論不動產登記的電子化和自主化

時建新　楊艷武

【摘要】不動產登記是保證我國人民不動產權合法化的基礎，也是不動產糾紛處理與管理的重要參考依據。但是傳統的不動產登記方式已經不能完全適應我國的社會發展與人們對不動產登記的要求，而計算機網絡技術的快速發展為實現電子化和自動化的不動產登記提供了技術基礎，但是如何更好地實現不動產登記的電子化和自主化需要具體的分析，建立符合相關法律制度的登記規則。

【關鍵詞】不動產權；產權登記；電子化；自主化

一、不動產登記的發展現狀與問題

我國對不動產登記制定了相關的《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》），但是在施行過程中遇到了一些發展困境：登記部門的松散與制度體系不完善，政府內部各部門存在一定的矛盾糾紛；登記人員的專業能力與知識體系不完善以及不動產登記的標準不統一等。這些都會對不動產登記造成一定程度的影響，阻礙不動產登記進程。除此之外，我國《暫行條例》中第九條規定了不動產登記簿應當采用電子介質；第二十三條要求不動產登記主管部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺。這些條例雖然在一定程度上促進了我國不動產登記的發展速度，但是不動產電子化與自主化登記規定更多地是針對不動產登記管理方面而言的，不能提高我國不動產登記工作的效率和質量。所以，目前我國的不動產過程中出現的登記錯誤仍然較多，影響別人的財產安全，還會對不動產登記機關產生不良影響（信服度降低、賠償問題等）。因此，構建合法合理的電子化和自主化不動產登記體制勢在必行。

二、電子化與自動化不動產權登記的法理標準

不動產登記的電子化與自主化登記過程中，必須遵照一定的法律規范基礎，明確不動產登記失誤的責任承擔者，避免產生不必要的糾紛。

1、不動產登記模式

從不動產登記的發展歷程來看，不動產登記模式有三種：權利登記制度、托倫斯登記制度與契據登記制度。其中托倫斯登記制度的實質也是權利登記制度，而契據登記制度主要是針對登記權利交易而進行的。所以，電子自主化不動產登記系統應該主要依據權利登記制度而進行構建。權利登記制度可以保證登記簿的推定力以及公信力，確保登記簿上的權利合法有效。這樣可以有效保證電子自主登記的準確性。并且，我國《物權法》中第十六條明確規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”這為我國電子自主不動產登記提供了制度基礎。

2、風險自擔

電子自主登記系統主要采用的是數碼驗證，可以有效降低假冒申請的發生幾率。在這一過程中，因為登記機關的人工審查環節取消，所以對不動產登記的正確性以及有效性的確定需要產權人自己進行。對因為自己登記錯誤造成的后果也由申請人自身承擔相應的責任，也就是說，電子自主登記系統的主要風險承擔者是不動產權申請人。這樣可以明確責任，避免不必要的糾紛。

需要特別強調的是雖然登記系統實現電子化與自主化，但是所參考的基本法理仍然與傳統紙質登記類似。

三、構建電子化自主化登記系統

1、不動產登記簿的電子自主化

不動產電子自主登記系統的核心是制定全國統一的電子登記簿。統一的電子登記簿一般由各地方的登記簿組成。而各個地方的登記簿需要由地方登記機關部門的相關負責人進行維護與登記。在構建電子登記簿時，要根據權利人類型設置不同的登記賬戶，保證這些賬戶可以與相對應的權利人直接關聯。能夠有效保證每個不動產登記賬戶都是由登記機關進行配置，促使登記賬戶的全國惟一性。在進行配置賬號時，可以根據自然人與非自然人進行劃分：自然人可以直接與其身份賬號進行對應；非自然人由登記機關統一分配。對于賬號密碼的設置一般由權利人自行設置，最好將查詢密碼與處分密碼分開。對那些共有不動產的登記要保證共有人各自擁有一個處分密碼，能有效保證不動產權變更時的準確性。

電子登記簿能夠完美地實現物的編成與人的編成相互統一。主要是因為不動產電子登記簿可以使國家對土地按照行政區編制成土地不動產登記簿，然后對這些登記簿進行編號，方便進行查詢時調取資料；而不動產權人在電子登記簿中有唯一的賬號，可以方便對號入座進行查詢確認。這些都是紙質登記簿實現不了的查詢需求，而在電子化時代，對登記簿進行電子化構建之后，這些需求可以迅速實現并不斷發展。比如在登記機關錄入資料之后，可以及時將資料傳送至每個權利人賬戶中，有效地使物的編成與人的編成同時實現。

2、不動產權變更的電子自主化

不動產電子自主登記系統除了登記簿的電子化之外最重要的是實現變更登記的自主化和電子化。具體的操作要求是：對需要登記機關的實地查驗的產權變更，要確保登記機關進行查驗后對相關內容在電子登記簿中進行登記；而對不需要登記機關實地查驗的產權變更，可以直接允許權利人以及利害當事人在達成變更合意的基礎上自行通過電子自主登記系統進行產權變更登記。在登記過程中需要遵循以下原則：（1）申請人要通過網絡終端進入全國統一的不動產登記系統進行身份驗證。（2）申請人與利益相關當事人都要發出交易或者抵押處分以及接受指令。并且要注意雙方申請人只能對權利處分與否發出指令，不能對登記簿上的自然狀況、權利內容以及權利限制進行任何更改。（3）處分人通過處分數據密碼發出處分指令。一般處分指令發出后，立即生效或者在選定期限內生效。

四、結語

計算機技術與信息處理技術的發展和完善對傳統的生產和生活產生很大影響，現在很多領域都積極應用計算機智能控制系統與自動化技術實現相關領域的進一步發展。而我國的房產業發展比較迅速，房產市場十分繁榮，為了保證居民合法的不動產權益，進行不動產登記十分必要，而為了提高不動產登記的工作效率以及準確性，對登記系統進行電子化與自主化的改進是不動產登記過程中的必須階段。但是由于電子自主登記技術還不完善，在構建系統的過程中可能會存在很多問題，而相關機關與研究人員必須對這些問題進行分析研究，不斷完善電子自主登記系統，才能更好地提高登記效率和質量。

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（本文作者單位為山東省膠州市國土資源局 山東膠州 266300）