以，建筑風水視角評判與分析房地產環境的宜居性及對房地產價值的影響與決定作用，既是一種文化傳承，也是一種創新，是房地產估價與實用建筑風水兩門學問的嫁接，具有相應的實用性與公信力。進而房地產估價專業人士在估價技術咨詢服務中，把建筑風水作為房地產商品價值支撐因素考量，是現實需要也是切實可行的，具有一定的必要性。

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作者簡介：

唐茂華（1974年出生），男，湖南邵陽，工作單位湖南城建職業技術學院，副教授、資深房地產估價師、房地產經紀人，研究方向：房地產風水價值、大數據房地產估價。