“房住不炒”須抑制終端金融需求

據國家統計局數據，2017年12月全國70個大中城市中，有57個城市新建商品住宅價格指數環比上漲。雖然部分熱點城市房價絕對水平已經低于上年同期，但三線、四線城市房價出現上漲動向。同時，伴隨著過去幾年房價較快上漲，我國城鎮居民債務負擔已顯著加重。當前，繼續遏制房地產泡沫化傾向已經成為金融監管當局共識，有必要從終端金融需求入手，抑制居民部門杠桿率。

過去幾年我國熱點城市房價出現較快上漲，居民部門加杠桿是主要動力。本輪房價上漲始于2015年四季度，進入2016年后熱點城市房地產市場急劇升溫。在房價節節攀升同時，居民部門加杠桿也同步加快。截至2016年末，全國個人購房貸款余額同比增長35%，較同期各項貸款增速高出21.5個百分點；2016年全年新增4.96億元，約占各項貸款新增額的39.2%，同比多增2.31萬億元。經過2017年地方持續升級房地產調控措施后，全國個人購房貸款增長有所放緩，但增速仍在高位。截至2017年9月末，全國個人住房貸款余額同比增長 26.2%，高出同期各項貸款增速13.1個百分點。

而個人購房貸款過快增長的結果，必然是居民部門杠桿率出現了明顯上升。綜合研究機構數據，1996年我國居民宏觀杠桿率（居民部門債務占GDP比重）約為3%，2008年不到20%，居民部門杠桿率增長整體平穩。但2008年后我國居民部門杠桿率上升明顯加快，特別是2016年以來居民部門加杠桿非常活躍，各種“首付貸”“過橋貸”堂皇入市，個人消費貸、個人經營貸違規進入購房領域現象突出，導致居民部門杠桿率跳升至50%水平。我國居民部門的貸款與存款之比從2009年1月的24.6%大幅躍升至2017年11月的63.2%。